马年春节的余温还未散尽，广州便向市场扔出了两个“王炸”。

第一个炸，是“新春第一会”——广州市高质量发展大会，要锚定“工商并举，推动制造业与服务业深度融合、协同发展”，誓要再造一个“新广州”。这份魄力，就像是一声冲锋号，宣告这座城市在2026年的雄心：敢为人先、永争第一。

第二个炸，是“新春第一拍”——万众瞩目的珠江新城马场地块，以236亿元成交，8.54万/㎡的楼面价，溢价率26.6%，超200轮的惨烈拉锯，甚至让交易系统短暂崩溃。这不仅仅是一场土拍，这是一次对城市核心资产价值的“国家认证”。

有意思的是，就在马场这一锤定音的前后，另一拨人也在悄悄出手。

他们不是房企，而是真正用真金白银投票的买家。

据说，有一位来自深圳的顶豪买家，看遍了广州的顶豪项目，一直犹豫不决。直到马场地块的预期价格出来，他一算账，广州南CBD的香江1号，售价才8-12万/㎡。二话不说，一次性入手两套，全款。

这件事，像一面镜子，照出了2026年广州顶豪市场的底层逻辑：当城市能级跃升遇上核心资产重估，真正的聪明钱，已经开始重新布局。

01

CBD核心资产迎来“黄金时刻”

很多人看到马场土拍的盛况，第一反应是“市场回来了”。但真正看懂的人，看到的是“定价权”的交接。

这次最后举牌的，不是激进的民企，而是清一色的核心国企，这是国家队用真金白银，为城市CBD核心资产画下的一条新起跑线，也再一次印证了中国一线城市CBD核心资产的价值与地位。

因为马场地块，不是单纯的住宅项目。它是一次城市形态的升级，一个超级综合体，一张重画的城市封面。这次马场土拍，等于给广州城市核心区重新定了一次价。

定价是多少？

按照楼面价8.54万/㎡计算，市场普遍预测，未来这里的售价将在16万+/㎡。

这就是广州CBD核心资产的新基准价。

把这个基准价放到全国一线城市去看，会发现CBD核心资产的溢价潮，其实从未停止，甚至愈演愈烈：

2025年，上海CBD某核心资产的复式房源，单价刺破32万元/㎡；

无独有偶，深圳湾CBD某顶豪，最高备案单价来到了38万元/㎡。

这些数字背后，是全国高净值人群用真金白银投票的结果。

2025年，上海豪宅成交再创新纪录；深圳豪宅显示出强劲的上升势头；广州3000万至5000万新房成交创出十年来的最高纪录，稳居全国第四，另外5000万至1亿元级豪宅，广州成交107套，同比激增123%，位列全国第三，仅次于上海、深圳。

这说明什么？

越是动荡周期，高净值人群越是把筹码押向核心资产。CBD核心资产，更是成为他们资产配置的“压舱石”。

那么，当马场地块把广州CBD核心资产的价格锚点定在16万+/㎡，上海、深圳的CBD顶豪早已刺破30万+/㎡时，而同样地处城市新中轴、同样是CBD核心的香江1号，在第一梯队顶豪的坐标系中，给出了一个极具“质价比红利”的价值锚点。当别处的“面包”即将卖到“面粉价”的两倍时，这里的“面包”价格，才刚刚追平了别处“面粉”的价格。

这笔账，任何一个精明的买家，在心里都能算得飞快。

02

聪明钱的流向

那位深圳买家，为什么偏偏看中香江1号？

答案，藏在“广州南CBD”的四个字里。

先说区位。

很多人不知道，大湾区的“地理中心”，不是天河，也不是深圳湾，而是番禺。

广州南站放在番禺，是因为只有在这里，才能最大范围地辐射珠三角；

广州大学城放在番禺，是因为这里是连接广深港澳的人才枢纽；

长隆放在番禺，是因为这里是珠三角的客流交汇点；

横贯湾区的广深港高铁，纵贯湾区的18号线、22号线，全都绕不开番禺。

广州楼市发布

然后是商业成熟度。

这是所有城市CBD的基本功。万博已经开业的商业面积，相当于十个天河城，总体量可与天河路商圈媲美。在广州市商务局发布的五大世界级地标商圈中，万博的排名仅次于天河路－珠江新城，超过琶洲、金融城。

这个排名的含金量，懂的人都懂。

图源：番禺融媒

再加上，万象城、K11 Select等高端IP的落地，更是把这里的商业调性直接拉满。

再说产业厚度。

万博已汇聚约39栋高档写字楼，其中有11栋150米以上高楼，超过2万家企业在此扎根，拥有2座百亿营收写字楼。截至2025年，长隆万博CBD市场主体超3万家、600家规上企业。

这里驻扎着谁？

• 全球第四大独角兽——希音（SHEIN），估值4500亿元；

• 全球最高水平的艺术生活作品——香江1号；

• 拼多多海外版Temu；

• 携程华南总部；

• 欢聚时代、YY、小米、海大集团……

全是行业领军者。

更难得的是，今天的万博，正处于价值腾飞的爆发前期。

时尚冠军企业SHEIN，2025年已超越ZARA、H&M和优衣库，与耐克、阿迪达斯并肩，成为全球三大时尚零售商之一。就在刚结束的广州高质量发展大会上，SHEIN创始人许仰天明确表态：将继续扎根广东，未来三年投入超100亿元建设智慧供应链体系。番禺正在打造的千亿级时尚消费品产业集群，就是以这里为核心。

而在这片诞生了全球时尚冠军的土地上，香江1号的出现，则代表着艺术生活的另一种“世界冠军”。

从联合国“环保艺术大师”袁熙坤创作的“未来之眼”，到数十位顶尖艺术家共创的艺术生态，香江1号以艺术为第一性原理，将顶豪从物理空间的奢华，升维为可传承的文化身份与精神体验。它是这片热土上，与产业冠军并驾齐驱的艺术冠军。

当商业成熟度和产业厚度都足以跻身中国CBD第一梯队时，这里的房价，却依然是第一梯队里的“洼地”，与14-20万+/㎡的珠江新城新地王，以及30万+/㎡的深圳湾顶豪相比，其未来的价值成长预期，不言自明。

香江1号艺术生活冠军的价值潜力这笔账，那位深圳买家算得比谁都清楚。

03

企业家大佬都慕名而来

其实，香江1号对深圳高净值人群的吸引力，早有迹可循。

马年春节期间，当大多数人还在走亲访友时，一批制造业大佬却选择了一种特殊的“度假方式”——以创维创始人黄宏生为代表的一批企业家专程到香江1号，慕名而来。

为什么这些平日里日理万机的企业家，会愿意把宝贵的春节时间，留给一个还没正式开盘的项目？

理由其实很朴素，也很务实：他们想给自己在大湾区找一个“湾区会客厅”。

随着大湾区“一小时生活圈”的加速成型，很多企业家的生意早已不再局限于一座城市。他们的工厂可能在东莞，研发在深圳，总部在广州，合作伙伴则遍布整个湾区。在这种情况下，一个处于湾区地理中心、交通便利且能彰显主人品位与实力的居所，就成了企业家事业发展的刚需。

香江1号所在的广州南CBD，完美地切中了这个需求。

第一，它位于大湾区地理中心，无论是深圳、香港的伙伴，还是佛山、珠海的客户，往来都方便；

第二，它本身就是中国CBD第一梯队的新型产业中心，是事业布局的战略要地，在这里拥有一套房子，本身就是一种“在场证明”；

第三，也是最重要的一点，这里将汇聚的，是大湾区的顶流圈层。

在香江1号，你的邻居可能是SHEIN的高管、欢聚时代的创始人，也可能是大湾区的制造业大佬，还可能是某个只在新闻里见过的奥运冠军、艺术大师。

这种由产业领袖、艺术名家、世界冠军构成的复合型圈层，带来的不仅是身份的认同感，更是信息、资源、视野的无形碰撞。对于企业家来说，这种“圈层赋能”的价值，往往比房子本身更大。

04

既是单项冠军，也是全能冠军

如果说地段、圈层、性价比，是香江1号吸引买家入场的原因，那么真正让他们下定决心、一次性付款“锁仓”的，一定是产品本身的冠军产品力。

而这背后，离不开香江集团主席刘志强的远见与初心。（见下图）

早在20多年前就在万博核心区布局，从最开始居住与世界同步，到如今创造一个引领世界未来生活的“香江1号”。

在构想之初，他就前瞻性确立了“未来生活艺术全球坐标”的世界定位，以艺术、科技、健康三大支柱，构建一个不可复制的生命体。

正是这种前瞻性的布局与对作品的极致追求，才有了今天的香江1号。

现在买房，大佬们最看重什么？

第一重：现楼的确定性。

很多豪宅项目，卖的是图纸、卖的是预期、卖的是四年五年后的“未来”。但香江1号不一样，它是现楼。

T3、T5栋已经封顶，联合“环保艺术大师”袁熙坤匠制的艺术地标“未来之眼”、约2.3万方的艺术广场、约2万方的莫奈花园、5000方的艺术中心、5100方的冠军之家……

不是效果图，是实景。

这年头，看得见的东西最踏实。

第二重：不可复制的“艺术资产”。

香江1号给出的答案是：艺术，正从价值配角迈向舞台中央，成为定义下一代顶豪的“第一性原理”。这是始于创始人翟美卿女士的艺术家基因，她亲自担任艺术总顾问，决定了艺术从构想之初便不是“拿来主义”的装饰，而是内生的纯粹基因。

走进香江1号，可见的不仅是作品，更是“原作”的逻辑。

联合国首授“环保艺术大师”袁熙坤创作的“未来之眼”，高达9.8米，37万个精密光孔可依据环境进行呼吸律动的编程——它凝练东方哲思，更是一个与环境和鸣的数字艺术生命体。这不是“雕塑”，而是与建筑共生的精神锚点。

材料层面，团队全球溯源，甄选超过80种珍稀石材：“冰川翡翠”呈现翡翠冰川的通透，“敦煌印象”色彩瑰丽宛如壁画，“鎏金·翼”以金棕纹理勾勒金鹏凌云之翼——每一面背景墙，都是大自然执笔的天然艺术孤品。这些材料连接着地球的文明记忆，又在当代空间中成为永恒的艺术焦点。

场域层面，近8万方艺术公区构成可沉浸的立体艺术空间：艺术广场承载公共艺术活动，名车艺术馆升维空间艺术之美。

莫奈花园解构印象派色彩美学——公共空间，由此转化为永不落幕的殿堂级艺术展场。

当建筑本身成为独一无二的艺术收藏，它所承载的便不只是居住功能，更是一种可传承的精神资产与文化身份。艺术，由此成为顶豪最深沉、也最不可复制的价值护城河。

第三重：单项与全能的“冠军体质”。

香江1号还有一个很有意思的定位——“冠军之家”。这里不仅有奥运冠军频繁打卡的约5100㎡运动场馆，更代表着一种“冠军精神”。

把它放在产品层面同样成立。论生态健康，它有行业领先的“8恒+森环系统”，把森林级的生态指标引入室内；论智能科技，它有全智链生态科技系统，解决智能家居的生态割裂难题；论圈层平台，它构建了从“未来生活艺术研究院”到“全球会客厅”再到“世界杰出华人会客厅”的金字塔式社交体系。

香江1号的产品标准，更是得到世界的认可——荣获世界绿色设计组织（WGDO）、LEED铂金级认证、WELL健康住宅三重国际认证，成为首个集此三项国际权威认证于一身的未来生活艺术作品。

可以说，香江1号在每一个单项上都是冠军，合起来，更是一个无可匹敌的“全能冠军”。

05

写在最后

广州市高质量发展大会，定的是城市向上跃升的“高度”；马场地块土拍，定的是核心资产价值的“底线”；而香江1号的出现，则是在这张宏图与底线之上，为最敏锐的财富人群，提供了一个“既要、又要、还要”的完美解。

各个行业，都在自己的领域争夺“世界冠军”：希音用柔性供应链改写了全球时尚规则，成为全球时尚冠军；大疆用极致创新定义了无人机行业，成为全球科技冠军；而香江1号，则用艺术、科技与健康的深度融合，重新定义了顶豪的价值标准，它要拿的，是全球未来生活方式的冠军。

它打的，是一场“未来战”。当别处还在对标海德公园一号、ONE57时，香江1号已经跳出了“对标”的逻辑，开始建立自己的坐标系。它的目标，不是成为中国的某某某，而是成为世界的香江1号。

从诞生世界冠军的土地，到成为世界冠军的作品，香江1号正以“全球坐标”的姿态，邀请世界重新审视：究竟什么，才是经得起时间淬炼的、真正的终极奢侈。

【版权声明】

本文版权归“刘晓博说财经”所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【免责声明】

本文含有广告内容。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。