锦和商管2025年报解读：净利润同比暴跌905.66% 经营业绩面临严峻挑战
核心财务指标大幅恶化
上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司（以下简称"锦和商管"）2025年年度报告显示，公司业绩出现断崖式下滑，多项核心财务指标表现不佳，凸显公司经营面临严峻挑战。
关键财务数据对比
| 指标 | 2025年 | 2024年 | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 94,661.67万元 | 100,797.07万元 | -6.09% |
| 利润总额 | -17,085.01万元 | 1,710.90万元 | -1,098.60% |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -11,885.97万元 | 1,475.32万元 | -905.66% |
| 扣除非经常性损益的净利润 | -21,760.21万元 | -2,005.32万元 | 不适用 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 64,542.60万元 | 72,831.13万元 | -11.38% |
| 基本每股收益 | -0.25元/股 | 0.03元/股 | -933.33% |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 | -0.46元/股 | -0.20元/股 | 不适用 |
财务状况深度解析
营业收入分析
2025年，锦和商管实现营业收入94,661.67万元，较上年同期下降6.09%。公司解释称，收入下滑主要系"积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，在管项目规模下降所致"。分季度数据显示，公司收入呈现逐季下滑趋势，第四季度仅实现收入21,745.94万元，较第一季度下降9.84%。
利润指标分析
净利润大幅亏损：公司2025年归属于上市公司股东的净利润为-11,885.97万元，同比大幅下降905.66%，主要原因包括：
- 商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行，尽管采取以价换量策略，2025年末较年初出租率略有上升，但边际租金成交单价下行导致主营业务毛利率下滑
- 对部分存在减值迹象的项目计提减值准备
- 以预期信用损失为基础，对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备
扣非净利润表现更差：扣除非经常性损益后的净利润为-21,760.21万元，较上年同期的-2,005.32万元进一步恶化，反映公司主营业务盈利能力显著下降。
每股收益分析
基本每股收益由2024年的0.03元/股降至2025年的-0.25元/股，同比下降933.33%；扣除非经常性损益后的基本每股收益为-0.46元/股，较上年同期的-0.20元/股进一步下滑130%，显示公司盈利能力严重恶化。
费用分析
公司2025年各项费用普遍下降，主要系"加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效"：
| 费用项目 | 2025年（万元） | 2024年（万元） | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 销售费用 | 3,681.48 | 4,625.85 | -20.42% |
| 管理费用 | 5,519.38 | 8,107.07 | -31.92% |
| 财务费用 | 15,960.56 | 18,466.28 | -13.57% |
| 研发费用 | 215.14 | 218.61 | -1.59% |
财务费用分析：财务费用下降13.57%，主要系"本报告期个别项目终止导致未确认融资费用摊销减少所致"。利息费用从2024年的18,675.90万元降至2025年的16,072.70万元，下降13.94%。
研发投入分析
公司2025年研发投入总额为215.14万元，占营业收入比例仅为0.23%，研发投入资本化比重为0。研发人员仅有7人，占公司总人数的1.48%，学历结构以本科为主（6人），年龄结构以30-40岁为主（3人）。较低的研发投入和研发人员配置可能限制公司未来创新能力和业务升级。
现金流分析
| 现金流项目 | 2025年（万元） | 2024年（万元） | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 经营活动产生的现金流量净额 | 64,542.60 | 72,831.13 | -11.38% |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -950.87 | -2,464.44 | 不适用 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -71,473.05 | -62,743.11 | 不适用 |
| 现金及现金等价物净增加额 | -7,881.33 | 7,623.59 | 不适用 |
经营活动现金流分析：经营活动产生的现金流量净额下降11.38%，主要系"受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出部分项目，积极维护存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长"。
筹资活动现金流分析：筹资活动产生的现金流量净额为-71,473.05万元，主要系"本报告期公司分配股利所致"。公司2025年拟以总股本472,500,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税），合计拟派发现金红利10,395万元。在公司出现大额亏损的情况下仍坚持分红，可能进一步加剧公司现金流压力。
风险因素分析
市场环境风险
公司面临的主要风险包括：
-
环境变化风险：国民经济发展水平和产业结构受国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素影响，具有不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应下降。
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市场变动风险：公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。承租运营项目贡献公司的主要收入，但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况。
-
成本变动风险：公司在承租运营中对既有建筑进行设计、装修及改造，面临材料价格波动风险。同时，物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本比重较大，不断上升的人力成本给公司用工带来较大挑战。
财务风险
-
盈利能力持续恶化风险：公司净利润和扣非净利润大幅下滑，主营业务毛利率下降，若市场环境未能改善，公司可能面临持续亏损。
-
现金流压力风险：尽管经营活动仍产生正向现金流，但同比下降11.38%，同时筹资活动现金流出远大于经营活动现金流入，导致现金及现金等价物净减少7,881.33万元，货币资金从2024年末的24,480.58万元降至2025年末的15,993.50万元，下降34.67%。
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资产减值风险：报告期内，公司对部分存在减值迹象的项目计提减值准备，使用权资产减值准备达23,801.22万元，对利润产生重大负面影响。
高管薪酬分析
2025年，公司部分高管薪酬情况如下：
| 姓名 | 职务 | 报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元） |
|---|---|---|
| 郁敏珺 | 董事长、董事、总经理 | 28 |
| 蒋雷霆 | 董事、副总经理 | 57 |
| WANG LI(王立) | 董事、董事会秘书、副总经理 | 59.16 |
| 史钧 | 财务总监 | 57.96 |
| 陈伟 | 副总经理 | 108.12 |
值得注意的是，在公司业绩大幅下滑的情况下，副总经理陈伟仍获得108.12万元的税前薪酬，明显高于其他高管，薪酬与业绩的匹配性值得关注。
结论与风险提示
锦和商管2025年业绩出现显著恶化，净利润同比暴跌905.66%，多项财务指标表现不佳。公司面临市场需求疲软、租金下行、成本上升等多重压力，同时现金流压力加大，资产减值风险凸显。投资者应密切关注公司主营业务改善情况、现金流变化以及行业市场环境变化，审慎评估投资风险。
尽管公司表示"坚定看好城市更新赛道，积极修复在管项目出租率，提升业绩，持续关注潜在商业机会"，但在当前市场环境下，公司业绩改善面临较大挑战。未来公司能否有效应对市场变化、控制成本、提升盈利能力，仍有待观察。
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