来源：市值风云

结构性改善拐点出现。

作者 | 市值风云基金研究部

编辑 | 小白

2026年2月25日早盘，A股盘面上出现了房地产及建材板块的携手大涨。申万一级行业中，房地产板块上涨2.55%，建筑材料上涨2.71%，与其关联较紧密的钢铁板块大涨5.84%，领涨两市。

经历了漫长的行业调整期，这两个昔日的老周期板块再度跃入大众视野。今天就基于近期的数据和产业端变化，给大家把这背后的核心逻辑简单捋一捋。

政策端定调转向，预期底已然夯实

想要理解目前的地产行情，必须先看透上层态度的转变。2026年开年以来，政策端释放的信号极为密集且明确。年初《求是》杂志刊发了重磅文章《改善和稳定房地产市场预期》，并连发六篇钟才平署名文章论怎么干经济。

对于房地产直接定调，认可了房地产显著的金融资产属性，将其视为居民财富的核心载体，更提出政策要“一次性给足，不能采取添油战术”。这种表态扭转了市场对行业任由其下滑的悲观预期。

在实操层面，2026年1月以来多部门打出政策组合拳：央行下调再贷款、再贴现及PSL等结构性工具利率0.25个百分点，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，同时财政部明确2026至2027年延续实施支持居民换购住房有关个税政策。部分房企甚至取消了“三条红线”监管。

政策从供给端保主体到需求端降成本全面发力，使得板块的宏观预期底率先构筑完成。

基本面呈现分化，核心城市二手房率先破局

脱离数据谈行情是不客观的。回顾2025年全年，房地产各项基本面数据依然在探底：2025年全国房地产投资同比下降17%，新开工面积同比下降20.4%，销售面积和销售额分别同比下降9%和13%，保利发展等头部房企2025年归母净利润也出现大幅下滑，反映出行业底部的阵痛。

但在低迷中，2026年初的数据已经孕育出结构性的生机。进入2026年1月，核心城市二手房市场率先走出“小阳春”。

数据显示，1月份重点城市二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%。其中，北京、上海二手房成交套数同比均保持20%以上的增速。同时，去库存效果显现，北京二手房挂牌量降至13万套，上海降至10万套。

由于2025年下半年核心城市房价的快速补跌，部分资产租金回报率已经具备吸引力，性价比显现，这是促成本轮二手房成交回暖的核心驱动力。相比之下，新房走势依然偏弱，一二手房置换链条仍需后续限购放松等政策进一步疏通。

建材板块逻辑独立，供给侧出清催生涨价潮

如果说地产股涨的是预期修复，那么建材板块大涨的核心逻辑则是“供给侧改善先于需求侧复苏”。

尽管2025年地产新开工数据疲软，但对建材行业的边际负面影响已明显减弱。经过近两三年的惨烈洗牌，防水、涂料、管材等消费建材行业已步入尾部出清阶段，竞争格局大幅优化。

进入2026年以来，建材细分赛道龙头企业相继发布涨价函，迎来提价潮。例如，防水企业将工程端JS-11型防水涂料产品价格上调5%至10%，北新建材上调石膏板出厂价0.2至0.3元/平方米。

提价的底气来源于供给格局的改善以及“反内卷”政策的推进。以水泥行业为例，2025年四季度长三角水泥盈利重回底部区间，目前全国水泥吨毛利处于历史低位，继续下行空间极为有限。在超产治理和错峰生产的引导下，行业价格协同初见成效。

此外，玻纤行业受AI需求挤占传统电子布产能影响，供给收缩显现，截至2026年2月初，7628电子布主流报价较去年底已提升了0.7元/米。

总体而言，建材行业从“量”向“质”的转变正在加速，那些熬过寒冬、资产负债表率先修复的优质房企和建材龙头，正在迎来基本面的边际改善。

而在二级市场上，东方雨虹、三棵树、北新建材、中国联塑等建材类龙头早已经开始了右侧上涨趋势。

ETF可选项有哪些？

目前，市场上可供投资者选择的ETF并不算多，各位可着重关注下面两只产品。

房地产ETF（512200.SH）是目前市场上跟踪中证全指房地产指数规模最大的ETF，最新规模达到73.9亿元，由南方基金管理。

建材ETF（159745.SZ）是跟踪中证全指建筑材料指数规模最大的ETF，最新规模为22.4亿元，由国泰基金管理。

该ETF最近表现较好，近3个月的收益率达13%，年初以来已经上涨11.9%。

值得一提的是，该ETF的份额近期快速上涨，从1月16日的9.6亿份上涨至最新的30.8亿份，说明市场资金正在快速流入。

注：如无特殊说明，全文数据截至2026年02月25日。

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