2026年刚开年，各路大佬又开始了对楼市的新一轮“预言大会”。有人说要反弹，有人说还得跌，有人说“横盘稳着走”。

听多了是不是会更迷糊？

那好吧，本期内容，我们不说虚的、不玩概念，就用踏踏实实的数据，把2026年楼市可能的走向，真话或许不中听，但往往最值钱。

01、房子没卖多少，“惜售”房东却变多了

不知道你注意到没有，最近二手房挂牌量好像没有以前那么“汹涌”了。

一组比较有趣的数据是，一般3-4月、9-10月是新挂牌房源的小高峰，早就成了一种定局，但是有意思的是，有些挂了很久还没有卖掉的“老房源”正在慢慢的减少，是不是都卖了？

不是！是很多房东自己主动撤牌了，他们之所以不想挂，原因其实不难理解。

有的挂了一半多不卖了，干脆直接下架观望一下；有的被中介或者身边人劝着以为“很快就会有回暖”……

这种情绪，就叫“惜售情绪”，很像股市里“筹码被锁住了”的感觉，卖的人暂时不想卖，买的人在等。

再看需求端：买房的人气不爆，但也没断崖下跌，基本处于一个中间线，两边一对比，房源在减少，买家在犹豫，供需天平正在发生很微妙的倾斜。

市场还没热，但情绪已经在悄悄变化。

02、租售比2.47%，楼市触底了吗？

常听人说“租金回报率”，其实就是你买房出租，收回去多少钱。租金回报率是楼市的“体温计”，比如上海的这个数据（2025年11月链家成交数据）：

每平米月租金约73元；

成交均价约35399元/平米；

90平房子年租约7.88万元；

房子总价约318万元。

算下来的话，租金回报率2.47%。这个数字是什么概念呢？

咱们拿香港做一下参照：

2025年6月香港楼市第一次触底反弹的时候，租金回报率是2.94%，上海离触底还差0.47个百分点。

别看这0.47%，从过去的一年数据看，上海从2.13%涨到2.47%用了一年时间，照这个速度，再涨0.47%，还要一年左右。

也就是说，从租金回报率来看，上海楼市真正的触底点是2026年年底。当然，这只是全市的平均水平，有些地段好、租金高的区域提前到底了。

03、市场触底，从来是“从局部开始，慢慢蔓延”

很多人都想在最底部抄底，但是实际上并没有人可以踩准点。

楼市底部不是“砰”一声全底反弹了，而是像春天一样，从某个地区的房子、某个型别的房子，一点点暖起来。

回头看香港那次反弹：第一次反弹在2024年10月，回报2.84%，第二次站稳2.94%是在2025年5月。中间间隔了了大半年，大多数人才开始感觉“市场好像动了”。

等你从新闻里、朋友圈里感觉到热度的时候，往往已经不是底部了。所以我们的判断是：2026年的阶段性底部，可能会提前到来，不一定非要等到年底。

04、小户型先动，是规律，不是偶然

有句话说得挺对：楼市上涨不是齐步走，而是从小户型开始。

这一轮市场上成交最快的是哪些房子呢？上海静安彭浦、普陀曹杨、黄浦斜土、闵行浦江这样的老楼盘：户型都是40-50平左右的小户型；总价大概是100-200万，刚好达到“以租养贷”或“父母帮一把”能拿到的价格范围。

这些房子只要价格到位，基本上都是挂牌之后就成交了。

我们还发现，有的房东干脆不挂牌了，因为一挂就压价；有的中介开始“抢房子”了，一个热盘就有好几家门店盯着。

这都说明了，市场正在局部解冻放开，而小户型是最早苏醒的那一批。

05、眼下最大的变量，依然是利率

很多人问：那么房价到底什么时候会涨？

咱们不讲玄学，只讲一个逻辑。关键要看一个东西：利率。同时也建议大家记住一句话：“钱往哪里去，房价就往哪里走”。

现在理财收益低，股市波动大，不少中产钱也找不到方向。

如果房贷利率降低，跌破3%，那么意味着：月供更小；租金回报更有吸引力；房子作为一个性价比极高的“稳健资产”，会被重新被认可。

特别是核心区的小户型，很可能成为资金最先关注的标的。所以最近有不少城市开始打开限购、放开房票、甚至酝酿“房贷贴息”。

市场在熬，政策也在悄悄添柴。

06、普通人该怎么做？

如果你不炒房，不急着卖房，或者你是一个普通人，2026年对你来说有些什么建议：

①如果是刚需，而且又选对区域，那现在可以慢慢看、仔细挑、认真谈，不急，但也不宜太过拖拉；

②如果是投资型刚需，预算不多，可以瞄瞄“小户型 高租金回报”的区域；

③如果是房东，别等高价，市场在变，但成交的关键还是“价格合适 房子靠谱”；

④如果还在观望，至少学会自己看数据，别天天看朋友圈，或者看博主，自己心里要有个“谱”。

写在最后：

2026年的楼市不会突然暴涨，也不会陡峭地下跌，这只是一场持久战，关键在于你站在什么位置、用什么心态去对待。

但大势已慢慢变了，信号已隐约出来，真正能抓住机会的，从来不是“踩点最准”的人，而是那些提前看清、想透、并愿意慢慢行动的人。