2026年1月的深圳，阳光依旧明亮，但楼市却早已没了温度。

你走过任何一家房产中介，橱窗里那块巨大的LED屏都在滚动播放着同样的内容：豪宅盘跌三成，普通住宅直接腰斩。

几年前，这样的数据足以让人驻足围观、议论纷纷；而现在，大多数人连头都懒得抬一下，只是把它当成城市里一块毫无存在感的背景板。

如果把时间拨回到五年十年前，这一幕几乎无法想象，那时，“房子永远涨”是共识，“买房等于保值增值”是信仰。

钢筋混凝土被视为对抗通胀的唯一安全资产，谁要是说房价会跌，轻则被嘲笑，重则被群起而攻之。

可站在今天回头看，我们不得不承认：楼市并不是突然崩掉的，而是在一次次被忽视的信号中，慢慢完成了底层逻辑的崩塌。

真正的拐点，出现在2023年，那一年，市场表面仍然火热，地王频出，日光盘横飞，但水面之下已经开始结冰。

就在这个时候，李嘉诚做了一个让所有人都看不懂的决定：不再拿地，甚至开始主动出售手里的存量项目。

更让人跌破眼镜的是，他卖得一点都不“体面”——直接打七折，在那个只要敢开盘就能抢光的时候，这种行为几乎等同于“自毁声誉”。

不少同行在私下里摇头，评论员在公开场合算账：好好的百亿项目，七十亿就卖掉，等于白白蒸发三十亿资产，这不是糊涂是什么？

一时间，“老了”“看不懂内地”“判断失误”的标签，像贴纸一样贴了上去，但市场从来不看情绪，只认结果。

五年之后，当房价整体回撤30%—40%，当高杠杆项目直接跌穿首付线，当无数当年“死扛不卖”的开发商被资金链拖进深渊，人们才突然意识到：当年的那次“七折甩卖”，并不是认输，而是止损。

而李嘉诚的那句未来五年，房价凶多吉少的话似乎也应验了，在流动性即将枯竭的前夜，现金比账面估值重要一万倍。

李嘉诚不是在卖楼，而是在抢时间、抢现金、抢生存空间，他比大多数人都更早意识到一个残酷事实：当刚需和投资客的钱包同时被掏空，需求就不是“暂时观望”，而是“根本不存在”。

这个被嘲讽的“撤退”，其实是一次极其冷静的离场，这一步直接把他送进了下一轮周期的安全区。

也正从这里开始，楼市的信仰裂缝，第一次被真正看见，而信仰一旦松动，接下来崩塌的，就不只是价格了。

房子归根结底是给人住的，可一旦人的观念发生变化，楼市再多政策托底，也只能是治标不治本。

《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示：在全国40个重点城市里，35岁以上的租房人群占比已经升至35%。

别小看这几个百分点的变化——在2021年楼市最疯狂的时候，这个数字要低将近5个百分点，换句话说，租房早就不是年轻人“没办法”的过渡状态，而正在变成中年人的长期选择。

这背后，不是简单的“买不起”，而是不想买，过去五年，90后、00后亲眼看着上一代人为了一套房，把六个钱包掏到见底。

他们看见高位接盘的人，不仅首付没了，房价下跌后还倒欠银行几十年；看见家庭关系被房贷压得变形；也看见“只要努力就能翻身”的叙事，在现实面前一次次失效。

这种近距离的教训，比任何专家的风险提示都更有说服力，于是，年轻人干脆换了一种玩法。

“为什么要给银行打工三十年？”这句话能在社交平台上刷屏，不是因为它多激进，而是因为太真实。

收入预期不稳、生育意愿下降、职业路径不再线性，让房子在很多人眼里，从“资产”变成了“长期负债”，与其背着不确定的未来，不如把当下过好。

他们宁愿每月花几千块钱，租在地铁口、商圈旁，周末去旅行、健身、看演出，也不愿为了那本房产证，把人生锁死在一条高风险、低弹性的路径上。

房子不再是身份象征，而只是居住工具；一旦性价比不合适，完全可以不用买，这一点，其实和日本非常像。

日本的租房比例长期稳定在30%—40%，并没有妨碍社会正常运转，只不过，日本是在泡沫破裂之后慢慢走到这一步，而我们，是在泡沫破裂的过程中，被迫完成了这次观念切换。

当“房求人”取代“人抢房”，市场情绪就会彻底转向，观望成为主流，刺激政策的边际效果越来越低，因为大家已经不再相信“现在不买以后更贵”那套叙事。

需求不是被压抑，而是被重写了，而当需求逻辑改变，资金自然会去寻找新的、确定的落脚点。

在一片唱衰声中，市场却悄悄出现了一个反直觉的现象，无论是在上海还是深圳，中介都会告诉你：成交最活跃的，往往不是那些光鲜亮丽的次新房，而是房龄二十年以上的“老破小”。

乍一听很奇怪，不是说大家都追求品质生活吗？怎么反而回头买旧房了？答案很简单：在不确定的时代，确定性本身就是溢价。

这些老小区，外表确实不新，甚至有点破旧，但它们有几个无可替代的优势：位置在城市核心区，地铁就在门口，菜市场、医院、学校全是现成的。

总价低，意味着即便判断失误，损失也在可控范围内；学区属性，决定了哪怕市场再冷，需求也不会消失，再叠加老旧小区改造政策，这类房源反而成了资金避险的选择。

相比之下，那些新区期房的问题就被无限放大：交付时间不确定，配套停留在PPT上，开发商能不能顺利完工都要打问号。

在这种环境下，很少有人愿意拿几百万的积蓄，去赌一个三五年后的未来，人们不再为“想象中的升值空间”付费，而只愿意为“当下能用得上的价值”买单。

这不是退步，而是理性回归，站在现在来看，我们能不能说市场已经触底？答案是：局部企稳，但整体仍在磨底。

一线城市的核心区，议价空间确实在缩小，成交量也开始缓慢回暖，最极端的冰封期正在过去。但这并不等于反弹。

开发商手里的库存依然巨大，为了活下去，低价换现金仍是主旋律；而需求端，少子化和收入预期走弱带来的影响，是结构性的，不可能短期逆转。

供给出清、需求修复、信心重建，这三件事都需要时间，所以，2026年的楼市，更像是一场拉锯战：价格不再断崖式下跌，但也很难出现普涨行情。

核心资产和边缘资产的分化会越来越明显，一线城市核心区可能率先稳住，而人口持续流出的三四线城市，还要继续熬。

回头看，这几年的大洗牌，与其说是灾难，不如说是一次迟到的常识回归，那个在高点果断离场的老人，用真金白银证明了一件事：没有只涨不跌的资产，也没有永远狂热的市场。

当我们开始认真算租售比、关注居住体验、思考生活本身，而不是幻想“下一波暴涨”时，楼市或许才真正走向成熟。

楼市的黄金时代结束了，但生活并没有，在这个仍然寒意未散的冬天，守住现金流，照顾好家人的餐桌，比盯着那块红色的房价屏幕，要重要得多。

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