在他第二个任期的第一年里，特朗普几乎没有发布什么实质性的公告来直接解决美国的住房危机

文｜《财经》特约撰稿人 金焱 发自华盛顿

编辑｜苏琦

在11月中期选举的压力下，美国总统特朗普开始把行政资源投入到与选民直接利益相关的领域。通胀、失业、实质工资和生活成本等经济因素共同构成了选民对现任政府或领导者的直接感知。日前，特朗普连续推出多条非常规政策，全力以赴压低通胀并降低资金成本。特朗普绕过美联储，直接用行政权力干预选民最有痛感的利率。

传统框架下，美国经济政策分工明确。美联储负责决定“钱的价格”；行政部门与国会负责决定“钱的用途与再分配”。特朗普则通过行政手段，直接介入并试图重写某些利率的“合理区间”。对于特朗普一系列定价机制的再政治化行动，多位分析人士对《财经》指出，他的行为是以“合理区间”对某些利率进行规范化界定，把原本由风险定价、竞争结构与货币政策共同决定的市场价格，部分转化为公共政策目标的工具变量。华尔街担心，如果利率不再仅反映资金时间价值与违约风险，还反映了当权者的政治约束与分配偏好，这极大地抬高了制度的不确定性与金融稳定风险。

美国景顺基金高级基金经理李山泉对《财经》说，禁止机构投资人参与独立房屋的市场算是特朗普向华尔街开的第一枪，随后他从军工开始向企业高管们宣战，宣布将不允许军工巨头们回购自己的股票，也不能派发红利，而是把资本用于扩大再生产与军工科研；特朗普向华尔街开的第三枪，是直接对信用卡规定最高利息不得超过10%。这个规定如果执行会使信用卡公司的利润直接砍掉一半还多；第四枪，则计划直接通过房利美和房地美两个房屋按揭巨头，间接地降低利率。这可能改变华尔街长期以来的游戏规则。对民众有利，呼应了很多普通民众对华尔街的嫉恨，是争取中间选民的策略。

争夺美国参众两院控制权的中期选举将于11月举行，特朗普的支持率则处于低位，经济支持率为41%，而通胀处理的支持率更是低至36%。近期民调显示，仅三分之一的美国选民支持对委内瑞拉的打击行动。尽管最新数据有所下降，但美国通胀率一直略高于3%，失业率创下四年新高，在高利率环境下，真正持续制造政治压力的并非抽象的“联邦基金利率”，而是两项直接进入家庭资产负债表的指标：房贷利率与信用卡利率。

去年11月，共和党在多个地方选举中接连失利，选民以此表达对特朗普政府物价上涨的不满。为此白宫发布文件，对咖啡、茶叶、热带水果和果汁、可可、香料、香蕉、柑橘、西红柿、牛肉以及一些化肥产品取消“对等关税”，以缓解物价上涨压力。为了在中期选举前获得优势，特朗普下重手希望降低通胀。

共和党去年在多个地方选举中接连失利，于是白宫取消了咖啡、茶叶、香料、牛肉等产品的对等关税，以缓解物价上涨压力。摄/金焱

在多次公开施压美联储降息未果后，特朗普政府显然已经意识到无法把希望寄托在美联储改变政策利率上，于是直接下场，改变利率传导的终点。虽然未正式接管美联储，但却在功能层面侵蚀央行对利率的事实主导权。

在2024年总统竞选期间，特朗普曾承诺推动限制信用卡公司可收取的利率水平。日前，特朗普呼吁将信用卡利率设定为期一年的上限10%，自1月20日起生效，但未说明具体细节。他在社交媒体上写道：“请知悉，我们将不再允许美国公众被那些信用卡公司‘宰割’——它们收取20%到30%，甚至更高的利率，而这种情况在拜登政府期间一直放任发展、无人管控。负担能力（AFFORDABILITY!）！”特朗普并未明确说明，利率上限将通过行政命令还是通过立法来生效。有共和党参议员表示，将在总统“全力支持”下推动相关法案。特朗普称，他希望该上限能在1月20日落实——这一天是他就任满一周年。

佛蒙特州独立派参议员伯尼·桑德斯在社交平台X上发文称，特朗普曾承诺将信用卡年化利率（APR）封顶在10%，以遏制华尔街“为所欲为”；但其政策取向却走向放松金融监管，使大型银行得以在信用卡业务上收取高达约30%的利率。桑德斯的表态将争议焦点从“利率是否过高”转向更结构性的议题：在消费信贷定价与监管框架中，行政部门究竟应如何界定市场定价边界，以及如何平衡消费者保护与信贷可得性。

围绕“10%利率上限”的政策争论并非首次出现。去年，多家银行业贸易团体致函桑德斯与密苏里州共和党参议员乔什·霍利，警告若政府将信用卡利率按两位参议员倡议强制封顶至10%，可能触发显著的二阶效应：金融机构在价格端受限后，将倾向通过数量端出清风险，收紧授信标准、降低额度或退出高风险客户，从而使一部分依赖信用卡进行短期周转的借款人被挤出正规金融渠道。且可能诱发需求外溢至替代性融资渠道，包括当铺、汽车产权抵押贷款机构等高成本信贷；更极端的情形是，部分借款人被迫转向高利贷、缺乏监管的线上放贷或灰色市场，从而将原本可监测、可监管的风险迁移至更不透明的领域，反而增加消费者脆弱性与金融治理难度。

银行政策研究所（Bank Policy Institute, BPI）在去年的一份报告中亦提出类似担忧：尽管利率上限的政策动机在于减轻部分家庭的高债务负担，但其潜在代价是削弱消费者获得信用卡信贷的渠道，并可能促使发卡机构下调或取消与消费挂钩的奖励与回馈机制。利率上限带来的并非简单的“降价”，而更可能表现为信贷可得性下降与产品结构调整——从而把“利率高”转化为“拿不到钱”或“综合成本以其他形式回归”的问题。

为解决美国住房危机，特朗普表示，他将采取措施禁止大型投资者购买独户住宅。特朗普日前在社交媒体上发帖称：“我将立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独户住宅，我将呼吁国会就此立法。房子里住的应该是人，而不是公司。”

美国的住房可负担性已经逐步演变成全国性的危机。摄/金焱

在他第二个任期的第一年里，特朗普几乎没有发布什么实质性的公告来直接解决美国的住房危机。目前尚不清楚特朗普在未经国会批准的情况下能否实施此类禁令，而且大型投资者仍可继续持有他们现有的数十万套住房。如果特朗普能够颁布禁令，可能会波及全美多个主要住房市场。一直以来机构投资者在整个住房市场中只占一小部分份额。一些估计认为该比例在2%到3%左右。在疫情期间的房地产热潮中，休斯敦、迈阿密、菲尼克斯和拉斯维加斯等一些热门市场的投资者购房量占所有房屋销售的20%以上。但多位经济学家对《财经》指出，美国住房危机的主因是长期供给不足的供给缺口外加利率冲击，而不是单一买家类型。特朗普的政策属于需求端的结构性干预，最多改变的是竞价结构。

对于高按揭利率让首购族支付能力骤降，同时既有房主被低利率按揭“锁死”不愿换房，导致二手房挂牌量偏低带来的利率冲击问题，特朗普政府在房贷市场选择了一条相对“技术性”的路径，以在11月中期选举前降低住房成本。

特朗普日前指示房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款债券（MBS），他称“这将推动抵押贷款利率下降、月供减少，并使购房成本更可负担”。他补充称，自己首个任期内决定不出售房利美和房地美，使这两家机构得以积累“2000亿美元现金”。美国联邦住房金融局局长普尔特随后表示，房利美和房地美将执行特朗普的指令。白宫的目标并非直接压低无风险利率，而是对冲美联储缩表所造成的MBS需求缺口，压缩抵押贷款与国债之间的利差。

花旗集团去年晚些时候估计，如果这两家政府支持企业将其投资组合增加2500亿美元，那么债券风险溢价可能会下降约0.25个百分点，这可能会转化为消费者支付的抵押贷款利率同等幅度的下降。不过部分分析师对该举措的实际效果存疑。Renaissance Macro Research经济主管尼尔·杜塔（Neil Dutta）指出，抵押贷款利差已然收窄。多数空间似乎已被充分利用。

不过经典的量化宽松（QE）之所以能压长端利率，依赖央行资产负债表扩张对期限溢价的持续压制，并通过政策预期渠道影响整条曲线；通过降低长期利率、改善金融条件来提供额外刺激。特朗普当前方案，所谓特朗普QE，本质更接近于住房金融系统内部的资产配置，其对“宏观预期锚”的影响力弱于美联储。

责编 | 王祎