老张这几天烟抽得特别凶——三年前420万买的房子，如今挂250万都难出手。“早知道这样，当初还不如把钱存银行。”他苦笑着摇头。而这样的故事，正在无数中国家庭上演：房子挂了大半年无人问津，月供比租金高出一大截，降价几十万依然卖不掉…

楼市到底怎么了？当我们翻开数据、走访中介、和买房卖房的朋友深聊之后，发现几个扎心的现实：

现实一：成交量一夜回到十年前

最新数据显示，今年全国商品房销售面积创下十五年新低。更令人惊讶的是，销售额几乎回到了2015年的水平。这意味着什么？十年的时间，楼市转了一个大圈，又回到了起点。

一位从业十年的房产中介告诉我们：“以前周末忙得连饭都顾不上吃，现在整天坐着刷手机。上个月我只成交了一单，还是帮房东降价30万才谈成的。”

现实二：二手房越挂越多，看房人却越来越少

目前全国二手房挂牌量已经突破650万套。北京有个小区，同一个户型竟然有23套同时在售。但看房的人呢？“有时候一周都带不了一次看房。”中介小陈无奈地说，“很多房东心态都崩了，一周调一次价，越调越低。”

价格方面，全国70个主要城市二手房价格已经连续三年多下跌。有人算了一笔账：500万的房子，每个月不知不觉就“蒸发”掉一万多。

现实三：年轻人不急着买房了

“为什么一定要买房？”95后小琳的反问很有代表性。她和男友恋爱五年，两人月收入加起来三万多，却选择在杭州租一套月租6000元的公寓。“不想为了买房降低生活质量，更不想掏空父母积蓄。”

数据显示，25-45岁购房主力人群比五年前减少了约4000万。与此同时，租房市场却越来越活跃，长租公寓、品质租房成为年轻人的新选择。

现实四：开发商的日子也不好过

“现在开盘能卖出一半就算成功。”某房企营销总监透露。为了回笼资金，不少开发商开始“以价换量”，有的项目甚至直接打八折。但这又引发了另一个问题——早期业主的不满。“我们项目就有业主组团来维权，说才买半年就降价了。”

2026年将至，我们该怎么做？

自住可以买，投资需谨慎

如果是结婚、孩子上学等刚性需求，遇到性价比高的房子可以考虑。但抱着“一定会升值”心态的投资客，可能要重新思考了。

捡漏机会确实存在

张女士上个月在深圳福田捡了个“漏”：一套比市场价低15%的二手房，原业主因工作调动急售。“虽然房子有些旧，但位置好，价格实在。”

这些房子要特别小心

远郊大盘、旅游地产、小县城新房…这些类型的房产流动性较差，入手前一定要三思。

贷款量力而行

尽管现在首付比例降低，但高杠杆意味着高风险。确保月供不超过家庭收入的40%，留足应急资金。

一个值得注意的现象：

就在多数人观望时，有一部分人开始悄悄行动。他们关注的不是普通住宅，而是核心地段的优质资产。“好房子永远稀缺。”一位资深投资者说，“我现在只看一线城市核心区、带好学位的房子，这些房产长期来看依然保值。”