你是否听说过M2（广义货币）和房价的理论？ 该理论认为由于M2持续上涨，所以社会上的钱越来越多，因此房价必定同步上涨。

然而过去几年的情况已彻底将此理论证伪。

我们看具体数据：

2020年12月末，中国M2是218.68万亿元，到了最近一期的2025年11月末，中国M2达到了336.99万亿元，相比五年前增长了54%，增量达到118.31万亿元。

然而在此背景下，全国各地的房价比2020年底都有了显著下跌，在M2增长超过50%的情况下，全国范围内下跌50%的房子都不在少数，这到底是为什么呢？

今天我们会从房价数据、货币产生和信用收缩几个方面聊聊这个问题，最终确认房子到底是蓄水池还是印钞机。

一、最新房价数据

我们先过一下最新的房价数据，截至2025年11月末，热点城市二手房价格指数（最接近二手房成交价格的中原领先指数）已经公布，其中：

北京环比10月下跌1.9%，同比去年下跌10.9%；

上海环比10月下跌2.0%，同比去年下跌11.4%；

广州环比10月下跌1.9%，同比去年下跌13.9%；

深圳环比10月下跌1.0%，同比去年下跌7.3%。

在头部城市中，香港的房价真正实现了止跌回稳，这是有估值因素支撑的，因为目前香港按揭利率已远低于租金回报率。从租售比和买房/租房的平行选项看，香港的房价确实已经不贵了， 目前香港和深圳两套相同总价的住宅，香港的租金能达到深圳的两倍甚至更多。

回到数据，11月深圳租金持平，其他城市租金均有所下跌，这导致租金回报率只有小幅上升。

来自国家统计局的数据也与Wind/中原领先指数相符，在70个大中城市中，一线城市二手房的下跌速度反而是最快的，这种情况出乎很多人的预料，除了资产价格补跌的因素外，我们在后文会分析另一个重要因素。

二、货币是印出来的吗？

大家口中常说的“印钞”，在现代货币体系中其实绝大部分不是由央行直接印纸钞完成的，而是通过信用派生（也就是贷款）创造出来的。先说结论，房地产并不算是货币的蓄水池，而是真正的“印钞机”，因为它曾是全社会最强劲的信用扩张工具。

货币（M2）是怎么增长出来的呢？

大约10%是印出来的，剩下90%都是贷出来的。

这10%的印出来的属于基础货币，央行通过公开市场操作等手段，把钱给商业银行。然后银行把钱贷给企业或个人时，这笔钱并不会消失，而是变成了借款人或收款人的存款，因此贷款创造了存款。

所以 M2 = 基础货币 * 货币乘数

货币乘数代表的就是大家借贷加杠杆的意愿。

很多人习惯把楼市比作蓄水池，认为它吸纳了超发的货币，防止了通胀。但从货币创造的角度看，楼市本质上是一个巨大的水龙头（印钞机），而不是蓄水池。

这个观点，我早在2021年楼市巅峰期就专门在微博说过↓

对于央行而言，想放水并不是那么容易的，绝不是简单想放就放，能做的只有改善信贷扩张的条件 - 例如降准、降息、降首付等等，刺激全社会加杠杆的需求。

但最终是否成功，取决于这些需求是否释放出来，以买房为例， 比如张三拿自己的150万首付去买一套500万的房子，按揭申请成功后，他的150万存款就变成了卖房业主手上500万的存款，于是市场上的钱就这么多了350万人民币。但如果市场没有这个贷款需求，那么即使利率再低、准备金率再低，水还很难放出来。

我们以楼市最为火爆的2016年为例，根据央行发布的《2016年金融机构贷款投向统计报告》，这一年个人购房贷款在2016年全年增加4.96万亿元，而2016年全年新增人民币贷款总额是12.65万亿元，因此 仅个人住房贷款这一项，就占到了新增贷款的39.2%。如果加上房地产开发贷款（投向房企的贷款）， 广义的房地产贷款增加共计5.67万亿元，占同期各项贷款增量的44.8%，这还是不考虑其他贷款违规流入楼市的情况（当初炒房风气极盛，无数炒房客使用消费贷等资金违规流入楼市），由此可见房地产对于货币增长的贡献率之大。

三、楼市是印钞机还是蓄水池？

我们继续上文张三以150万首付买500万房产的例子， 仅这一次房产交易，就能够凭空在社会上创造了350万的新存款给开发商或二手房卖家。

这350万M2并不是从别人的存折里挪过来的，而是银行基于你的信用和房产抵押，派生出来的。

因此房价越高、单笔贷款金额越大、交易活动越活跃，社会上的货币总量（M2）就增加得越多。

房产蓄水池说法的误导性在于，给人一种错觉，感觉是钱进了楼市就被锁死了。但实际上 ，买房的钱无论是首付还是贷款都会流向开发商、建筑商、装修公司、家电厂或二手房卖家，这些钱最终会回到消费和生产环节，推动全社会的流动性。

所以，我们可以100%确定地再重复一次：楼市是印钞机，而不是蓄水池。

为什么现在会出现M2持续上升，但房价大幅下降的情况？

这是因为M2还有其他的派生渠道，但过去最强的印钞机 - 楼市逐渐熄火， 现在的房价下跌和成交量萎缩，意味着居民不再愿意贷款买房。这意味着通过楼市派生货币的渠道断了。

在楼市遇冷之后，M2的增长不再依靠房地产，而开始变得多样化，这本身是一件好事。比如工业中长期贷款是近两年中国增长最快的信贷指标之一，资金和信贷资源大量流向新能源、半导体、人工智能、高端装备等领域，这种信贷扩张与房地产由居民主动买房借贷的模式不同，这块主要由政策引导、银行定向投给企业，主要是为了培育产业竞争力，也间接在一定程度上弥补了由于房地产下降带来的信用收缩。

四、信用收缩与新的印钞机

房价上涨带动信用扩张，成为整个社会最强大的印钞机；而反过来如果房价下跌，那么就可能带动信用收缩。

我们以一个中小企业主房产缩水作为例子，就能具体感受信用收缩的具体流程。

假设老王在某一线城市拥有一套价值1000万无负债的房产，为了经营自己的工厂，他将这套房子抵押给银行，获得了700万的经营贷作为流动资金，这种情况极为常见。然后在过去这四年时间，老王经历了以下几个阶段：

第一阶段 - 房价下跌，抵押品瘦身： 市场环境变化，该片区房价下跌了 30%，老王的房子现在只值700万了。银行定期会对抵押物进行重估。银行发现，当初借给老王700万是因为房子值1000万（抵押率70%）。现在房子只值700万，抵押率变成了100%，风险极高。于是银行要求老王补足抵押物，比如再拿出一套房/一笔现金，或者提前偿还部分贷款，比如还掉200万，让贷款余额回到500万的安全线。

第二阶段 - 风险暴露与“惜贷” ： 老王手里并没有200万现金，因为钱都压在工厂的原材料和设备上了。于是老王不得不缩减工厂规模、裁员，甚至卖掉设备来还银行的钱。看到老王这种优质客户都要卖设备还钱，银行变得极度谨慎，即便央行放水（利率下降、准备金率下降），基层信贷员也不敢把钱贷给像老王这样的企业主，因为抵押物不稳，这就是惜贷。

第三阶段 - 信用收缩螺旋：由于老王缩减工厂规模，工厂不少员工被裁，于是更多家庭也开始信用收缩 。即缩减开支、清偿债务，导致买房的人减少，卖房的人增加，房价进一步下跌，然后导致下一轮的抵押品缩水。

当年很多人说，因为货币总量增加房价必定会不断上涨，但他们完全是搞反了因果逻辑，实际情况是当年房地产市场信贷的泛滥助推了货币总量的增长，房产根本就不是货币蓄水池，而是最重要的印钞机。

当时，房价刚经历过疫情结束后的小阳春不久，北京、广州部分地区的房价创出了历史最高...但此后伴随楼市的信用收缩，房价再次向下。

今年以来甚至出现一线城市跌幅高于全国的现象，这是因为一线城市虽然经济和人口基本面更好，但一线城市的房产也往往拥有更高的杠杆，在市场上升期承载着更多的信用放大功能，那么在收缩的过程中，受到的影响反而可能更大。

或者我们换一个角度想， 对于居民部门来说，除了敢在买房上花大钱、借大钱，恐怕找不到任何一个愿意以如此大力度去投资、消费以及加杠杆的地方了。

楼市不再承担印钞机（或是信用放大器）功能后，为了防止全方位的信用收缩，当然需要有别的力量替代，例如上文提到的工业贷款、各地基建投资以及各类普惠金融与绿色金融，多样化的信用增长渠道有助于长期更加健康的经济结构，但 房地产在过去的信用扩张中作用太大、权重太重，需要弥补这个印钞机的缺失绝非一朝一夕。

认知能够决定命运，今天主题的目的是希望尽可能多的人在遇到营销人员或某些房产类（自）媒体利用货币总量（M2）进行PUA的时候，可以形成对这些误导信息的免疫能力。