一晃眼2025年就快翻篇了，掐指一算，还有不到一个月。

关于楼市的新政策，大家好像也没什么念想了，都默契地把力气攒到了明年，那可是“十五五”开局之年，都指望着来个开门红呢。

回过头看今年的北京新房市场，格局差不多也定型了。

一个特别明显的趋势就是：豪宅和刚需盘卖得风生水起，中间价位的改善型住宅却有点“不上不下”。

贵有贵的底气，便宜有便宜的道理，唯独中间那段，悬在不上不下之间，让买房人左右为难。

说几点看法：

其一，两极热闹，一头稀缺，一头划算。

北京新房市场这种 “两头热、中间冷” 的现象，不是偶然。

市场越是波动，这两类产品反而越能扛，流动性也相对更好。

先说豪宅市场。

少数高端项目几乎走出了独立行情，它们不随大流，靠的是独一份的资源与品质。

就拿今年11月的成交数据来说，单价10万+的楼盘在销售金额榜上频频现身。

比如海淀的建发海晏，每平米13.7万的价格，依然有20位买家果断入手，单月吸金超过6个亿；朝阳的璞樾，均价破10万，卖出43套，揽金7.29亿元；像缦合北京这样的顶豪，哪怕只成交8套，也稳稳收下3个多亿。

豪宅能站稳，关键在于它的买家群体对价格的敏感度相对较低，他们更看重的是 “稀缺性”与“独占资源”。

像清河某个低调的改善盘，开盘时动静不大，可等实景园林和立面一呈现，价格反倒往上走了走，如今稳定在11.5-12万/㎡。即便周边有项目调价，它依然不愁卖。

这类项目要么占据核心地段，要么坐拥顶尖学区或稀缺景观，短时间内很难被复制或超越。

刚需市场则是另一番景象，主打一个“性价比”。

11月的成交榜单里，单价6万以下的楼盘几乎刷了屏，其中好几个冲进了前十。

通州的中建运河玖院，单价6万出头，卖出近70套；昌平的国誉星城，均价5万3不到，成交79套；石景山的中海瑞文里，也以56套的成绩挤进前列。

刚需盘能跑出热度，离不开 “地铁+低总价+高得房率” 这三张王牌。

像中海瑞文里，虽然周边城市界面一般，但架不住它单价6万左右、得房率超90%，而且离6号线地铁站就一公里，通勤友好，吸引了不少中关村和金融街的上班族。

而通州的运河玖院更是一个典型案例：靠着运河商务区的河景，得房率同样超高，总价500多万就能拿下，开盘以来网签突破500套，是今年当之无愧的流量红盘。

其二，中间地带，在夹缝中摇摆不定。

比起两端的稳健，总价在600万到千万出头这个区间的改善盘，日子确实没那么好过。它们卡在一个略显尴尬的位置：既没有豪宅的稀缺光环，又失去了刚需盘的价格吸引力。

有些曾经被市场追捧的“红盘”，如今在二手市场出现价格倒挂；西三环某项目，地段不错，但价格却迟迟难以突破8万/㎡的关卡。

更值得关注的是，同一板块内、甚至同一项目不同批次房源的成本差异，会成为未来二手房市场的潜在风险。

如果早期买入的业主成本够低，那么即便降价转手仍有利润空间，而后期高价接盘的买家就可能面临亏损压力，这种“踩踏”容易拉低整个小区的价格预期。

在这样的市场格局下，作为买房人，比起琢磨“抄底”，不如多思考 “如何选对”，把握那些更确定的因素，才能让房子真正成为资产压舱石。

2026年马上到了，楼市大概率仍将在政策托举与市场自我修复中寻找平衡。

全面普涨的时代早已过去，“两极稳固、中间震荡”的分化格局恐怕还会持续一阵子。

二手房价格体系乱了

北京楼市：西城二环“去溢价”！

西城牛街属于北京二环内核心区域，位置还不错，也有一定的学校，但学校不是太强，所以长远价值并不是太突出，溢价会慢慢去除。查看这个板块的近期成交数据，房价确实在去溢价，跌幅都不小。

平原里小区50.12平米的一居室，今年2025年12月1日成交价290万，而同户型在2023年2月11日成交价610万，降了320万，降幅约52.5%。

牛街西里74.54平米的两居室，今年2025年12月3日成交价429万，而同户型在2022年4月9日成交价800万，降了371万，降幅约46.4%。

牛街东里76.2平米的两居室，今年2025年10月30日成交价490万，而同户型在2022年9月18日成交价728万，降了238万，降幅约32.7%。

北京楼市：二环房价太震撼了 复盘了二环大量小区的价格走势，发现不少房子的幅度已经快50%，真的太刺激了。

由于市场改善需求加大，以及未来适龄入学人口的减少，二环的价格体系正在重构。

长青园在2025年11月成交了一套38㎡的1居室，成交价219万。同户型在2022年9月成交价是443万，降价了224万，幅度51%。

△左安门-长青园38㎡1居室：

2025年11月，低楼层成交价219万

相比于2024年10月，同户型成交价252万，↓33万，-13%

相比于2022年9月，同户型成交价443万，↓224万，-51%

相比于2021年3月，同户型成交价375万，↓156万，-42%

相比于2017年4月，同户型成交价390万，↓171万，-44%

佟麟阁路62号院在2025年11月成交了一套73㎡的2居室，成交价750万。同户型在2022年2月成交价是1400万，下降650万，幅度47%。

△金融街-佟麟阁路62号院73㎡2居室：

2025年11月，3层成交价750万

相比于2025年6月，同户型成交价885万，↓135万，-16%

相比于2022年2月，同户型成交价1400万，↓650万，-47%

相比于2020年6月，同户型成交价1150万，↓400万，-35%

相比于2019年8月，同户型成交价1000万，↓250万，-25%

竹竿胡同在2025年12月成交了一套68㎡的2居室，成交价432万。同户型在2023年2月成交价是848万，降价了416万，幅度50%。

△朝阳门内-竹竿胡同68㎡2居室：

2025年12月，顶层成交价432万

相比于2024年6月，同户型成交价668万，↓236万，-36%

相比于2023年2月，同户型成交价848万，↓416万，-50%

相比于2021年6月，同户型成交价840万，↓408万，-49%

相比于2015年6月，同户型成交价430万，基本持平

北露园在2025年12月成交了一套43㎡的1居室，成交价385万。同户型在2022年9月成交价是635万，降价了250万，幅度40%。

△阜成门-北露园43㎡1居室：

2025年12月，中楼层成交价385万

相比于2024年12月，同户型成交价456万，↓71万，-16%

相比于2022年9月，同户型成交价635万，↓250万，-40%

相比于2019年12月，同户型成交价512万，↓127万，-25%

相比于2016年5月，同户型成交价388万，基本持平

三里河东路在2025年11月成交了一套66㎡的2居室，成交价533万。同户型在2023年6月成交价是795万，降价了262万，幅度33%。

△月坛-三里河东路66㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价533万

相比于2024年5月，同户型成交价560万，↓27万，-5%

相比于2023年6月，同户型成交价795万，↓262万，-33%

相比于2020年3月，同户型成交价778万，↓245万，-32%

相比于2019年11月，同户型成交价778万，↓245万，-32%

新康街3号院在2025年11月成交了一套58㎡的2居室，成交价583万。同户型在2021年2月成交价是968万，降价了385万，幅度40%。

△马甸-新康街3号院58㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价583万

相比于2025年5月，同户型成交价688万，↓105万，-16%

相比于2021年2月，同户型成交价968万，↓385万，-40%

相比于2020年5月，同户型成交价825万，↓242万，-30%

相比于2018年7月，同户型成交价795万，↓212万，-27%

北京楼市：海淀开始上强度了

最近跟踪了海淀大量小区的价格走势，发现很多小区的回调幅度并不小，很多已经接近或超过50%了，包括老破小和次新小区。

不少老破小的价格已经回到2015年区间了。

竹园在2025年12月成交了一套60㎡的2居室，成交价198万。同户型在2021年12月成交价是472万，降价了274万，幅度58%。

△马连洼-竹园60㎡2居室：

2025年12月，顶层成交价198万

相比于2023年2月，同户型成交价466万，↓268万，-57%

相比于2021年12月，同户型成交价472万，↓274万，-58%

相比于2020年2月，同户型成交价390万，↓192万，-49%

橡树湾四期在2025年12月成交了一套100㎡的2居室，成交价726万。同户型在2023年11月成交价是1377万，降价了651万，幅度48%。

△清河-橡树湾四期100㎡2居室：

2025年12月，5层成交价726万

相比于2025年3月，同户型成交价1026万，↓300万，-30%

相比于2024年10月，同户型成交价980万，↓254万，-26%

相比于2023年11月，同户型成交价1377万，↓651万，-48%

相比于2021年6月，同户型成交价1172万，↓446万，-38%

稻香园西里在2025年11月成交了一套61㎡的2居室，成交价385万。同户型在2021年4月成交价是738万，降价了353万，幅度48%。

△苏州桥-稻香园西里61㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价385万

相比于2025年6月，同户型成交价517万，↓132万，-26%

相比于2022年1月，同户型成交价710万，↓325万，-46%

相比于2021年4月，同户型成交价738万，↓353万，-48%

相比于2015年12月，同户型成交价441万，↓56万，-13%

晴雪园在2025年12月成交了一套125㎡的3居室，成交价1180万。同户型在2023年4月成交价是1845万，降价了665万，幅度36%。

△世纪城-晴雪园125㎡3居室：

2025年12月，低楼层成交价1180万

相比于2025年4月，同户型成交价1616万，↓436万，-27%

相比于2024年8月，同户型成交价1500万，↓320万，-22%

相比于2023年4月，同户型成交价1845万，↓665万，-36%

相比于2016年3月，同户型成交价1260万，↓80万，-7%

领秀新硅谷2号院在2025年12月成交了一套83㎡的2居室，成交价400万。同户型在2017年3月成交价是725万，降价了325万，幅度45%。

△西二旗-领秀新硅谷2号院83㎡2居室：

2025年12月，中楼层成交价400万

相比于2025年1月，同户型成交价655万，↓255万，-39%

相比于2023年12月，同户型成交价698万，↓298万，-43%

相比于2017年3月，同户型成交价725万，↓325万，-45%

相比于2015年11月，同户型成交价418万，↓18万，-4%

冠城大通百旺府在2025年12月成交了一套140㎡的3居室，成交价812万。同户型在2023年3月成交价是1289万，降价了477万，幅度37%。

△永丰-冠城大通百旺府140㎡3居室：

2025年12月，成交一套，成交价812万

相比于2024年9月，同户型成交价1093万，↓281万，-26%

相比于2024年1月，同户型成交价1233万，↓421万，-35%

相比于2023年3月，同户型成交价1289万，↓477万，-37%

相比于2021年4月，同户型成交价1138万，↓326万，-29%

海淀的价格体系乱了

宝山双子其中一个盘，官宣卖了183套，另一个没有公布数据。有的说只有83套，有的说100套是有的。

不管哪个数，卖得都不理想。

有一说一，这不是它自己的问题，是因为海淀整体价格体系乱套了。大家做买房决策的时候，不知道拿谁做参考，不知道定价贵还是便宜。

西四环有环线优势，但太靠南了，挨着石景山离丰台也不远，可以说是三区交界。区域内除了一条地铁，其它配套基本没有。

看在海淀的面子上，这个位置卖8.2-8.85万贵不贵？那要看海淀的面子多大了。往西一站地，西黄村项目卖6万。

一站地单价贵两万多，周边环境又差点意思，就得给个强有力的购买理由。

光靠海淀这两字不好使了。北五环清河橡树湾，高楼层好户型单价到7万了。东西向的两居，干到6.8万。

橡树湾是海淀乃至北京的风向标，峰值飙到过16万，目前的单价已经腰斩了。既然是神盘，大家买房的时候，肯定会拿7万来做参考。

宝山双子新房＞橡树湾10+年二手，但北五环＞西四环，假设楼龄和区域这两个维度扯平。那么宝山卖7.5万左右，是一个合理的价格，毕竟二手房才是真实的市场价。

海淀另一个价格坐标是圆明天颂，这个盘一直号称卖16+万，网络流出来的数据不止一套。

但成交数据都是表格，这种表格可以批量生产的，要多少有多少。我跟中介核实过，其中有些成交房源是假的。真实成家的房源中，价格有水分，但不多。

大家只需要知道，价格有水分就行了，至于多少是不多，每个人心里都有杆秤。一个卖16万，一个卖7万，这9万差在哪里？

橡树湾也曾经顶到过16万，遥遥领先绝大多少次新盘。同样道理，它好在哪里？别人差在哪里？应该差多少合理？

随着大盘下跌，橡树湾走下神坛，说明16万它不配，13万14万也太贵，7万左右才是它的原型。

圆明天颂容积率只有1.1，产品力没得说。但单价16万，有多少水分，它是否配得上，大家自己判断。

马连洼竹园刚成交一套两居，成交价198万。同户型高点成交价472万，为什么它只能卖这个价？

因为上地200万就能上车了，为什么回迁房下本就能砸盘？因为海淀只要卖地，就会新建挂牌名校。

将来遍地都是名校，学区房比货币通胀得还快。2026年开始，入学儿童骤减，对学区的需求就没那么大了。

学区房降温是必然的事，当海淀的“学票”挤去泡沫，一些虚高的价格自然就会回落。

话说回来，我们说的贵或者便宜，是此时此地，基于眼下具体的楼盘。当前北京房价已经严重低估，价格是动态变化的，外部环境也是如此。

如果接下来政策凶猛，货币扩张信贷宽松，当你再回头看目前的价格，不管是8万还是16万，都会很便宜。

拐弯有点猛，但实际情况就是这样。说涨一夜之间的事，买房要抬头看天，选房要脚踏实地。

北京楼市：亚运村房价难以置信！

亚运村板块虽然以90 年代公房为主，房龄不算新，但胜在地段够好，还带着一定学区溢价，配套成熟、能承接望京和国贸的外溢需求，二手房成交量一直挺活跃，居住性价比很突出。可是翻翻看近期的成交价，变化可真不小！

安慧北里逸园58平米的两居室，今年2025年12月3日成交价244万，而同户型在2021年4月18日成交价556万，降了312万，降幅约56.1%。

保利金泉116平米的两居室，今年2025年11月13日成交价845万，而同户型在2022年8月28日成交价1176万，降了331万，降幅约28.2%。

安慧里二区66.33平米的两居室，今年2025年10月18日成交价337万，而同户型在2017年4月4日成交价596万，降了259万，降幅约43.5%。

北京楼市：开始反转了

过去的几个月市场整体处于加速的状态，不少板块的次新房和老破小的回调幅度较大，比如下半年的昌平南，以及最近的上地、清河。

最近大中介的实时成交量有小幅拉升，之后稳定在1800套左右。

近几周的实时成交套数分别是：

• 第44周（10.27-11.02）：1798套
• 第45周（11.03-11.09）：2025套
• 第46周（11.10-11.16）：1884套
• 第47周（11.17-11.23）：1703套
• 第48周（11.24-11.30）：1754套

另外，绿中介的挂牌量也有所下降。前台挂牌量是13.67万套，相比两周前下降约3000套；前后台总挂牌量是15.64万套。

复盘了海淀大量小区的价格走势，很多小区的回调幅度较大。

检察院宿舍在2025年11月成交了一套57㎡的1居室，成交价303万。同户型在2021年7月成交价是594万，降价了291万，幅度49%。

△紫竹桥-北京市人民检察院宿舍57㎡1居室：

2025年11月，中楼层成交价303万

相比于2025年3月，同户型成交价388万，↓85万，-22%

相比于2024年8月，同户型成交价410万，↓107万，-26%

相比于2021年7月，同户型成交价594万，↓291万，-49%

相比于2017年2月，同户型成交价495万，↓192万，-39%

玉兰园在2025年11月成交了一套59㎡的2居室，成交价288万。同户型在2021年3月成交价是606万，下降318万，幅度53%。

△马甸-玉兰园59㎡2居室：

2025年11月，高楼层成交价288万

相比于2024年11月，同户型成交价425万，↓137万，-33%

相比于2022年9月，同户型成交价600万，↓312万，-52%

相比于2021年3月，同户型成交价606万，↓318万，-53%

相比于2016年1月，同户型成交价335万，↓47万，-14%

橡树湾二期在2025年12月成交了一套80㎡的2居室，成交价558万。同户型在2023年1月成交价是1035万，降价了477万，幅度47%。

△清河-橡树湾二期80㎡2居室：

2025年12月，高楼层成交价558万

相比于2024年11月，同户型成交价812万，↓254万，-32%

相比于2023年1月，同户型成交价1035万，↓477万，-47%

相比于2020年6月，同户型成交价750万，↓192万，-26%

上林溪在2025年12月成交了一套107㎡的2居室，成交价646万。同户型在2023年3月成交价是1158万，降价了512万，幅度45%。

△安宁庄-上林溪107㎡2居室：

2025年12月，2层成交价646万

相比于2025年3月，同户型成交价953万，↓307万，-33%

相比于2023年3月，同户型成交价1158万，↓512万，-45%

相比于2021年7月，同户型成交价985万，↓339万，-35%

相比于2016年9月，同户型成交价748万，↓102万，-14%

远大园六区在2025年11月成交了一套70㎡的2居室，成交价485万。同户型在2023年1月成交价是849万，降价了364万，幅度43%。

△世纪城-远大园六区70㎡2居室：

2025年11月，5层成交价485万

相比于2025年1月，同户型成交价670万，↓185万，-28%

相比于2023年1月，同户型成交价849万，↓364万，-43%

相比于2018年6月，同户型成交价740万，↓255万，-35%

相比于2016年1月，同户型成交价509万，↓24万，-5%

北京楼市：朝阳房价性价比凸显！

查看朝阳三元桥的房价，真是有点让人意外！房价都降得挺明显的。大到两百多平的三居室，小到四十多平的一居室，跟前几年比，有的直接降了大几百万，跌幅看着还真不少。

凤凰城二期231.69平米的三居室，今年2025年12月2日成交价1685万，而同户型在2022年10月26日成交价2640万，降了955万，降幅约36.2%。

UHN国际村139.17平米的三居室，今年2025年11月16日成交价1085万，而同户型在2023年3月19日成交价1535万，降了450万，降幅约29.3%。

曙光里44.29平米的一居室，今年2025年9月6日成交价235万，而同户型在2021年7月12日成交价361万，降了126万，降幅约34.9%。

北京楼市：西城井喷了

近期跟踪了西城的价格走势，发现已经大量小区的回调幅度接近50%，非常夸张。

一方面是入学人数减少，导致对学区老破小的需求降低；另一方面是部分业主购入时间早，成本很低，可以不设底价得砸盘。

平原里小区在2025年11月成交了一套50㎡的1居室，成交价290万。同户型在2022年4月成交价是598万，降价了308万，幅度52%。

△牛街-平原里小区50㎡1居室：

2025年12月，5层成交价290万

相比于2024年12月，同户型成交价365万，↓75万，-21%

相比于2022年4月，同户型成交价598万，↓308万，-52%

相比于2020年6月，同户型成交价500万，↓210万，-42%

相比于2016年3月，同户型成交价334万，↓44万，-14%

畅柳园在2025年11月成交了一套55㎡的1居室，成交价392万。同户型在2017年3月成交价是720万，降价了328万，幅度46%。

△陶然亭-畅柳园55㎡1居室：

2025年11月，高楼层成交价392万

相比于2024年8月，同户型成交价468万，↓76万，-17%

相比于2023年2月，同户型成交价643万，↓251万，-39%

相比于2019年11月，同户型成交价596万，↓204万，-35%

相比于2017年3月，同户型成交价720万，↓328万，-46%

天宁寺前街南里在2025年11月成交了一套78㎡的2居室，成交价460万。同户型在2023年2月成交价是820万，降价了360万，幅度44%。

△天宁寺-天宁寺前街南里78㎡2居室：

2025年11月，5层成交价460万

相比于2024年6月，同户型成交价590万，↓130万，-22%

相比于2023年2月，同户型成交价820万，↓360万，-44%

相比于2021年9月，同户型成交价740万，↓280万，-38%

相比于2016年2月，同户型成交价468万，基本持平

牛街西里在2025年12月成交了一套75㎡的2居室，成交价429万。同户型在2021年4月成交价是750万，降价了321万，幅度43%。

△牛街-牛街西里75㎡2居室：

2025年12月，高楼层成交价429万

相比于2025年8月，同户型成交价633万，↓204万，-33%

相比于2021年4月，同户型成交价750万，↓321万，-43%

相比于2020年7月，同户型成交价702万，↓273万，-39%

相比于2015年12月，同户型成交价424万，基本持平

小红庙在2025年11月成交了一套69㎡的3居室，成交价459万。同户型在2017年3月成交价是798万，降价了339万，幅度43%。

△广安门-小红庙69㎡3居室：

2025年12月，中楼层成交价459万

相比于2024年10月，同户型成交价585万，↓126万，-22%

相比于2022年4月，同户型成交价760万，↓301万，-40%

相比于2021年9月，同户型成交价661万，↓202万，-31%

相比于2017年3月，同户型成交价798万，↓339万，-43%

红莲南里在2025年11月成交了一套56㎡的2居室，成交价370万。同户型在2021年7月成交价是620万，降价了250万，幅度41%。

△马连道-红莲南里56㎡2居室：

2025年11月，5层成交价370万

相比于2025年1月，同户型成交价448万，↓78万，-18%

相比于2024年10月，同户型成交价465万，↓95万，-21%

相比于2021年7月，同户型成交价620万，↓250万，-41%

相比于2016年3月，同户型成交价365万，基本持平

北京楼市：西城卖家愁!

陶然亭在西城热度高，主要因为片区实力强+直升校集中（7小4直升）+能兼顾职、住、学，属优质均衡板块。陶然亭当前的市场表现究竟如何？查看该区域的近期成交数据，不可思议，降幅都不小。

龙泉胡同38.51平米的一居室，今年2025年11月27日成交价275万，而同户型在2023年1月11日成交价565万，降了290万，降幅约51%。

天桥北里52.38平米的一居室，今年2025年11月3日成交价286万，而同户型在2021年11月10日成交价530万，降了244万，降幅约46%。

畅柳园55.78平米的一居室，今年2025年11月30日成交价392万，而同户型在2023年2月11日成交价643万，降了251万，降幅约39%。

西城绷不住了，买二手房越来越慎重

向来被视作北京房价“压舱石”的西城，也没能躲过这波楼市调整！无论是刚需青睐的小户型，还是改善型需求的大户型，在这场房价下跌趋势中均未能“幸免”。

三义东里在2021年8月以635万的价格成交了一套两居室

同户型在2025年6月成交价为465万，与660万相比，降价了170万，降幅约27％。

红山世家于2022年7月成交了一套两居室为1300万。

同户型以1146万于2025年4月成交，与之前相比，降价了154万，降幅约12％。

官园公寓在2022年8月成交了一套四居室，成交价为2900万。

同户型以2585万价格在2021年1月份成交，与2900万比，降价了315万，降幅约11％。

170万、154万、315万！三义东里、红山世家、官园公寓的降价清单，清晰展现了西城房价的调整力度。从27%到11%的降幅，覆盖了不同户型与价位段，曾经高不可攀的核心区房源，如今正释放出难得的议价空间。对于有意入手西城的购房者来说，当下或许是值得把握的观察期，后续市场动态我们将持续跟进。

北京楼市：丰台大量房子1万起了

从绿中介的挂牌信息看，丰台有不少房源的挂牌单价已经1万起了，目前最低挂牌单价是1.3万/㎡。

这些房子大多是离城区较远的老破小，周边缺少地铁和配套，流通性较差。

另外，从总价来看，有大量房源的挂牌总价已经低于100万，最低挂牌价仅69万。

根据最近的成交数据，丰台不少次新房的回调幅度较大。

方庄6号在2025年12月成交了一套143㎡的3居室，成交价665万。同户型在2022年10月成交价是1175万，降价了510万，幅度44%。

△方庄-方庄6号143㎡3居室：

2025年12月，中楼层成交价665万

相比于2025年5月，同户型成交价885万，↓220万，-25%

相比于2024年10月，同户型成交价905万，↓240万，-27%

相比于2022年10月，同户型成交价1175万，↓510万，-44%

相比于2016年5月，同户型成交价750万，↓85万，-12%

万年花城二期在2025年11月成交了一套99㎡的2居室，成交价455万。同户型在2017年3月成交价是755万，下降300万，幅度40%。

△玉泉营-万年花城二期99㎡2居室：

2025年11月，高楼层成交价455万

相比于2025年3月，同户型成交价578万，↓123万，-21%

相比于2024年4月，同户型成交价636万，↓181万，-29%

相比于2023年4月，同户型成交价700万，↓245万，-35%

相比于2017年3月，同户型成交价755万，↓300万，-40%

怡海花园恒丰园在2025年11月成交了一套133㎡的3居室，成交价501万。同户型在2017年3月成交价是850万，降价了349万，幅度41%。

△玉泉营-怡海花园恒丰园133㎡3居室：

2025年11月，中楼层成交价501万

相比于2022年3月，同户型成交价760万，↓259万，-34%

相比于2020年8月，同户型成交价740万，↓239万，-33%

相比于2017年3月，同户型成交价850万，↓349万，-41%

相比于2015年8月，同户型成交价510万，基本持平

万科中粮假日风景在2025年12月成交了一套90㎡的2居室，成交价408万。同户型在2022年4月成交价是720万，降价了312万，幅度44%。

△青塔-万科中粮假日风景90㎡2居室：

2025年12月，中楼层成交价408万

相比于2024年5月，同户型成交价575万，↓167万，-29%

相比于2022年4月，同户型成交价720万，↓312万，-44%

相比于2021年4月，同户型成交价685万，↓277万，-41%

相比于2015年5月，同户型成交价400万，基本持平

万科紫苑在2025年11月成交了一套94㎡的3居室，成交价445万。同户型在2022年4月成交价是718万，降价了273万，幅度39%。

△青塔-万科紫苑94㎡3居室：

2025年11月，中楼层成交价445万

相比于2024年10月，同户型成交价610万，↓165万，-27%

相比于2022年4月，同户型成交价718万，↓273万，-39%

相比于2021年12月，同户型成交价680万，↓235万，-35%

相比于2013年8月，同户型成交价440万，基本持平

看涨房价的人仅剩9%……

>超过九成居民对房价上涨不抱希望，连续两个季度看涨人数不足10%，市场心态已接近冰点。

10月24日，央行发布《2025年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，仅有9.1%的居民预期下季度房价上涨，这一比例虽然比第二季度微增0.2个百分点，但已连续两个季度低于10%的临界线。

预期房价“基本不变”的居民占比55.6%，预期“下降”的占23.5%，还有11.8%的居民表示“看不准”。这一组数据描绘出当前市场对房地产走势的集体心态图。

01自1999年起，中国人民银行每季度都会在全国50个城市的400个银行网点各随机抽取50名储户，对2万名居民进行调查。这份持续了二十余年的调查报告，已成为观察中国城镇居民经济预期的重要窗口。

2025年第三季度的数据格外引人注目：预期房价上涨的居民比例仅为9.1%。

这一数字虽然较第二季度的8.9%略有回升，却依然无法突破10%的心理关口。如果将时间轴拉长，今年第一季度这一比例为10.6%，去年同期的数据则高达16.3%。看涨比例的持续低迷已形成明显趋势。

与此同时，看跌情绪正在升温。第三季度预期房价“下降”的居民占比达到23.5%，较第二季度增加了1.8个百分点，增幅明显高于看涨群体的微幅回升。

02房价预期的持续低迷并非孤立现象，其背后是就业、收入和消费信心的多重承压。

在就业端，今年二季度起就业市场增速明显放缓。房地产行业作为国民经济的重要支柱，直接和间接带动数百个行业发展。当房地产进入调整周期，从建材生产到装修家电，从建筑施工到房产中介，相关行业的岗位需求自然会收缩。例如，近日贝壳启动大规模人员优化，整体比例非常高。财报数据显示，截至2025年6月底，贝壳员工总数较去年末减少约3200人。与此同时，公司净利润在2025年第三季度同比大跌36.1%，房地产主业持续承压。

这种就业压力传导至居民端，便形成了一种谨慎的消费心态。央行的同一份调查显示，问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择的前五位依次为旅游、教育、医疗保健、社交文化娱乐支出和大额商品。“购房”已不在居民支出的前列选择中。这一变化与历史数据形成鲜明对比，在2022年第一季度之前，“购房”长期保持在居民支出选择的前四位水平。

消费倾向的转变直接反映在储蓄行为上。虽然第三季度倾向于“更多储蓄”的居民占比为62.3%，比第二季度下降1.5个百分点，但这一比例依然处于历史高位。

今年前三季度，人民币存款增加22.71万亿元，其中住户存款增加12.73万亿元，居民储蓄意愿依然强烈。

03市场预期与实际情况相互印证。国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。销售金额同样承压，新建商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%；住宅销售额下降7.6%。量价齐跌的市场格局已经形成。

不过不同区域的表现却呈现出明显差异。从一线城市的情况看，上海二手房市场部分区域的房价跌幅已经收窄，尽管整体仍处于下行通道，但已出现一些积极信号。三四线城市的房地产市场依然面临较大压力。住房“供大于求”的格局早已形成——2021年我国户均住房套数已超过1套，而存量房的去化压力在不同城市间差异巨大。

投资逻辑也在发生变化。从房租回报率角度看，目前只有一线和强二线城市的租金回报率能够超过30年期国债收益率，使房产具备一定的投资价值。三四线城市由于租房需求有限，实际投资属性较弱。

04对于普通购房者而言，最关心的问题莫过于：市场何时见底？

收入匹配度、房租回报率、库存去化情况是判断房价是否企稳可关注三大核心指标。

当前房价收入比仍处于高位，尤其对刚需群体而言，购房压力依然较大。从投资逻辑看，只有当房产的租金回报率超过无风险收益率（如30年期国债利率）时，房产才具备真正的投资价值。目前来看，仅有一线和强二线城市的部分房产能够达到这一标准。

当前全国房地产库存总量依然较高，特别是三四线城市，去化周期较长。尽管有“收储存量房转保障房”的政策提议，但从去年4月至今实质性推进有限。库存问题的复杂性远超想象，这也决定了不同城市的市场调整时间将明显分化。

当前市场环境下，房子已经回归居住属性，买房决策不应过度依赖市场预期，而应基于个人或家庭的真实居住需要、财务承受能力和长期规划。

对于刚需群体而言，市场的调整期也可能意味着更好的选择机会。一线城市二手房市场低总价刚需房源成交占比明显提升，市场结构正在发生变化。以北京为例，总价在200万至300万元之间的二手房活跃度显著增高，形成当前市场的重要支撑力量。

同时，在当前环境下，稳定的就业和收入来源比房价的短期波动更为重要。每月“房贷账单”的压力需要切实的现金流支撑，购房决策必须建立在对自身财务状况充分评估的基础上。

市场底部区域往往伴随着信心低谷，当前看涨比例不足10%的数据或许正是这种状态的写照。黄金走势、原油价格、地缘政治等外部因素，如无形之手持续扰动市场情绪。居民储蓄率居高不下，购房支出退居次要位置，消费结构已悄然转变。

当超过一半居民认为房价将“基本不变”，近四分之一仍在等待“更低点”，市场信心的重建注定是一个缓慢过程。

经济下行期，买房、租房、住酒店，哪种算居住自由？

今天的热搜很奇葩，重庆一家酒店提出免除近五千元欠款、倒贴500元搬家费，仍无法让长期拖欠房费的住客搬离。带着八旬老母和十岁孩子就是不走，老赖说住这酒店离法院近，方便解决经济纠纷。

有人觉得你看，买房租房都不合适，住酒店多好，不用交物业费水电费，脏了有人扫，出问题有人修，就算欠费，酒店还得求着你走。

房价跌跌不休，租房要交押金怕被坑，买房要掏首付还月供，不如住酒店轻资产躺平。住酒店不用交物业费，水电费，网费，不用买家具家电，不用打扫卫生，不用承担房屋折旧。更有网红鼓吹五星级酒店长包比租房划算，那么还有三样核心东西呢，隐性成本、风险代价、规则红线。

长包酒店的真实成本，比你想象的可要贵3倍。

你有没有刷到过有些抖音网红推荐五星酒店1.1万长包价，吭你没商量。那是企业协议价打八折后的结果，普通散客想拿到价格福利，得满足连续入住3个月以上+预付全款的条件。1.1万是基础房费，看似含三餐，行政酒廊的简餐，吃三顿就腻了，真要想吃好，还得额外花钱。含洗衣服务，实则每周仅限3-5件，超出部分按市场价收费。五星级酒店洗衣费单件50-100元，一个月下来又是一笔不小的开支。

算笔平民账吧，经济型酒店，日常房价140元/日，长包价就算打8折，每月也要140×0.8×30=3360元。这还只是房费，你以为不用交水电费？错了，经济型酒店长包通常限制水电额度，超出部分按商业标准收费，商业电费1.5-2元/度，是民用电的2倍。你以为不用买生活用品？酒店提供的牙刷、牙膏都是一次性的，质量差到能用，长期住你得自己买洗漱用品、拖鞋、浴巾，甚至要备上常用药品和零食，隐性支出每月至少500元。

假设长包价1.5万/月，一年18万。同地段租房，50㎡开间月租5500元，水电网物业每月1000元，一年总费用7.8万，比酒店长包便宜10.2万。什么省下来的保姆费、健身卡费，如果用10万差价换看似精致的服务值吗？你真以为月薪5000的小时工不如酒店保洁？至少小时工不敢把你的东西当成可清理垃圾。

酒店长包价也是动态的，旅游旺季、会展期间，酒店有权单方面解除长包协议，或者要求你加价30%-50%。要么加价，要么退房。

2024年海南陵水嘉佩乐度假酒店事件，一家花8万住6晚别墅，结果1万港币被盗，还有1万港币被保洁调包成假币。看似是酒店安保问题，还是你没有对房间的控制权，你的财产安全、隐私安全都依赖于酒店的管理水平，这种依赖本身就是最大的风险。

上海专业碰瓷王，一个月住10多家酒店，每次都以皮肤过敏为由要求退全款，几乎没花过住宿费，最终因寻衅滋事被刑事拘留。酒店行业早已对长期住客保持警惕，现在很多酒店都明确规定连续入住超过30天需提供无犯罪记录证明，部分经济型酒店甚至直接拒绝长包，怕的就是遇到霸房者。

还有个容易被忽略的风险，政策限制。2025年多地出台酒店长住管理办法，要求酒店对连续入住超过60天的客人进行备案，部分城市甚至规定酒店长住不得超过90天，防止有人把酒店当成非法居所。你以为能在酒店住一辈子？其实政策一收紧，你就得卷铺盖走人。

住酒店，用自由换服务，也在用安全感换便利。但这种便利的代价是失去控制权。你不能在墙上钉钉子，不能养宠物，不能让朋友长期留宿，不能在家做饭。酒店房间的厨房，如果有的话，也大多是摆设，开火做饭可能会被罚款。

酒店的风险是你以为的家，随时可能被收回，你只是个随时可被清理的客人。酒店与住客之间是服务合同关系，不是租赁关系，酒店有权在合同到期后拒绝续住，甚至在你轻微违约时直接清退。

住酒店就是临时性居住解决方案，而不是长期居住选择。适合短期出差、项目驻场、离婚冷静期这类临时需求。

房姐认识个做项目的朋友，2024年在深圳南山某酒店长包了3个月，每月1.2万。一开始觉得挺方便，后来发现，客户来谈事，酒店要收会客费。想在房间里放些文件和样品，酒店说超出居住范围，甚至连他买的绿植，酒店都以可能损坏地毯为由要求搬走。最后项目结束，他算了一笔账，房费3.6万，会客费2000元，外卖费8000元，因为没有固定地址耽误的业务损失5万，总共花了8.8万，比租房贵了一倍还多。

租房倒是比住酒店更像过日子，租金下跌、选择增多，二房东暴雷、押金难退。以为租房灵活省钱，其实只是没遇到真正的坑。

租房成本不止是租金，还有隐性损耗。2025年租房市场的关键词是下跌和过剩。全国租赁挂牌量环比上涨22%，供大于求导致很多业主不得不降价抢租客。表面看，租户的选择变多了，但租房的真实成本并没有降低多少。

租房通常要交押一付一或押一付三，月租5000元的房子，押金就要5000-10000元。二房东或中介会以房屋损坏、卫生不达标为由克扣押金，2025年广州沙涌北村雅轩公寓暴雷，拖欠200万租金，上百租户的押金血本无归。还有押金也要在退房后1-3个月才能退还，这笔钱的机会成本被很多人忽略了。如果把押金存成3%年化的理财，一年也能赚点。

其次是搬家成本。工作变动频繁，租房的灵活性反而变成了被迫性。每次搬家，车费、中介费、打包费至少要1000-2000元，更重要的是时间成本和精力成本。你要请假看房、打包行李、适应新环境，隐性损耗很难用金钱衡量。房姐有95后粉丝，2025年一年搬了3次家，最后算下来，搬家花的钱比房租差价还多，整个人也被折腾得身心俱疲。

长期租房缺乏归属感，你不能随意装修，不能养宠物，甚至不能在一个地方长久积累人脉和资源。

装修就有折旧成本，很多租户为了住得舒服，会自己花钱添置家具、装修房间，比如贴墙纸、装窗帘、铺地板、改窗户、加防盗门、做隔音、买书架、买床垫、买沙发，这些投入退房时大多带不走，只能无偿赠送给业主。有些业主还会以改变房屋结构为由要求恢复原状，那么只能自己花钱拆除，竹篮打水一场空。

因为，那不是你的房子好吗？

2025年租赁市场的二房东暴雷潮，租房市场信任崩塌。某广场拖欠原业主500万元租金，一房东直接停水停电，要求租户重新签约，而租户的押金和半年租金早已交给二房东，投诉无门只能认栽。城中村类似事件多了，二房东跑路后，租户要么被迫搬家，要么只能向一房东补交租金。

租房市场的权责不对等，租户没有对房屋的控制权。经济下行期，这种不对等被无限放大。业主可能因为断供而被银行收房，租户只能被动搬家。二房东可能因为租金倒挂而跑路，租房的权益无处保障。

很多人盼着租金下跌，但租金下跌的背后是服务缩水，业主不再愿意花钱维修家电，保洁频率降低，偷偷涨水电费。某业主把租金从4800元降到4500元，要求租户自行承担家电维修费用，租户住了半年，冰箱、空调接连坏掉，维修花了2000元，算下来比之前还贵。

还有学区房租赁陷阱，学区房租赁需提前一年备案，且一套房子6年内只能对应一个学位。北京发生过纠纷，家长租了学区房，结果发现业主之前已经把学位占用了，孩子无法入意愿里对口的学校，特意花的租金和中介费打了水漂，还耽误了孩子的升学规划。

租房不是长久之计，而是过渡之选。刚毕业的年轻人、工作不稳定的从业者、短期驻场的外地人。但对于有家庭、有孩子、想长期在一个城市发展的人来说，孩子上学需要学区房，租房的学位优先级远低于买房。

2025年重点50城租金回报率达到2.08%，一线城市租金回报率在1.5%-1.7%之间，虽然超过了1年期定期存款利率，但远低于房贷利率。这意味着对于业主来说，买房收租越来越不划算，但对于租户来说，以租代买的成本也在上升。随着租金回报率逼近房贷利率，业主可能会通过涨租来弥补损失，或者直接售改租，导致租房市场的供应减少。

既然买房，就是想玩保值的资产游戏。经济下行期，最纠结的就是买房这件事。房价跌了，怕买了就亏。不买，又怕以后涨回来。首付压力大，月供压力更大。房价之外看来，买房从来不是要不要买的问题，而是什么时候买、买哪里、怎么买的问题。

买房成本，不是只算首付和月供，是全生命周期成本，包括买入成本、持有成本、交易成本，还有最容易被忽略的机会成本。

以北京昌平一套100㎡的房子为例，2025年12月报价31249元/㎡，总价约312万。首付30%即93.6万，贷款218.4万，房贷利率3.05%，30年等额本息月供约8900元。

• 买入成本：契税1.5%即4.68万，维修基金2%即6.24万，中介费1.5%即4.68万，合计15.6万。

• 持有成本：物业费2.5元/㎡/月，一年3000元；取暖费30元/㎡/年，一年3000元；水电费每月500元，一年6000元；房屋折旧2%/年，一年6.24万；合计每年7.44万，30年223.2万。

• 贷款利息：30年总利息约102.6万。

• 机会成本：首付93.6万如果存银行理财，年化3%，30年利息约112.3万。

把这些成本都算进去，这套房子的全生命周期成本是：312万（房价）+15.6万（买入成本）+223.2万（持有成本）+102.6万（贷款利息）+112.3万（机会成本）=765.7万。平均每年成本约25.5万，每月约2.1万，是同地段租金的2-3倍。

但这只是成本端，还要看收益端。假设30年后房价年均上涨1.5%，低于通胀率，这套房子的总价会涨到约490万。如果租金年均上涨2%，30年总租金约420万。算下来，买房的净成本是765.7万-490万=275.7万，而租房的净成本是420万+押金机会成本11.2万=431.2万。这么一看，买房反而比租房便宜。

这就是买房的核心逻辑，虽然短期成本高，但长期来看，房产的保值性、抗通胀性能对冲风险。有的房价从最高峰的500万跌到210万，腰斩没错，有意思的是月租仍能达到4600元，租金回报率2.6%，接近房贷利率3.05%。房价跌了，收租金却也比存银行划算，至少房子是自己的。

经济下行期，买房的核心价值不是投资增值，而是保值抗风险。2025年全国70个大中城市二手房价格无一上涨，一线城市核心区域的房价相对好些，北京西城东城的新房价格甚至还在微涨。好的房产仍然是硬通货，必须是核心城市、核心地段的房产，抵御通胀货币贬值的风险。

房姐粉丝，2015年在北京朝阳买了一套120㎡的房子，当时单价3万/㎡，总价360万，首付108万，月供约1.5万。2025年这套房子单价涨到5.8万/㎡，总价约696万，10年增值336万，反正比他10年工资总额还高。而他的同事当时选择租房，每月租金从5000元涨到1.2万，10年总租金约90万，把首付的钱拿去理财，年化5%，10年收益约68万，算下来比买房少赚268万。

要精准买房，买房的逻辑已经变了。过去买了就涨，现在是买对才不跌或者少跌。哪些房子值得买？核心城市（一线、强二线）、核心地段（市中心、地铁站1公里内）、核心配套（学区、医院、商业）的小户型次新房，这些房子抗跌性强、租金回报率高，就算房价不涨，也能通过收租覆盖部分月供。

哪些房子不能买？三四线城市的远郊房、旅游地产、公寓产品。总有人说回老家躺平，比如2020年离开北京回老家县城花120万买套房子，2025年房价跌到100万都难出手，月租只有1500元，租金回报率1.8%，还不如存银行定期。这类房子既没有增值空间，也没有现金流，完全是财富陷阱。把在北京赚的钱造了以后，又想回北京重新开始，是不是你身边也有不少这样的人？

买房能帮你锁定成本，假设前提，假设租金是逐年上涨的，而房贷月供是固定的等额本息，20年后，当租金涨到每月2万时，你的月供可能还是8000元，这就是买房的成本锁定优势。2025年首套房贷利率是近20年最低水平，那么现在买房，用低成本资金锁定未来30年的居住成本，只要你有实际需求。

买房的本质是用短期压力换长期稳定，适合扎根型人群。

买房不是严格意义上的消费，而是资产配置。适合想在一个城市长期发展、有家庭、有孩子的人，这些人需要稳定的居住环境、需要学区资源、需要资产保值，买房能满足家庭核心需求。

买房有门槛，你需要足够的首付，需要稳定的收入，需要承担一定的风险。假设一套142㎡的房子，2021年买入价397万，2024年卖出价404.5万，看似赚了7.5万，实则算上契税、维修基金、中介费、贷款利息、机会成本，总共亏了89万，每平米亏损6300元。就算是核心区域的房子，如果买在高位、持有成本过高，也一样可能亏损。

经济下行期买房，一定要记住三个原则：

第一，量力而行，首付不要超过家庭存款的50%，月供不要超过家庭月收入的30%。

第二，精准选址，优先选核心城市、核心地段的小户型次新房，避开远郊房、旅游地产。

第三，长期持有，房产是长期资产，持有周期至少5-10年，不要想着短期投机。

买房核心成本=首付+月供+持有成本+交易成本

租房成本=租金+押金+搬家成本+隐性损耗

住酒店成本=房费+杂费+隐性支出+加价风险

从资产配置的角度看，经济下行期的居住选择，重点是风险与收益的平衡。

• 如果你是刚毕业的年轻人，月薪8000元以下，工作不稳定，优先选择租房。不要租太好的房子，把省下来的钱存起来，作为未来买房的首付。不要找二房东，尽量直接跟房东签约，押金选择押一付三，并在合同中明确押金退还条件。

• 如果你是30岁以上，有家庭、有孩子，月薪2万以上，在核心城市工作超过3年，优先选择买房。不要买超出预算的房子，优先选小户型、次新房、学区房。尽量多付首付，减少贷款利息。不要跟风买房，要研究城市规划、人口流动、配套设施，买有价值的房子。

• 如果你是生意人、项目制工作者，经常出差，偶尔需要固定住所，可选择酒店长包+租房的组合。酒店长包不要超过3个月，租房选择短租公寓，避免长期绑定，保持资金和居住的灵活性。

住酒店自由吗？要依赖酒店规则。

租房灵活吗？要依赖业主人品。

买房沉重吗？能让你掌控自己的居住权、资产权、未来权。

我们之所以焦虑，不是因为没有选择，而是因为害怕选择错了承担风险。风险和收益永远是并存的，没有哪种居住方式是零风险的。

居住自由，不是不用交物业费、不用打扫卫生、不用承担责任，而是在自己的房子里，过自己想过的生活，不用看别人的脸色，不用怕被随时清退。真正的居住自由，是你有能力选择自己喜欢的居住方式，并且有能力承担选择带来的后果。

房子是用来住的，也是用来保值的，但最终是用来承载生活的。不是为了房子而活，要让房子为你的生活服务。

我不光美，我还很真，影响十万家庭成功置业，我是二十年不变的，房价之外。