观点指数 11月25日观点指数研究院发布的《资本市场退潮 | 2025年11月物业服务发展报告》指出，金科服务将成为蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物企，凸显物企在资本市场被持续边缘化。同时期，华润万象生活重回千亿港元市值，我们认为这主要得益于其"商业运营+物业管理"双轮驱动模式、稳健的财务表现以及在物业行业中的头部地位。

11月18日，金科服务与Broad Gongga Investment Pte. Ltd（最终控股股东为博裕）发布联合公告，后者作为要约人，提出经修订的无条件强制性现金要约以推动金科服务私有化退市。

根据公告，要约人目前持有金科服务63.29%的股份，并为收购剩余267,722,054股创新采用双层定价结构：基本价每股6.67港元（总代价约17.86亿港元），若两个退市条件达成则支付经提高价每股8.69港元（总代价约23.27亿港元）。目前已锁定约29%的股份，还需至少32.30%的股东接纳才能触发退市高价。

值得一提的是，方案创新的给出存续选项，若临时股东大会通过退市决议案及退市接受条件达成，已接纳要约的股东可选择将部分或全部现金对价再投资到Top Yingchun Investment IV（要约人的母公司），以换取母公司发行的股份，间接保留对金科服务的权益，成为博裕资本私有化平台的LP（有限合伙人）。

至于退市原因，公告指出股份的交易流动性在过去一段时间内一直处于较低水平。私有化将使要约人和公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。

若最终退市条件达成，这家曾经西南地区最大的上市物企将结束其五年的港股上市历程，并成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物企，也凸显了物企在资本市场被持续边缘化。

观点指数测算，博裕资本过往三次收购金科服务股份已累计耗资约53.82亿港元，若计算此次所有股权完成要约收购，其私有化金科服务耗费的资金将超过75亿港元，但截至11月20收盘，金科服务总市值为47.8亿港元。

作为一家植根中国、放眼全球的另类资产管理公司，博裕2025年以来在多个领域密集出手。除了物业公司金科服务外，此前还包括奢侈品商场北京SKP、星巴克中国业务。还传出对加拿大鹅、盈方体育传媒的收购意向，总交易规模超百亿美元。

二级市场上物管股延续下跌态势，但整体有所回暖。观点指数监测的数据显示，40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.25%，对比上个报告期平均区间跌幅5.59%有所收窄。估值水平略有提升，市盈率（TTM）由上个报告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍。

总市值方面，超百亿港元的物企仍为7家，其中华润万象生活重回千亿港元（1001.56亿港元），刷新了自2023年4月以来的新高。观点指数认为，主要得益于其"商业运营+物业管理"双轮驱动的模式、稳健的财务表现以及在物业行业中的头部地位。

期内在市值高点，控股股东华润置地于11月13日宣布以每股41.7港元配售4950万股（占总股本2.17%），套现约20.61亿港元。这是华润万象生活上市以来的首次配售，公告称此举是要增强华润万象生活股份的流动性，增强市场信心及提高华润万象生活的股份价值。

另外，收并购市场期内活跃度下降，总体呈现出被动处置为主、交易规模持续收缩，聚焦资产盘活等特征，反映出行业仍处于调整消化的时期。

具体来看，“物业第一股”彩生活再现股权动荡。11月12日，其控股股东花样年接获奥澌资本亚洲有限公司（下称奥澌）作为与TFISF有关的一间实体的财务顾问所发出的通知，内容有关拟透过由奥澌管理的拍卖程序声称行使权利，以出售彩生活已发行股份总数最多29.9%。

需要指出的是，29.9%的比例恰巧低于香港上市公司30%的要约收购红线，避免了全面收购义务，显然背后经过精心设计。

随即，花样年方面表态称，已正式以书面向TFISF及奥澌提出反对有关彩生活股份的任何拍卖程序，且正就未经授权试图强制执行所谓的担保权利寻求法律意见以保障其合法权益。

观点指数获悉，此次纠纷可追溯至2021年12月，当时花样年因流动性危机未能偿还欠付天风国际证券（TFISF）的9698万美元债务，TFISF遂声称其作为托管人持有的彩生活7.8014亿股股份（占总股本41.95%）可用作抵押担保并威胁强制执行，但遭到花样年反对。时隔四年，矛盾再度出现，但花样年无力偿债也是事实。

此外，期内民生物业二次挂牌北京盈泰丰顺资管100%的股权、和泓服务拟出售中山中正物业51%股权，均显示部分物企因流动性压力或战略调整而被动剥离资产，且交易规模普遍较小。

观点指数认为，中小型物业面临多重挑战，主要原因包括部分中小型物企在跨界经营中缺乏专业能力与资源支撑，无法从传统物业管理向资产管理领域转型，造成业务转型失败与盈利枯竭。而同时，市场对这类"空壳化"或"僵尸化"资产兴趣索然，促使其资产流动性枯竭与退出机制受阻。

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