山东乳山，这个以海景房闻名的地方，正以其惊人的低房价颠覆人们对沿海房产的认知——几万元买套房不再是梦。

河南一对夫妇从未去过乳山，却通过网络拍卖平台花8万元买下了一套70平方米的海景房，并成功办理了过户手续。这套房子位于乳山银滩东部一个小区，是2006年的建筑，多层4楼没有电梯和暖气。

当地房产中介表示，“这个价格在乳山属于正常水平”。

01 乳山房价实录

在中国房价行情网上，乳山市2025年10月的住宅二手房挂牌均价为4,439元/㎡。

而来自58同城的数据显示，乳山市近一年的房价呈下降趋势，2025年11月二手房均价已降至2,719元/㎡。

不同区域的房价差异明显。乳山海边的住宅大部分修建于2010年左右，“1到3楼的二手房均价大概是2000到3000元，5到6楼的均价一般是1000多元，阁楼的话只要几百元”。

相比之下，市区房价较银滩更高，“市区的房子均价在每平方米5000元到8000元左右”。

02 “1元起拍”的房产市场

乳山低价房的现象并非个例。2025年6月，全国出现了278套“1元起拍”的房源，其中216套来自山东威海乳山的海景房。

这些房源分散在逾90个小区，并非集中在某一个小区。

这些“1元起拍”的房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场以加快转手速度。

当前乳山二手房价已经降至2000元/平方米，小户型单套挂牌价已降至7万元以下。

乳山海景房“1元起拍”已不是首次。2024年底就曾有“花11元拍下海景房”的新闻。当时一套42平方米的房屋市场价近5万元，低价拍卖是为了吸引更多人关注。

03 低价背后的市场逻辑

乳山房价为何如此之低？多名房产中介解释道，由于乳山是旅游城市，住在海边的大部分都是游客，一般夏天过来避暑度假，冬天就会离开，因此房价确实不高。

在乳山银滩，大部分住户是外来游客，冬天人少，当地人由于教育、交通等配套原因一般都选择住在市区。

这些海景房多建于十几年前，多年前曾在全国各地推广发售。如今，多个小区房源长期无人居住，形成典型的“候鸟式”社区。

有业内人士指出，二手房市场供过于求，为了提高周转效率，部分卖方选择以1元起拍。

04 风险与警示

尽管价格诱人，但购买这类“白菜价”海景房存在不少风险。法律界人士提醒，购买“法拍房”风险较大。

对于拍卖房屋的性质、权属以及是否存在潜在纠纷，司法机关或拍卖平台并不能给到买家完全的披露和保障。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示：“买家拍到问题房源后，无法办理产权过户、无法入住使用、无法落户籍、卖家其他债权人提出异议等情况很多”。

此外，有业内人士指出，“1元起拍”只是一些拍卖公司吸引购房者的噱头。上海易居房地产研究院副院长严跃进建议：“购房者要对新奇的销售和房产交易模式保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购房”。

还有报道揭示了更多潜在套路：低价引流高价成交、中介操控抬价、隐形成本高等。竞拍成功所需支付的平台服务费、佣金等，合计可能达成交价的5?%。

乳山的海景房价格低廉，一套70平方米的房子仅售8万元，而当地房产中介表示，这个价格在乳山属于正常水平。

但对于潜在买家而言，除了价格，更应关注房屋的配套、产权问题以及市场流动性。

在乳山，海边住宅大多修建于2010年左右，5到6楼的均价一般是每平方米1000多元，阁楼更是低至几百元。 热点观察家