经历了一年多时间的房价下跌，目前北京200万以内的房子越来越多了，还不是在郊区，二是在三环四环这样的好位置。房子性质也不是商住房，二是正经70年产权的商品房。

从全市去看，丰台，朝阳，房山，大兴 200万以内的房子占比比较多。房山跟大兴作为近郊区不奇怪，但是丰台以及朝阳作为正经的城六区，倒是有点出乎意料。其中朝阳，200万以内的房子主要集中在东南三四环、南三环、定福庄、双桥、管庄 等区域。

北京楼市：二环房价打回原形了

从近期的成交数据来看，二环大量小区的价格幅度比较疯狂，很多业主在不设底价式得砸盘出手。

由于市场改善需求加大，以及未来适龄入学人口的减少，不少学区老破小出现了较大幅度的回调。

双槐里在2025年11月成交了一套37㎡的1居室，成交价220万。同户型在2022年12月成交价是501万，降价了281万，幅度56%。

△牛街-双槐里37㎡1居室：

2025年11月，中楼层成交价220万

相比于2025年2月，同户型成交价338万，↓118万，-35%

相比于2022年12月，同户型成交价501万，↓281万，-56%

相比于2020年9月，同户型成交价426万，↓206万，-49%

相比于2016年3月，同户型成交价284万，↓64万，-23%

新安中里在2025年11月成交了一套53㎡的1居室，成交价320万。同户型在2023年3月成交价是632万，下降312万，幅度50%。

△右安门内-新安中里53㎡1居室：

2025年11月，中楼层成交价320万

相比于2025年7月，同户型成交价380万，↓60万，-16%

相比于2024年7月，同户型成交价435万，↓115万，-27%

相比于2023年3月，同户型成交价632万，↓312万，-50%

相比于2020年1月，同户型成交价525万，↓205万，-39%

鸭子桥北里在2025年11月成交了一套56㎡的2居室，成交价351万。同户型在2022年9月成交价是610万，降价了259万，幅度43%。

△天宁寺-鸭子桥北里56㎡2居室：

2025年11月，5层成交价351万

相比于2024年10月，同户型成交价495万，↓144万，-29%

相比于2022年9月，同户型成交价610万，↓259万，-43%

相比于2021年6月，同户型成交价595万，↓244万，-41%

相比于2016年8月，同户型成交价403万，↓52万，-13%

三义东里在2025年11月成交了一套38㎡的1居室，成交价265万。同户型在2023年3月成交价是485万，下降220万，幅度46%。

△马连道-三义东里38㎡1居室：

2025年11月，中楼层成交价265万

相比于2025年6月，同户型成交价315万，↓50万，-16%

相比于2024年5月，同户型成交价349万，↓84万，-24%

相比于2023年3月，同户型成交价485万，↓220万，-46%

相比于2020年5月，同户型成交价395万，↓130万，-33%

康乐里小区在2025年11月成交了一套102㎡的2居室，成交价865万。同户型在2023年4月成交价是1365万，降价了500万，幅度37%。

△长椿街-康乐里小区102㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价865万

相比于2024年8月，同户型成交价1203万，↓338万，-28%

相比于2023年4月，同户型成交价1365万，↓500万，-37%

相比于2019年6月，同户型成交价1135万，↓270万，-24%

相比于2016年4月，同户型成交价866万，基本持平

红莲中里在2025年11月成交了一套31㎡的1居室，成交价240万。同户型在2022年10月成交价是435万，降价了195万，幅度45%。

△马连道-红莲中里31㎡1居室：

2025年11月，2层成交价240万

相比于2024年11月，同户型成交价304万，↓64万，-21%

相比于2022年10月，同户型成交价435万，↓195万，-45%

相比于2021年11月，同户型成交价405万，↓165万，-41%

相比于2017年4月，同户型成交价365万，↓125万，-35%

北京楼市：西城回归居住价值~

在西城，广安门一直是个特别的存在。它没有老破小的逼仄，大多是2000年后盖起来的商品房，生活便利，学校也不错。过去，它是无数家庭安家西城的“完美平衡点”。如今，市场下行，这里的房价正回归它原本该有的居住价值。

远见名苑43.14平米的一居室，今年2025年11月9日成交价287万，而同户型在2021年10月20成交价509万，降了222万，降幅约43.6%。

玺源台61.25平米的一居室，今年2025年11月9日成交价540万，而同户型在2022年6月6成交价809万，降了269万，降幅约33.3%。

蝶翠华庭106平米的两居室，今年2025年11月9日成交价870万，而同户型在2023年2月22成交价1258万，降了388万，降幅约30.9%。

例如在 潘家园区域，目前一套57平的2居室，挂牌价就199万，成交价肯定更低，

位置就在三环里，小区出门步行5-10分钟就有3条地铁线。

而在朝阳五环外的 定福庄 区域，就更夸张了，你甚至可以看到100万出头，可以买到60平的2居室。

至于另一个城六区 丰台，200万以内的房源主要集中在 南三四环、南四环外的丰台其他区域。

例如三环里的【西罗园北路】目前54平2居室，挂牌价199万，环线那是相当的好，去天坛公园也就骑车10几分钟的距离。

而在四环外的丰台新宫区域，200万以内能买到2010年以后的次新回迁房，周边地铁，商业，公园，配套齐全，跟同区域8万多的新房【观宸】享受到同样的配套。这么看来，区域房价还是相当的割裂，二手房均价不到4万，而新房要到7万多甚至8万多，房价差距一半都不止。

在昌平，85万可以买到40平的1居室。

房山，就更夸张了，你甚至可以看到90多万，可以买60+平的2居室，

200万以内的房子，总体来说有几个特征，城区内的基本都是老破小，90年代，甚至是80年代70年代建成的房子；郊区的基本都是回迁房，或者是政策性住房。那么这类房子能不能买？

能！租售比能跑赢大部分的稳定理财，而你又没有更好的投资方式的时候。

北京商品房成交为何现腰斩式下跌

北京新房量价齐跌。

11月3日-11月9日，北京市住宅市场共成交3666套，其中，商品住宅成交492套，环比下降45.81%；成交均价52710元/㎡，环比下降10.59%；成交金额31.88亿元，环比下降54.44%。

上周，北京商品住宅成交金额榜单前30项目整体表现疲软，成交总金额下滑超五成，呈现腰斩态势。从区域结构看，主城区核心项目成交金额普遍回落，单价较高的改善型及高端住宅成交套数明显减少。与此同时，榜单内项目整体成交套数亦呈普遍下行趋势，市场观望情绪较浓厚，需求端释放乏力，推动成交规模承压下行。

上周北京楼市成交数据显示，区域市场格局出现明显变化。在商品住宅成交金额排名前三十的项目中，朝阳区仅占3席，较此前显著减少，反映主城区高端住宅市场承接力趋弱。相比之下，通州区以5个项目位居各行政区之首。

在城六区范围内，丰台区以4个项目居首，海淀、石景山各占3席，朝阳区3席，城六区合计上榜项目为13个，占榜单总数不足一半。城六区外，顺义区和大兴区各有三个项目，昌平区和门头沟区各有两个，延庆区和怀柔区各有1个。可以看出，市场热点正由中心城区向城市副中心及多点支撑区域扩散。

上周北京普通住宅市场成交数据显示，通州中建运河玖院再度表现突出，以1.82亿元的成交金额蝉联区域销冠，并在全市普宅项目中位居榜首。石景山中海瑞文里以1.31亿元位列第二，昌平国誉星城成交1.26亿元排名第三，顺义龙湖宸翰与星悦时光分别以0.91亿元和0.65亿元跻身前五。

值得关注的是，中建运河玖院自9月20日开盘以来持续热销，北京市住建委官网显示，该项目目前已累计网签622套房源，价格走势呈现明显结构性上涨，第二批取得预售证的房源网签均价约为6.76万元/㎡，较首批次6.16万元/㎡上涨约5000元/㎡，涨幅约8%。

业内人士分析认为，此次价格上调主要源于产品区位优势的差异。新推的2#、4#楼栋位于项目内稀缺的临河地块，景观资源价值显著，从而推升整体备案均价。这一表现也反映出当前北京改善型住宅市场对优质资源的定价认可与需求韧性。

从普宅成交套数来看，其与成交金额榜单高度重合，但具体位次出现微调。昌平国誉星城以25套的成交量位居套数榜首，通州中建运河玖院以22套位列第二，顺义星悦时光与龙湖宸翰分别成交21套和20套，位列第三、四位，石景山中海瑞文里以19套位列第五。当前市场成交热度集中于少数几个主力项目，但不同项目的单价与总价差异导致了其在金额与套数排行榜上的位次差别。

上周北京豪宅成交金额TOP5榜单呈现区域集中特征，朝阳区两大项目持续领跑。璞樾以2.45亿元成交额稳居榜首，中海萬吉玖序紧随其后，以0.63亿元位列第二，海淀区则成榜单中坚力量，建发海晏、和樾玉鸣、颐海澐颂分别以0.53亿元、0.45亿元、0.32亿元排在第三至第五名。

在成交套数方面，朝阳璞樾以15套的成交量持续领跑豪宅市场，而其余上榜项目成交均未突破四套。海淀区的和樾玉鸣与颐海澐颂各成交3套，并列第二。值得关注的是，此前连续两周占据豪宅成交金额前两名的朝阳黄杉木店双子星格局出现变动，璞樾持续保持领先，而紫京宸园上周成交显著放缓，仅实现2套成交，成交金额约0.3亿元，跌出豪宅成交金额前五榜单。

需要注意的是，朝阳区豪宅市场竞争正持续升温，后续优质地块蓄势待发。11月北京土拍市场还将迎来5宗地块出让，其中备受关注的东四环松榆里地块将于11月25日正式挂牌出让，此前多在城六区以外布局的招商蛇口已提前启动工程招标准备，明确入局意向。

根据招标信息，松榆里地块项目建设规模12.7万平方米，施工招标投资估算12.63亿元，监理服务招标对应的项目总投资估算为35 亿元。

从区位来看，松榆里地块位于朝阳区潘家园街道，地处东三环与四环之间核心区域，紧邻西大望路及北工大西门地铁站，地块呈规整的正南正北布局，区位优越，交通便利。值得关注的是，该区域多年来新房供应稀缺，存量二手房普遍老旧，地缘性改善需求积压明显，为未来项目去化提供了有利支撑。

一个新鲜词悄然出现：「银行直供房」

最近，一个新鲜词悄然出现——“银行直供房”。什么意思？简单说，就是银行直接下场卖房了！

不少地方银行，尤其是一些农信社，在四五线城市直接销售房产，少则几十套，多则几百套，俨然一副开发商架势。银行，这个金融市场的主力军，正式加入了楼市大混战。

据统计，四川农信系统挂牌出售房产高达2.4万个，广东农信系统1.2万个，辽宁1.1万个，贵州9000个，吉林2000多个……不仅农信社，建设银行、交通银行等大型银行也通过线上平台大量直接销售房产。

01

实际上，银行房源大多来自不良贷款处置。随着楼市下行，企业或个人借款人无力还贷，银行通过法律程序取得完整产权。但房子放在银行手里不会增值，收得多了，反而成了“烫手山芋”，只能放进市场“卸货”。

在当前市场环境下，连专业中介卖房都举步维艰；银行这位超级玩家却带着数万套低价房源直接下场，这是否会加速二手房价下跌？

别急着下结论，这里面水深着呢！

尽管部分上市银行按揭不良率有所上行，但房贷在银行所有贷款业务中，依然是资产质量最稳定的部分。银行直供房目前占房地产市场比例，可谓九牛一毛。

根据德勤数据，截至2024年12月31日，11家商业银行表内涉房类贷款总额合计36.09万亿元人民币。其中，个人住房按揭贷款占比为82.90%，对公房地产业贷款占比为17.10%。个人住房按揭贷款平均不良率为0.66%，对公房地产业贷款不良率为4.16%。

银行收回的房子，买房人早已付完首付，即便后续断供，银行收回房产后出售，两相叠加，损失有限，价格下探也有限。国家宏观调控也不会允许银行打价格战，给房地产“雪上加霜”。

银行直供房与法拍房性质相似。据中指研究院最新发布数据，2025年1-10月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量60.5万套，最终成交拍品数量为13.8万套，成交率仅有22%，流拍现象普遍。相比之下，2024年全国二手房交易超300万套，月均成交25万套。法拍房市场本就有限，银行直供房成交量又能有多少？这种“小市场”对整体房价影响微乎其微。

当下，一些无良自媒体和中介大肆鼓吹恐慌，读者务必保持清醒！

还记得前段时间临时演员买房的新闻吗？根据上观新闻报道，上海一些二手房的中介竟然玩起了“压价戏码”，招募“演员”看房，甚至雇人扮演买家，上演“双簧”来给房东施压以达到快速成交的目的。

9月30日，北京房地产中介行业协会发布《关于规范房地产经纪行为、助力市场健康发展的倡议》，提出四大类共十项具体要求，其中包括不唱衰做空市场、禁止虚假带看及引诱业主低价挂牌、禁止恶意压价、规范房源报价议价等。

要知道，市场越是混乱，盲目和恐慌越是容易成为别人眼中的商机。

02

“银行直供房”之所以便宜，核心在于银行处置这类资产的根本目的不是追求利润最大化，而是快速化解金融风险。

值得注意的是，“银行直供房”并不完全等同于我们熟知的“法拍房”。它通常是在法拍流拍或其他处置方式无效后，银行才会选择“以物抵债”，将房产产权过户至自己名下再出售。换句话说：法拍打折都没人要的房子，才轮得到成为“银行直供房”。

即便未来银行想跳过法拍漫长周期直接收回就卖，大家不妨想一想，什么样的房子会被“扔给”银行？要么是家里发生重大变故，如失业、重病导致收入彻底断流；要么是当初盲目加杠杆，现在区域市场下挫严重，房主直接甩手。

这些房源都有一个共性——非主动意愿割让。

那么问题来了，是原房主心甘情愿卖的二手房坑多，还是这种被银行强行收来的“抵债房”坑多？

03

银行开始卖房子，背后有深层次原因。在阿里、京东等不动产平台上，出现了大量银行直供房源，主打“超低价”、“一口价”。银行为什么卖房子？根本原因在于法拍房拍卖，都拍不出去了，而原房主又已断供，无力继续供房，这些法拍房总不能砸自己手里。美国次贷危机正是因为大量房产积压在银行手中，导致银行资产负债表急速恶化，最终引爆全球性经济危机。

因此，保交楼、保续供，就是保银行；保银行，就是保经济。那银行如何自保？这些因断供而落入银行手中的法拍房，其实已变成不良资产。

银行为尽早收回债权，选择低价法拍。凡是能拍出去的，都尽量拍出去。毕竟，砸在银行手里就变成不良资产了。

那法拍失败怎么办？这时，房子就真的归银行了，产权证等也会转移到银行这边。但银行不要房子，它要钱，还有什么办法？银行自己卖房子。

银行直供房的价格比法拍房更便宜。一般法拍房大约是市场价的9折、8折，位置好、配套齐全的甚至能与市场价持平。但银行直供房则是一口价，直接按市场评估价打7折、6折，甚至5折！不需要多轮竞价，简单粗暴，一手交钱一手交货，不议价，直接给最低一口价。

这卖房，就跟卖车差不多了。你看上了，就直接买；觉得贵了，也可以跟银行直接谈。银行清楚，这房子卖出去100%不赚钱，因为这是银行的止损操作。最终能否成交，取决于银行愿意亏多少。

04

对于购房者而言，银行直供房确实具有一定的吸引力。产权清晰，交易安全度高。与银行直接交易，几乎不用担心产权纠纷；价格透明，议价空间明确。银行通常采用一口价模式，省去了与房东反复讨价还价的麻烦；价格确实低于市场水平，有一定的性价比。

但风险同样不容忽视：这些房产大多存在明显缺陷，否则不会沦落到银行手中。部分房产可能存在欠费、损坏或邻里纠纷等问题；交易流程可能比普通二手房交易更为复杂；最重要的是，这些房产之所以被原业主放弃，往往意味着它们可能已经成为了"负资产"。

那卖也卖不出去怎么办？银行只能出租。实在卖不出去，银行就做一手房东，把房子的租赁权打包卖给二手房东，由二房东负责日常维护和租赁经营。这些方法都可以盘活法拍房，让银行最大限度地减少亏损。

租也租不出去怎么办？银行采取了多元化的处置策略：除了直接降价销售外，银行还会将部分房产转为租赁房源，通过"以租代售"的方式逐步收回资金。对于实在难以处置的房产，银行甚至会与原业主协商，通过降低利率、延长贷款期限等方式，鼓励业主继续履约。

当房产变成负资产，它就成了烫手山芋。业主不想要，银行也不想砸自己手里。未来，这种银行直供房源，可能会成为一种新常态。

当前房地产市场的调整是深层次的，银行下场卖房只是其中的一个缩影。面对这一新现象，既不必过度恐慌，也不宜盲目"捡漏"。

对于普通购房者来说，关键还是要根据自身实际需求和经济能力做出决策。如果是自住需求，且对标的房产有充分了解，银行直供房确实可能提供一些高性价比的选择。但如果抱着投资抄底的心态，则需要更加谨慎，因为这些房产之所以便宜，往往是有原因的。

房地产市场正在经历深刻的重构过程，这一过程中必然会出现各种新现象、新问题。保持理性、审慎决策，才是应对市场变化的最佳策略。

市场的调整期，往往也是价值回归的过程。只有穿透表象，看清本质，才能做出真正明智的决策。

低于市价25%！批量砸盘又双叒叕来了

朋友们，活久见！曾几何时，相互成就，亲密无间的哥俩，如今也上演了一出“背刺”大戏。

银行开始疯狂砸盘房地产了。这几天不少媒体和官方机构都注意到了一个现象：大批银行开启了“银行直供房”模式，价格优惠力度惊人。

果然，这个世界上确实没有永远的朋友，只有永恒的利益。当房地产市场的寒冬持续，就连最坚定的盟友也要调转枪头以求自保。

这到底是怎么回事？为何银行要亲自下场卖房？这波操作会波及到我们每个人吗？

01·

所谓的“银行直供房”，简单来说就是银行直接担任卖家卖房。这些房源大多来自不良贷款处置——当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，从债主摇身一变当了房东。

这些银行收来的房子，如今正以惊人的折扣率出售。有市场估价约200万元的房产，近日以150万元成交，低于市价25%。而这还不是最夸张的，在某些经济不振的地区，十万以内一套的房子比比皆是，昔日的鹤岗神话正在全国多地重现。

要说银行卖房也不是啥新鲜事，为啥这次关注度这么高？因为当前银行卖房的数量正大幅激增：

在京东和淘宝等平台的拍卖频道上，越来越多的银行直接贴上“银行处置房源”的标签。从国有大行到地方城商行，都在纷纷加入这场抛售潮。

据统计，四川农信系统挂牌出售房产标的高达2.4万个，广东农信系统有1.2万个，辽宁1.1万个，贵州9000个。

02·

一个令人深思的问题出现了：为什么银行不走法拍流程，反而要自己卖房？

因为要被法拍的房子实在太多了。多到法院都处理不过来了，更有甚者，大量法拍房即使价格骨折也卖不出去，银行无法坐以待毙，只能亲自上阵，加速资产出清。

数据显示，2025年6月，全国法拍房挂拍量达3.2万套，创下年内新高，但成交仅3215套，成交率只有10%。

突然想到，克尔瑞在上周发布了一个声明，说自己没有发布任何“房贷断供率”的报告，包括一些报告里面的数据是没有的。网上传的都是AI生成的，这份求生欲满满的声明，引人遐思。

03·

最后一个问题，银行这样“做空”房地产，对房价影响大吗？

盘点这波银行卖房潮，会发现一个明显的地域特征——这些银行大多来自小地方，很多是地方城商行或农信社，在一线城市还较为少见，目前我就看到有天津。

这从侧面印证了一个残酷的现实：小地方的经济环境和房地产状况比大城市更加严峻。人口外流、产业单一、经济转型困难，这些因素共同导致了当地房地产市场的加速下行。

一线城市由于人口持续流入、经济活力较强，房地产市场的基本面更为稳固。但银行直售房产的现象确实在从经济较弱地区向经济较强地区扩展，只是速度和力度有所不同。

就北京来说，目前北京还可以“接着奏乐，接着舞”。

我查询了北京近三年法拍房的情况，目前只有商业、公寓、车位有银行直售业务，住宅暂无，而且查询近三年北京法拍房数量也证明，北京法拍房峰值出现在2023年，之后虽然增加，但是较峰值已经回落，没有爆表。

但是有个值得关注的问题，22年到23年3月份，法拍房流拍率不超过60%。之后北京市场一泻千里，与此同时，法拍房流拍率飙升，一直到11月份也没有好转。

翻译过来就是，法拍房都没人要了。归根到底还是市场整体风向影响，因为区位优势明显的法拍房报名率还是在的，但大部分问题大位置偏的就无人问津了。

最后，总体看，银行的“砸盘”行为，普通房主需要恐慌吗？

答案是不必过度恐慌，但需要保持警惕。银行直供房目前在全国房地产交易量中占比还很小，而且主要集中在特定区域。国家宏观调控也不会允许银行打价格战，给房地产“雪上加霜”。

房地产可以慢下来，但绝不能倒下去——这可能是各方的共同底线。

引擎可以换，但民生的“压舱石”绝不能丢。最最后，银行干了房产中介的活，直接干掉中间商卖房子，那房子岂不是很实惠？

有这种想法就太天真了。“银行直供房”之所以便宜，核心在于银行处置这类资产的根本目的并非追求利润最大化，而是快速化解金融风险。

换句话说：法拍打折都没人要的房子，才轮得到成为“银行直供房。这些房源虽然产权清晰，但往往存在各种瑕疵，要么是区域市场下挫严重，要么是原房主出于重大变故才被迫放弃。

是原房主心甘情愿卖的二手房坑多，还是这种被银行强行收来的“抵债房”坑多？

总而言之，法拍房与银行直供房或许只是浮出水面的“冰山一角”，其本身未必能瞬间击垮市场。但这一现象背后的趋势却必须警惕——市场信心的“跌跌不休”若得不到遏制，整个体系都可能面临加速失重的风险。