当一套市场估价约200万元的房产，在某第三方拍卖平台以150万元成交，且出售方直接显示为银行时，市场才意识到：银行已不仅是信贷的提供者，更已成为房产交易场中不容忽视的“房东”。农业银行、建设银行、四川农信、广东农信等机构密集挂牌，单家挂牌量甚至突破万套，标志着银行房产直售从零星尝试走向规模化运作，这背后是银行业面对不良资产压力的集体选择与战略转身。

1、为何银行亲自“下场”卖房？

银行所售房产，主要为借款人违约后经司法程序收回的抵债资产。随着部分区域房贷断供率攀升，这些房产从“抵押物”变为“负资产”，不仅无法生息，每年还产生房产税、物业费等持有成本，个别项目年持有成本甚至超过20万元。

传统处置路径日渐失灵：司法拍卖流拍率高、周期动辄长达3—4年；若选择债权转让，折价率常达30%以上，银行最终回收率可能低于三成。相比之下，通过阿里、京东等平台直接面向市场，银行能大幅压缩处置周期、提升资金回收效率，成为当前环境下止损回血的最佳路径。

2、直售业务格局：中小银行成主力，成交冷热不均

从挂牌规模看，农信系统与地方城商行是绝对主力。四川农信挂牌超2.4万套，广东农信亦超1.2万套；吉林银行、天津银行等挂牌量也达千套级别。国有大行则更为审慎，农业银行同期挂牌不足700套，聚焦于核心区位优质资产。

成交表现则呈现高度分化。兰州农商行在沈抚新区的房源单价仅2300元/平方米，因区位偏远，数百套无人问津；而农业银行在大连中山区的两居室，因地段优越且定价低于市价10%—30%，咨询量持续走高。数据表明，区位价值仍是决定不良资产能否“变现”的根本因素。

3、银行逻辑：从“被动接收”到“主动经营”

银行直售房产，本质是以投行思维盘活存量资产，实现三重目标：

控风险：所有直售房产均已完成司法确权，产权清晰，有效规避隐性租约、二次抵押等后续纠纷；

提效率：传统处置需6个月以上，直售模式可压缩至3个月内，加快资金回笼；

优配置：回笼资金可重新投入信贷循环，将“沉没资产”转化为生息资本，提升整体资本回报。

对刚需：放弃等待“绝对底部”，在“分化市场”中寻找机会。聚焦银行直售的核心地段房源，以“住得舒服、未来好卖”为准则，结合自身真实需求理性上车。

对开发商：竞争赛道已从规模转向价值。必须超越“盖房子”，转向“造生活”，用强大的“产品力”和“服务力”打造未来的好房子。

对经济：当前的风险出清是阵痛，更是新周期的起点。唯有化解房地产风险，释放居民消费潜力，经济才能摆脱“土地财政”，走向更可持续的道路。