保障房的抗震等级和绿色建材标准，竟然要比商品房还高？ 这条看似反常识的政策细节，正在2025年11月的楼市中悄然落地。

“我刚算了一夜账，换房能省下20多万。 ”北京朝阳区的陈先生翻着手中的政策解读，语气中透着兴奋。 他看中的那套140平方米改善户型，恰好赶上了11月出台的契税优惠新政。

2025年11月，中国房地产市场迎来标志性转折。 住房和城乡建设部、财政部等中央部委密集释放政策信号，以税收优惠为核心、供需两端协同发力的“王炸组合拳”正式落地。 这轮政策彻底打破此前区域化调整的局限，实现全国性制度优化与重点城市精准发力的有机结合。

此次11月调控转向并非孤立举措，而是2024年下半年以来政策宽松趋势的深化与升级。 据中指研究院统计，2025年前三季度全国已有约200个省市县出台超470条优化政策。

新政的核心逻辑已经从短期市场托底，转向“供需两端并重、短期托底与长期转型兼顾”的系统性布局。

在需求端，税收优惠实现两大历史性突破：契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米，全国范围内个人购买家庭唯一或第二套住房，面积不超过140平方米的统一按1%缴纳契税。 增值税政策取消一线城市普通住宅与非普通住宅划分，个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税。

上海一套1000万元的次新大户型，新政后可节省10万至25万元增值税，减税效应显著。

在供给端，政策形成企业纾困与库存优化双重支撑。 土地增值税预征率下限全国统一降低0.5个百分点，10万亿元地方政府债务置换方案与城中村改造扩围形成联动，鼓励收购存量商品房用作安置住房。

金融支持同样力度空前。 存量房贷借款人可与银行协商灵活调整重定价周期，上海、深圳等城市取消首套二套房贷利率区分，公积金贷款额度最高上浮15%，多孩家庭贷款额度上限可达216万元。

对于刚需购房者而言，11月新政最直接的影响是“成本减负”。 税收与信贷优惠的叠加效应让购房门槛显著降低，刚需群体的税费支出降幅可达60%以上。

以北京一套100平方米、总价500万元的二套房为例，新政前需缴纳3%契税即15万元，调整后按1%征收仅需5万元，直接节省10万元。 若购买的是持有满2年的二手房，取消普通与非普通住宅划分后，可免征差额增值税，单套节省资金常达数万元甚至数十万元。

信贷成本的下降进一步放大了减负效应。 上海将首套房公积金贷款额度从160万元提至184万元，多子女家庭更是可达216万元，部分刚需群体甚至能实现“公积金全覆盖贷款”，无需承担商业贷款利息。

商业贷款方面，武汉、成都等城市对三环外首套新房给予初始贷款金额1%的利息补贴，最高2万元分2年发放，叠加当前3.05%左右的低利率，月供压力较2024年下降约15%。

成本下降已显现成效，10月湖北楼市销售面积同比增长超10%，武汉、黄石等城市刚需成交占比提升至65%以上。 北京国家会计学院副院长李旭红指出，这一系列政策通过减税直接拉动大宗消费，实现了市场活力激发与制度完善的双重目标。

11月新政对改善性需求的支持力度远超以往，从“换房成本”到“购房资格”实现双重突破，推动市场需求结构从“刚需主导”向“改善发力”转型。

政策精准把握当前改善型需求旺盛的市场特征，将1%契税优惠覆盖至140平方米主力改善户型，恰好契合了家庭“以小换大”“以旧换新”的核心诉求。 税收政策的优化彻底解决了改善群体的换房痛点，个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税的规定，终结了此前一线城市大户型换房的高额税费负担。

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北京城建、龙湖等房企的销售数据显示，国庆期间改善型房源到访量环比增长40%，140平方米左右的三居室成交占比从30%升至45%，成为市场成交主力。

购房资格与金融支持的协同发力，进一步打开了改善需求的释放空间。 北京放开五环外、上海放开外环外购房套数限制，恰好满足了改善群体“兼顾居住品质与预算”的需求。 上海外环外新房成交占比已超60%，新政后该区域改善型房源去化周期从18个月缩短至12个月。

公积金“又提又贷”功能的落地更显贴心，购房者提取公积金支付首付后，仍可按全额额度申请贷款，让上海二套房购房者的首付压力下降约20%。

市场数据印证了改善需求的爆发式增长：中指研究院数据显示，11月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套数创下年内周度新高，其中改善型房源占比提升至45%以上；9月百强房企改善型房源销售金额环比增长22%，华润置地、建发房产等企业的改善项目成交增速尤为突出。

此次调控转向并未带来“普涨行情”，反而因城市基本面差异，进一步加剧了市场分化。 政策红利向核心城市集中的特征明显，不同能级城市、同一城市不同区域的市场走势将呈现显著差异。

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核心城市与强二线城市成为政策红利的主要受益者。 这些城市人口持续流入、产业基础扎实、库存压力可控，政策落地后市场活跃度快速提升。 9月一线城市楼市成交面积环比上升16%，上海、北京的核心区域甚至出现“加推即售罄”的现象。

北京2025年11月房价数据显示，西城、东城等核心区域二手房跌幅不足0.1%，市场已呈现企稳态势。

相比之下，三四线城市仍面临较大的去库存压力，政策效果呈现“慢热”特征。 尽管义乌、岳阳等城市推出总额2亿元的购房补贴，首次置业可享1000元/平方米补贴，但市场成交回升幅度仅为8%，低于核心城市水平。

克而瑞分析指出，当前市场已形成“核心城市修复、外围城市筑底”的格局，11月新政将进一步放大这一差异。 高能级城市受益于人口与产业优势，需求释放更为持续；而缺乏人口支撑的城市，仍需依赖“国企收储存量房”等政策消化库存。

这种分化趋势对购房者的决策提出了更高要求。 58安居客研究院院长张波建议，购房者应聚焦“人口净流入、产业基础扎实、库存合理”的核心城市，尤其是这些城市的外围改善区域和次新二手房，当前具备较高性价比。

“强者恒强”的格局正在强化，财务安全成为房企能否生存的关键指标。 龙湖等资产稳健、现金流良好的企业，项目去化率高出行业平均25个百分点；而高杠杆房企则加速出清。

8月数据显示，房企自筹资金同比下降8.9%，定金及预收款减少10.5%。 随着“白名单”信贷规模扩容至4万亿元，合规企业与优质项目将获得更多信贷倾斜。

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在推动房地产高质量发展的背景下，“好房子”建设也成为各地在楼市政策方面的重要着力点。 广州、昆明、海口等城市均出台政策，明确“好房子”标准，规范“好房子”建设。

产品层面，“品质溢价”时代全面开启。 政策引导与市场需求双重作用下，行业正从“有房住”迈向“住好房”。 南充等地率先出台“好房子”标准，要求层高不低于3米，生态阳台比例最高可达30%，且不计入容积率，购买此类房源可享公积金额度上浮。

数据显示，同地段高品质住宅价格普遍高出15%—20%，2025年上半年绿色住宅销量逆势上涨12%，印证品质化升级的趋势。 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，住宅项目规范落地后，各地“好房子”增多，买房的性价比提高。

2025年11月的这场房地产调控“换道”，正推动行业从“高杠杆开发”向“高质量发展”转型。 政策红利的释放将推动市场逐步筑底回稳，但复苏过程仍需时间，房地产市场的止跌回稳将是一个渐进过程。