上周五，位于地铁二号线惠王陵站的金茂晓棠二期三批次开盘，主推建面依然以中小面积段产品。作为项目第13次开盘，这一批次产品延续了前12次“开盘即罄”的热销节奏。

金茂晓棠项目实拍图

金茂晓棠算是今年市场上极具代表性的一个项目，凭借小户型、低总价、地铁旁等优势，入市半年至今，已经实现了13开13罄。

据克而瑞统计的数据显示，今年成都 130㎡以下的成交占比已近4成，这一成交变化趋势正是凸显了首改刚需产品的竞争力。成交结构的变化也推动着新房结构的变化，与年初豪宅化的新房结构不同，我们发现， 越来越多近期新入市的项目把面积控制在130㎡以下，成都的新房面积正在悄悄变小。

130㎡以下户型成主流，

这批新房变小了

据不完全统计，近期入市亮相的项目中，有包括锦樾序、高新锦曜、菁蓉湖TOD·湖城大境、金周路TOD·国宾九玺、云栖璞阅、高庐紫云悦、新希望D23国宾等多个项目，均将130㎡以下面积段产品作为布局重点。

菁蓉湖TOD·湖城大境项目实拍图

锦樾序推出约112㎡四房户型，借新规优化空间，所有卧室+客厅5开间全部朝南，还带800库储藏间；

高新锦曜108㎡户型，实现了横厅+标准四房，这些曾经在143㎡才会出现的设计，已经在108㎡产品中出现；

金周路TOD·国宾九玺的127㎡产品是热销户型，6.8米的大横厅、LDK一体化设计都是业主们喜欢的设计；

新希望D23国宾的117㎡户型，不仅实现了约14㎡入户光厅、约7米开间大横厅，主卧更拥有独立衣帽间。

锦樾序建面约112㎡户型图

选择对建面进行压缩，很大一部分原因来自于新规产品的高得房率。目前新推项目基本是按照上一版新规来进行的设计，即将阳台、飘窗等附属空间计容上限提至项目住宅计容面积的20%，这才让开发商得以在130㎡以下的计容面积内，实现大横厅、多开间朝南、多储藏间等以往大户型才有的设计， 形成 “小面积、高实得、全功能” 的优势。

除产品本身的突破外，这些项目的公共区域、配置标准也较以往的首改、刚需项目有显著提升。产品升级叠加公共配套的优化，精准契合了刚需、首改群体的核心需求，大批客户在此刻集中下单。

业内人士指出，成都近两年来以改善需求为主导的楼市，在刚需首改产品的研发与供应上存在明显空缺。当前开发商转向布局刚需首改产品，可视为对这一市场缺口的供应补仓，而背后原因或与改善市场需求饱和、竞争过度密切相关。

市场需求猛增，

130㎡以下产品成交占比近4成

开发商对市场的判断很快也从市场数据中印证。据克而瑞统计的数据显示，今年成都市场100-110㎡面积段成交份额有所缩减，目前占比约8%，110-120㎡区间占比交去年有明显提升，目前占比约16%，仅次于 120-130㎡区间的16.5%。 但130㎡以下的成交占比已近4成，这个成交占比变化趋势显示出首改刚需产品的竞争力。

图源：克而瑞四川

而“银十”待推房源的户型结构进一步显示，130㎡内户型供应占比已较上半年又有提升，成为开发商布局的重点领域。

“首改群体的典型特征是预算有限但需求不低，既希望摆脱刚需房的空间局促，又面临置换成本高企的压力，新规产品恰好解决了这一矛盾。”成华某项目负责人算了一笔账，现在新规产品以110㎡的户型为例，其通过附属空间拓展获得的额外实用面积，可实现四房的全功能布局，再加上光厅等完全满足三口之家的改善需求， 得房基本与传统130㎡产品差不多，而总价较降低约15%-20%。

从区域分布来看，这种契合度表现得更为明显。在二圈层和三圈层，120㎡以下户型本就是成交主力，新规带来的品质提升进一步巩固了其市场地位；即便是在大面积改善户型占优的一圈层，110-119㎡新规产品也凭借“近地铁、强配套、高实得”的组合优势，成为年轻首改群体的首选。

新规项目分流二手房，

300万级二手房价格或受影响

新规催生的新房产品变革，对二手房市场也产生了分流。

“最近来看我们项目的有些客户原计划是打算买二手房的，但是对比之后还是下手了新房。”城东某项目销售告诉记者，主城区中小面积段新规新房，对很多首改客户而言是有很强吸引力。

“一些二手房，得房率大多在80%以下，配套设施老化，与新规新房的‘高实得+全配套’相比产品力没有竞争力，而且很多新项目虽然取证价格高，但实际优惠下来再折算成实得价格，价格方面和二手房相比也有竞争优势。”

有业内人士表示，这类新产品其次对房龄五年以内的次新二手房影响最大。克而瑞四川数据显示，9月成都中心城区二手住宅成交1.54万套（环比+9%，同比+37%），成交均价为15218元/㎡（环比+1.6%，同比+3.5%），均价达年内高位，但9月成交量低于近一年的平均水平。

在克而瑞四川关于9月成交TOP20的楼盘统计中可以看到， 目前成都二手房成交的主力套均面积在100-120㎡以内。报告指出，9月成都二手房市场的需求结构迎来一些转变： 在“二手控总价”的框架内，客户开始向单价更高、位置更好、品质更好的二手房源倾斜，而不是纯粹的低价逻辑。

图源：克而瑞四川

有中介机构工作人员则告诉记者，目前二手房成交的主力仍为低总价的刚需产品，而总价在300万级的二手房则面临考验：如果不是地段不可替代，那么买家大多会对比区域的新房作为参考，这种新房的压制导致这部分二手房价格受到一定影响—— 有部分业主为加速成交已主动下调价格3%-5%，特别是与新规主力产品形成直接竞争产品，议价空间已扩大至10%左右。

对于首改群体而言，新规产品的持续供应将进一步降低改善门槛，推动刚需首改的需求释放，预计未来一年成都首改市场占比将还会提升。对于二手房市场，分化态势将持续加剧，“老旧房源降价出清、次新房源品质竞争” 的格局将逐步形成。