2025年两会期间，国务院总理李强在政府工作报告中用300余字定调房地产行业，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并将“更大力度促进楼市股市健康发展”首次写入总体要求。

这一表述较往年篇幅更长、覆盖范围更广，释放出中央稳楼市的空前决心。 与2024年“优化房地产政策”的基调不同，今年报告明确提及“实施适度宽松的货币政策”和4.4万亿元地方政府专项债，重点用于土地收储、存量商品房收购等直接干预措施，相当于政府下场“消化库存”。

同时，报告删除房企化债具体部署，转向“统筹发展和安全”，标志政策从“救火”转向“恢复”。

此外，“调减限制性措施”“加力城中村改造”等表述，意味着限制性政策只减不增，超100万套改造计划将释放新一轮购房需求。

从数据来看，2025年1—4月全国房地产开发投资27730亿元，同比下降10.3%，住宅投资下降9.6%，但国房景气指数较年初小幅回升至93.86。

同期新房销售面积降幅收窄0.2个百分点，商品房待售面积减少522万平方米，释放出局部回暖信号。

政策效果已在一线城市初现：北京、上海新房价格环比止跌，杭州、成都土拍溢价率一度突破20%，部分地块溢价超100%。 这些迹象表明，中央政策组合拳正在逐步生效。

政策力度空前体现在资金规模与干预方式上。 2025年政府工作报告明确安排4.4万亿元地方政府专项债，用于收购开发商存量土地和商品房，这是历史上专项债额度最高的一次。 收购主体和价格制定权下放地方城市政府，允许因地制宜调整收储策略。

同时，央行将保障性住房再贷款资金比例从60%提至100%，并扩围“白名单”项目审批规模至8.54万亿元，推动实际放款率提升至50%。 这些措施直接针对房企流动性问题，例如土储专项债预计拉动1.5亿平方米闲置土地收储，土地购置费跌幅收窄至3.5%。

货币政策与需求端刺激同步加码。 报告要求“实施适度宽松的货币政策”，多地已下调首付比例和房贷利率，合肥、南京等城市取消公积金贷款房屋类型限制，首付比例降至15%。

山西省推出“止跌回稳2025年行动计划”，通过税费减免、装修礼包等鼓励企业让利促销。 武汉、重庆等地则加大存量房收购规模，湖南专项债收购存量房用作保障性住房。 这些政策形成“供给收储 需求松绑”的双向合力。

去库存成为2025年房地产工作重点。 报告提出“严控增量、优化存量、提高质量”，要求合理控制新增土地供应，盘活存量商办用房。

截至2024年末，新房待售面积居高不下，阻碍市场回暖。 为此，中央允许专项债收购存量商品房，假设按每平方米1万元、100万套标准测算，专项债可带动2500亿—5000亿元资金投入，去化库存0.25亿—0.5亿平方米。

地方层面，济南、成都等地通过“以旧换新”加速库存消化，现房销售面积占比升至35.6%，同比增13.2%。

“好房子”建设首次写入政府工作报告，推动行业向品质转型。 报告明确“完善标准规范，建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。 成都、绍兴等城市已出台住宅品质指引，试点项目聚焦绿色建筑与智能家居。

市场数据反映这一趋势：2025年1—5月，重点30城市120—144平方米户型成交占比达30%，上海、南京等城市大户型需求提升超3个百分点。 房企如保利、绿城加大改善型产品投入，北京、杭州高端项目价格结构性上涨，带动百城新房价格累计涨幅1.16%。

需求释放政策聚焦调减限制性措施与城中村改造。 报告要求“因城施策调减限制性措施”，目前除少数城市外，大部分地区已松绑限购限售。

南京全面取消限售，山西鼓励“以旧换新”“以小换大”，通过个税退税释放改善需求。 城中村改造规模扩大至150万—200万套，货币化安置比例提高，预计拉动住房需求0.75亿—1亿平方米。 上海、广州改造项目集中启动，产生大批持“房票”购房群体。

市场分化特征明显，核心城市率先回稳。 2025年1—6月，一线城市新房销售面积同比增超15%，北京、上海网签量小幅增长，深圳二手房交易量增30%。

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土地市场同样分化：杭州、北京宅地出让金超千亿元，溢价率最高达106%，而武汉、郑州多数地块底价成交。 房企投资进一步聚焦，TOP20城市土地出让金占全国68%。

价格走势呈现“新房稳、二手跌”格局。 2025年上半年，百城新房价格累计涨1.16%，改善型项目支撑均价。

但二手房价格累计跌3.60%，6月环比降0.75%，连续38个月下跌。 一线城市外围区域降价明显，北京海淀地块楼面价破10万元/平方米，核心地段优质资产价格坚挺。 房价同比降幅收窄，一线城市新房降幅减少0.4个百分点，市场逐步企稳。