十一已到，往年此时早已热闹起来的楼市，今年却透着一股“冷意”。国家统计局最新数据显示：8月末全国商品房待售面积仍高达7.61亿平方米，即便连续6个月下降，同比涨幅依旧刺眼；而另一边，“金九银十”的传统旺季预期还在，不少购房者纠结不已：现在去看房会不会成“接盘侠”？这个旺季能让楼市稳住吗？

要解开这些疑问，不能只看表面热闹，得扒开供需两端的真实情况。楼市的需求从来不是“铁板一块”，而是藏着三个关键维度。

需求端三大支柱

支撑楼市多年的“城镇化红利”，如今已进入“收尾阶段”。当前我国城镇化率已达66%，而2035年目标是70%——这意味着未来近十年，年均城镇化率增量仅0.4个百分点。

别小看这0.4%的差距，背后是人口流动的“天花板”：过去靠农村人口涌入城市、城市不断扩张带来的新房需求，现在基本见顶。像中西部一些三四线城市，新区房子盖了不少，却没人入住，就是最好的证明。增量需求的萎缩，让楼市失去了最核心的“增长引擎”。

“小换大、旧换新”的改善需求，本是楼市的“第二增长曲线”，但现在却卡在了“卖旧”这一步。

全国多个城市二手房市场陷入“有价无市”的困境：北京二手房挂牌量突破12万套，成都、重庆等城市挂牌量更是超过20万套，一套房挂半年、一年卖不出去成了常态。

克而瑞数据显示，即便9月二手房成交同比回升11.4%，但价格仍在下跌通道——一线城市二手房价格同比降1.2%，二线城市降2.5%。手里的房子卖不掉、卖不上价，改善需求就成了“镜中花”，根本无法转化为实际的新房购买力。

过去大家愿意“砸钱”买房，核心是看中房地产的“金融属性”：相信房价会涨，急需用钱时能快速变现。但现在这两个“定心丸”全没了——新房价格同比连跌8个月，二手房流动性枯竭，甚至出现“降价30万仍无人问津”的情况。

当“买房能赚钱”的预期崩塌，房地产的金融属性正在加速消退。以前购房者排队抢房，现在连中介都在感叹：“客户看房很积极，但一谈到下单就犹豫，生怕买了就贬值。”

需求端三大支柱集体“失能”，意味着楼市靠自然周期自我修复已不现实。于是，“希望政府出手收储兜底”的声音越来越大，但这事儿真的可行吗？

财政紧张下，必须算清“盈利账”

很多人觉得“政府收储”就是拿财政资金救市，但忽略了一个关键前提：各地财政早已“捉襟见肘”，没人会做赔本买卖。

收储要落地，必须满足一个硬条件——至少不亏钱，最好能盈利。而房地产的盈利逻辑，从来只有两条路：要么靠租金赚现金流，要么靠“新故事”赚升值差价。

收储要靠租金赚钱，核心是“选对房、算对账”。深圳国企的操作堪称“教科书级别”：斥资50亿收购2.3万套住房，全部改造为人才安居房，租金回报率达到4.2%。这个4%的回报率，成了收储的“及格线”——只有达到这个水平，资金才愿意长期进场当“包租公”。

杭州的案例更具参考性：杭州城投通过专项债，以7-8折的低价收购商品房，再通过“公租房出租+物业费+车位租赁”的组合模式盈利。

测算数据显示，30年累计收益可达3.34亿元，对融资本息的覆盖倍数达1.45倍。这说明只要选对地段，收储租赁完全能成为稳赚不赔的生意。

想靠卖房盈利，核心是“低买高卖”，但“高卖”的关键不是等房价自然上涨，而是给房子“赋予新价值”。

2025年5月出台的《住宅项目规划设计新规》，恰好为这个“新价值”指明了方向——新规对住宅的空间舒适性、电梯配置、科技适配性提出更高要求，直接指向“房地产科技化”的新风口。

什么是“科技化住宅”？绝不是装个智能门锁、贴个“智慧社区”的标签那么简单。

真正的科技化，是让住宅成为AI应用的“标准化场景”：社区搭建低空配送航道，无人机能精准飞到阳台送快递；家居布局适配智能设备，人形机器人能上门为老人提供护理服务；甚至连水电检修、安防监控，都能通过物联网实现全自动管理。

一旦这样的“科技住宅”落地，两类人群的需求会被瞬间激活：追求新鲜体验的年轻人，以及需要智能照料的老年人。新需求带来新流动性，房子的价值自然会提升——这才是收储后“高卖”的核心逻辑。

机会在“收储+科技”

回到开篇的问题：十一长假大家会去看房吗？楼市能企稳吗？

从数据来看，市场确实出现了“局部回暖”的迹象：9月百强房企销售额环比增长22.1%，北京、上海等一线城市新房成交同比微升1%；二手房市场更活跃，9月前26日全国重点城市二手房成交同比增长22.6%。

这说明在政策松绑（如降低首付、下调利率）的刺激下，核心城市的刚需和改善需求正在缓慢释放，长假期间看房量大概率会有所回升。

但“局部回暖”不等于“全局企稳”。

克而瑞的预判很明确：10月新房成交或延续低位徘徊，同比降幅可能扩大；三四线城市去化周期仍高达49.3个月，也就是说，即便不再新建房子，现有的库存也要卖4年多才能消化完。

信心修复非一日之功，全局企稳还需要更长时间。

像深圳、杭州这样的核心城市，国企通过专项债低价收储房源，再结合2025住宅新规进行科技改造，打造成人才房、养老房——既能快速消化库存，又能通过租金和升值实现盈利。

这种“精准收储+产业赋能”的模式，比单纯期待市场自然回暖更靠谱，也更可能成为楼市破局的关键。

最后总结一下：7.6亿平方米的库存压顶，城镇化增量见顶，靠自然周期救楼市已不现实；政府收储不是“慈善兜底”，而是算清了“租金回报+科技升值”的经济账；金九银十能带来局部热度，但全局企稳还得等“科技赋能房地产”的新故事落地。

对于普通购房者或投资者来说，未来买房不能再盯着“房价涨不涨”，而要关注“房子有没有新价值”。

那些能适配智能设备、满足多元需求的科技化住宅，才是下一个周期的核心资产。