今天分享的是：2025房地产资产证券化报告：从证券化到通证化，RWA重构资产投资逻辑

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房地产资产证券化新趋势：从证券化到通证化，RWA重构资产投资逻辑

在房地产行业转型升级的浪潮中，资产证券化正迎来全新变革。从传统的资产证券化（ABS）到新兴的现实世界资产代币化（RWA），区块链技术的融入正在重塑房地产资产的投资逻辑，为行业带来碎片化、全球化、全天候的交易新可能。

RWA，即通过区块链技术将现实世界中的有形资产（如房地产、债券等）或无形资产转化为链上可交易的数字代币，实现资产的高效流转。相较于传统资产证券化，RWA的优势十分显著。传统ABS对底层资产要求严格，仅限有稳定现金流的金融债权，而RWA覆盖的资产范围更广，无论是有未来现金流的工厂设备、知识产权，还是无现金流的未开发土地、艺术品，都能成为链上资产。在结构上，多数ABS设有复杂的分层机制和信用增级措施，成本较高，RWA则可通过智能合约自动分配权益，结构简化且成本大幅降低。同时，RWA将资产拆分为更碎片化的份额，大幅降低投资门槛，普通投资者也能以小额资金参与，还支持7×24小时全球链上交易，流动性远超依赖传统交易所的ABS。

RWA的实现离不开坚实的技术架构，其核心要素涵盖多个方面。区块链底层平台如以太坊、Polygon等，提供不可篡改的账本和智能合约支持，是RWA运行的基石；智能合约能够自动化执行资产分割、收益分配、交易结算等业务逻辑，提升交易效率；预言机（Oracle）则搭建起链下资产数据（如房产估值、租金收入）与链上世界的可信桥梁，确保数据真实可靠；跨链互操作性支持不同区块链平台间的资产流转和数据交互，打破平台壁垒；部分项目还结合物联网设备，实时监控资产状态，进一步提升数据透明度和可追溯性；此外，合规与KYC/AML（身份认证、反洗钱）流程的嵌入，也为RWA的合法合规运营提供保障。

回顾RWA的发展历程，自2017年以来，它已完成从初期概念到市场化的蜕变，2023年起更是进入快速扩张期。2017年，以太坊智能合约成熟，为RWA提供了首次技术实现路径；2018年，Polymath推出STO（证券型代币发行）协议，瑞士区块链公司推出ERC3643标准，美国房地产平台RealT率先推出房地产代币化项目，实现5000套房产链上代币化，开创物理资产分割所有权先例。2020-2022年探索期，Centrifuge助力MakerDAO构建房地产开发担保贷款为抵押物的RWA，高盛、摩根大通也启动RWA试点项目。2023-2024年快速扩展期，国债代币化规模扩张，资管巨头尝试传统资产组合代币化，美国SEC、欧洲ESMA、中国香港金管局等开始介入监管，完善政策框架，代币化资产联盟（TAC联盟）成立，朗新集团、蚂蚁数科等还将场景拓展至新能源基建领域。2025年以来，RWA进入爆发期，贝莱德、富达等资管巨头将RWA配置比例提升至组合的3%-5%，中国香港推出全球首支黄金代币化基金，Polygon推出的AggLayer使RWA交易确认时间缩短至2秒，多重因素共同推动RWA市场规模快速增长。

截至2025年8月26日，全球链上RWA总额已达266.5亿美元，涵盖私人信贷、债券、大宗商品、房地产、股票等多个资产类别，其中私人信贷占比59%，美国国债占比28%，大宗商品占比7%。尽管房地产RWA目前规模有限，2025年7月高峰时期占比仅1%，但潜力巨大。据迪拜土地局预测，到2033年，迪拜代币化房地产交易规模将达160亿美元，占全市房地产交易总量的7%。从发行量来看，2024年全球链上RWA发行规模155亿美元，同比增长256%，2025年上半年发行149亿美元，同比增长142%，发展势头迅猛。

在房地产领域，RWA的应用被称为房地产代币化，核心是通过区块链技术将房产所有权或收益权转化为可交易的数字代币，主要有三类核心模式。权益型代币将房产所有权分割为多个份额，投资者按比例享有房产增值收益和租金分红，还可通过链上投票参与重大决策，如美国RealT平台，投资者50美元起投，按比例收取租金并可交易代币。债券型代币代表对房产相关标的的债权，投资者定期获得利息，风险较低、收益固定，若房产价值下跌或违约，代币可能被清算，例如Propy提供的房产抵押贷款代币化服务。收益权代币代表对房产特定收益（如租金、酒店收入）的分成权，不涉及所有权，投资者定期获得现金流但不承担房产管理责任，收益与房产运营情况直接挂钩，如RedSwan CRE将商业地产租金收益代币化。

目前，全球已有多个房地产RWA项目落地。中国香港铜锣湾写字楼RWA项目，将价值29亿港元的写字楼所有权封装为100万份代币，租金收益通过智能合约按比例实时分配至投资者钱包，流动性较传统REITs提升300%，资金周转效率提高30%以上，融资成本较传统信托降低380BP。中国新城市也积极布局商业地产RWA，参与发起“中国香港RWA全球产业联盟”，与HashKey Exchange、EXIO等平台合作，推动商业地产代币化。新城发展成立数字资产研究院，拟成立数字资产管理公司，探索以吾悦广场资产收益为底层资产发行代币化产品，还计划配股融资专项用于RWA领域战略布局。绿地控股则凭借牌照优势，旗下子公司持有中国香港升级版4、9号牌照，正在申请虚拟资产交易平台牌照，结合自身丰富的商业地产资源，为开展房地产RWA业务奠定坚实基础。

房地产RWA的探索，不仅为房地产行业开辟了新型融资渠道，也重构了不动产投资逻辑。随着技术不断升级和监管体系逐步完善，未来房地产RWA有望成为推动房地产行业高质量发展的重要力量，为全球投资者和资产持有方带来更多机遇。

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