王健林到底是如何跌落神坛，从中国首富混到现在1.86亿现金都掏不出来呢？要知道曾经不可一世的他直言1个亿是小目标，还跟马云对赌十年之后是谁的天下？可是这才过去几年，王健林不仅自己瘦得皮包骨，而且万达也是负债累累。

最新消息，王健林被限制高消费，在不久之前他才刚刚被强制执行1.86亿。最新数据显示，整个万达被执行金额超过52亿。截止到去年9月，大连万达集团短期债务超400亿，可以说是压力山大。

从2017年开始，王健林就开启了卖卖卖的生涯，先是把所有的文旅项目卖给了孙宏斌的融创，又把77个万达酒店卖给了张力的富力。之后海外资产也基本让他清空了，AMC院线卖，芝加哥的地标公寓卖，澳大利亚的院线卖，反正就是一个字，赶紧回笼资金。

很多人都认为王健林最大的错误就是2016年的三次上市对赌，最终才拖垮了万达集团。可是这只是表面原因。好像一个癌症病人去接受化疗，最终因为各种副作用，导致身体越来越虚弱，最终不幸去世一样。化疗只是表面原因，他为什么会得了癌症才是根本原因。

那到底是什么原因让万达患病的呢？根本原因就是王健林早年的无序扩张。王健林有一句名言，叫做清华北大，不如胆子大。

那个时代下海经商的人，基本上都是靠着空手套白狼赚到第一桶金的。比如说许家印只有20万就敢到广州贷款500万去开发金碧花园，再靠着卖楼花套现到了8000万。

在那个遍地是机会的90年代，这样做也是无可厚非的。因为当时社会制度不完善，又遇上了经济飞速发展的时代，只要跑得够快，企业就可以掩盖非常多的问题。许家印、杨国强、王健林这些地产大佬，无一不是这样发展起来的。

王健林也是典型有一块钱，就敢做两块钱生意的人。我们都知道，王健林核心生意是商业地产，说白了就是盖商场然后出租给各个品牌，然后收取租金。这是一个典型的资金密集型的生意。

在国际上，一般来说，盖一个商场的回本周期都需要超过20年，在中国甚至需要30年。租金回报率一般来说都是低于同期银行贷款的。

我给大家算一个数，比如说你买了一间铺子200万，贷款150万，年利率是5%，那你每年需要支付7.5万的利息，可是铺子一年的租金收入却只有5万。因此如果你以贷养铺是不可能高速扩张的。

香港地产大佬一般都是靠着自有资金来盖商场，因此扩张非常慢。香港商业地产大佬恒隆来内地20多年，也就盖了10个商场左右。王健林却用20多年的时间就盖了500多个万达广场。

那王健林到底是如何做到如此快的速度呢？难道他王健林就有三头六臂，或者他天生比其他地产大佬聪明？

错了！不是他比较聪明，而是他对债务缺乏敬畏之心。一般而言，你怎么发家的，最后就会怎么失败。内地地产大佬都是在90年代靠着杠杆起家，因此在他们的字典里面成功就是杠杆杠杆再杠杆。只要能借到钱，那就没有做不起来的生意。

可是我们上面说了，靠着商场的租金收入，你是覆盖不了银行的利息成本的。不过这难不倒王健林。因为生意只要够大，你就可以借来无数的东风。比如说供应商、建筑商的钱，你都是可以挪用的。

比如说你盖一个商场，我买地是5亿，盖商场也是5亿，那我最后的成本应该是10亿。可是在实际操作中，你可能连1亿都不需要有就可以启动了。你只需要有几千万，然后用这几千万作为担保，找一些民间借贷公司借到5个亿，然后用来买地。

买到地之后再迅速把地皮抵押给银行，拿到5个亿的贷款，把之前的高息欠款还上。这样你就用几千万撬动了5亿的资产。有了地之后，你就可以找建筑公司来盖商场，一般来说这么大项目都有很多公司抢着做，然后你就可以跟他们谈账期，把他们拉下水。工程一开动，靠着大招牌，也不怕没有材料供应商。如果再有一个什么首富，首善的名头，让大家觉得你实力强劲，那大把公司都愿意叠资给你做项目了。于是你用几千万就撬动了10亿的生意。

开业之后，你就可以用租金来慢慢还银行的利息跟供应商的垫资了。这个时候大家都被你拉下水了，反而都把你捧在手心，怕把你公司倒闭了，他们的钱也就没了。

可是聪明的人，还想到了一个更好的办法。为了可以让生意发展得更快，你还给当地化了一个大饼，说盖了商场的地方以后就是新的市中心，会引入豪华酒店、世界500强企业等等，周围的房价升值空间巨大。消息放出去之后，你又配套盖了住宅、公寓、写字楼等物业用来出售。这些物业全部都可以采用预售的方式。

预售你的资金回笼更快了。项目招牌才刚刚立起来，你靠着预售物业就已经回笼了整个项目的成本。可是你并没有把钱用来还给银行跟供应商，而是投资到下一个项目去。当你投资的项目越来越多，你手里的资金滚得就越来快。

于是你的内心开始膨胀，认为1个亿就是小目标，击败马云都不再话下。这个时候你的眼光已经不止再国内了。聪明的你发现，当你生意做大之后，银行都在求着你去借钱，而且利息给得非常便宜。你想不借白不借，借了不白借，因为国内开始内卷了，资产收益率疯狂下降，所以你把眼光放到国外去，只要买来的企业赚到的钱能覆盖利息，维持住资金链，那生意就可以不断扩张下去。

可是你没有想到，你的成功并不是个人努力跟智慧的结果，不过是时代的运气。在经济快速发展时期，城镇化飞速发展，房价、租金都在不断上涨，同时各地政府都在发展新区，所以你跟你的公司被捧为座上宾。

可是一旦城镇化结束，人口开始下降，房价开始下跌，商场出租率也会随着下降，租金也不断下跌，那你手里最后高价买下的地皮，还有空荡荡的商场就会成为烫手山芋。