2025年9月，杭州某银行个贷中心，客户经理王磊盯着电脑屏幕直皱眉。系统显示，他负责的片区本月新增断供案例23起，较去年同期暴涨300%。更让他心惊的是，这些断供房源中，70%在挂出3个月后仍未成交，部分业主甚至主动联系银行：“房子我不要了，你们直接收走。”

断供潮未平，抛售潮又起。贝壳研究院数据显示，2025年上半年全国重点50城二手房挂牌量突破850万套，其中“急售房源”（降价幅度超15%）占比达32%，较2024年翻了一倍。某股份制银行风控总监透露：“现在银行收回来的法拍房，60%是业主主动断供，他们算过账——继续还贷等于往无底洞扔钱。”

市场寒意中，哪些房产正在成为“烫手山芋”？结合银行内部数据与一线案例，这3类房产必须警惕。

一、老破小：没有学区加持，就是“资产黑洞”

2025年7月，上海浦东新区某1990年建成的老小区，一套50平米一居室挂牌价从320万降至240万，直降80万，仍无人问津。中介小陈摇头：“这房子没电梯、没车位，物业费每平米0.8元但从来没人管，年轻人看一眼就走，老年人爬不动楼梯。”

这类“老破小”正面临双重打击：

1. 居住价值归零：2025年住建部《城市更新行动方案》明确，未来5年将重点改造2000年前建成的老旧小区，但“改造”仅限加装电梯、外立面翻新，不涉及户型优化。某设计师直言：“50平米的‘刀把户型’再怎么改，也变不成现代人需要的‘LDK一体化’空间。”
2. 金融属性消失：银行对房龄超20年的房产评估价大幅下调。北京某银行内部文件显示，1995年前建成的房产，贷款成数从7成降至5成，利率上浮15%。业主李女士算账：“我房子市场价400万，银行只肯贷200万，首付要200万，谁买得起？”

更危险的是“学区政策变动”。2025年教育部推行“教师轮岗制”，北京、上海等12个城市试点，名校师资不再固定，学区房溢价空间被压缩。某教育机构调研显示，重点学区房价格较2021年峰值下跌28%，非学区“老破小”跌幅达42%。

二、远郊盘：通勤3小时，降价也难卖

2025年8月，天津武清区某“环京盘”业主群炸锅。一套90平米三居室，业主从120万降至80万，再降到60万，仍无人接盘。中介张磊苦笑：“这小区离市区40公里，没有地铁，公交要换乘3次，上班族谁受得了？”

这类“远郊盘”正陷入“死循环”：

1. 人口流失加剧：2025年七普数据显示，天津武清、廊坊燕郊等“睡城”区域，过去5年常住人口减少12%，而新房供应量却增长35%。某开发商营销总监坦言：“我们2020年拿地时，规划的是10万人口新城，现在实际入住不到3万。”
2. 配套严重滞后：承诺的“商业综合体”变成空地，规划的“三甲医院”仍是图纸，连最基本的菜市场都要开车20分钟。业主王女士吐槽：“买的时候说‘未来可期’，现在孩子上学要回市区，老人看病要回市区，这房子就是‘周末度假房’，但谁天天度假？”
3. 银行“用脚投票”：某国有大行内部风控标准显示，距离市中心超25公里的房产，贷款审批通过率不足40%。银行客户经理透露：“远郊盘价格波动大，2020年涨到2万/平米，现在跌到8000/平米，我们怕断供后拍卖价还不够还贷。”

三、商住房：40年产权到期，交易成本高到离谱

2025年6月，深圳南山区某商住公寓业主集体维权。2016年他们以5万/平米买入，现在市场价跌到3万/平米，但即使这个价也卖不掉——交易税费高达房价的25%。业主刘先生算账：“我房子卖300万，要交增值税15万、个税30万、土地增值税45万，买家还要付3%契税，光税费就100多万，谁愿意当这个冤大头？”

商住房的“硬伤”远不止税费：

1. 产权缩水：2025年多地出现“40年产权到期”案例。虽然《民法典》规定“自动续期”，但续期费用标准未明。某律师提醒：“现在续期可能按‘楼面地价’的30%收取，一栋楼补缴费用可能上亿，最终会转嫁到业主头上。”
2. 生活成本高：商住房水电费是住宅的2倍，物业费普遍超5元/平米/月，且不能落户、没有学区。在北京，某商住公寓业主为了孩子上学，不得不在附近再租一套住宅。
3. 金融属性弱：银行对商住房贷款限制严格，首付比例通常需50%，利率上浮20%，且贷款年限最长10年。某投资客直言：“买商住房不如买理财，至少不会亏本金。”

市场底部何时到来？专家：警惕“流动性枯竭”

房价下跌背后，是经济基本面变化。2025年二季度，中国GDP同比增长4.7%，居民人均可支配收入实际增长4.1%，增速较2024年放缓1.3个百分点。某智库研究员指出：“当收入增长跟不上房贷压力，居民必然减少购房支出，这是经济规律。”

政策层面，2025年多地放宽限购、降低首付比例，但效果有限。某券商分析师认为：“现在不是缺购房资格，是缺购房信心。大家担心房价继续跌，也担心未来收入不稳定，政策只能托底，难以逆转趋势。”

更危险的是“流动性危机”。当前市场最大风险不是房价下跌，而是房子卖不掉。国家统计局数据显示，2025年上半年全国二手房平均成交周期延长至120天，较2024年翻倍。某银行风控总监警告：“当业主想卖卖不掉、买家想买不敢买时，市场就会陷入‘僵死’状态，最终导致资产价格崩盘。”

给普通家庭的3条建议

1. 卖房者：若非紧急用钱，可暂缓挂牌。当前市场“买方市场”特征明显，急于出售可能遭遇“砍价30%”。若必须出售，建议接受“合理低价”，优先选择全款买家，缩短成交周期。
2. 买房者：关注“租金回报率”（年租金/房价）。若回报率超过3%，说明房产有现金流支撑，抗跌性强；若低于2%，需谨慎考虑。同时避开“老破小”“远郊盘”“商住房”这3类高风险资产。
3. 投资者：警惕“概念炒作”。2025年多地推出“文旅盘”“康养盘”，但这类项目往往缺乏产业支撑，人口流入不足。某开发商内部文件显示，其某“文旅小镇”项目，2020年开盘去化率80%，2025年二手挂牌量是成交量的5倍。

2025年的房产市场，像一场漫长的寒冬。断供潮、抛售潮背后，是经济转型期的必然阵痛。对普通家庭而言，守住现金流、保持理性，比猜测房价涨跌更重要。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句话在市场波动时，才显出真正的分量。