本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队

好像现在来看又别有一番滋味

前几年，我们在上海较为熟悉的主要是住宅和商业更新

前者以“美丽家园”工程还有加装电梯为主

后者有多个耳熟能详的传统商场都在密集整改中

比如徐家汇的太平洋百货和六百百货，还有南京西路的梅陇镇广场

到了今年，上海城市更新的重点转向了更小的切口——楼宇经济

这些满足人们工作就业需求的商务中心，遍布东南西北，都颇具规模

既有老牌的人民广场、新天地、陆家嘴，也有各种新兴商务区如北外滩、前滩、南滨江的崛起

不过在发展过程中也不可避免地出现了一些问题，各大办公楼的大修小补不断

有换电梯、换空调、换锅炉的，还有换外立面幕墙的，以及干脆从里到外“动大手术”的

正是看到了这些个体密集的自发行为，政府相关部门近期开始推动全市的办公楼进入更新阶段

率先挑选了10个试点单元，将在下半年进行更新方案的试验

那么，上海今年的办公楼更新，到底意味着什么呢？

01、10大试点单元都将如何改造

7月3日到5日，上海市规划和自然资源局公示了其中6大商务单元的更新方案

包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾还有苏河湾

分布在闵行、虹口、杨浦、普陀、长宁和静安几个区，都在中环内

总的来看，6大单元加起来一共20.56平方公里，比黄浦区的总面积还要大

商务楼宇项目的总数足足超过200栋

当然，各自内部的不同级别商务楼差距还是比较大的

像老牌商务区虹桥经济技术开发区已经有27处甲级办公楼，漕河泾也有15处

而大柏树、苏河湾属于中环地带的新兴商务区

前者目前还没有甲级办公楼，更多的都是丙级，后者也只有3处

因此改造的方案各有侧重，涉及提质、改造、重建还有退出转型四种改造形式

虹桥强调“商务+社区”，打造“后街体验环”；漕河泾瞄准“产业+居住”，推出“慢行系统”；大柏树则定位为“园区+校园”，五角场主打“科教融合”，真如重点在“五大类生活配套”……

老牌的改造重点在内部的硬件方面，进行局部功能微调与空间活化

新兴的从内到外发挥的空间更大，比如周围街道配套也一起进行生态调整，营造更有活力的城区氛围

最终的目标都是相同的，那就是让工作、生活、休闲在片区内闭环，人们能够更舒适、更便捷

接下来，其他4大单元的方案也将很快公布

分别是小陆家嘴、世博园区、大宁和虹桥商务区核心区，把浦东部分也囊括了进来

以小陆家嘴单元为例，存在地区功能单一、产城融合不足等问题，目标打造更为先进的国际一流金融城

02、已经落地的更新项目都有哪些不同和整体房地产供求关系一样，商办现在也从增量时代迈入了存量时代老旧办公楼如何改造和再利用，成为当下非常重要的一项任务而且某种程度上来说，其实改造远比新建更难我们梳理了部分已经落地的案例，分别从以下几种不同的方式出发第一种就是最基本的内部物理空间的改造

陆家嘴商务单元的裕安大厦自费更换了电梯系统，尽管单次投入高达200多万元

但节省了更多的电费，也扩大了电梯容量、提升了大楼的运行效率

附近的宝安大厦同样计划下半年更新冷冻机组

金穗大厦则是和龙湖龙智造合作，运用数字化设计手段

对结构、幕墙、精装、智能化、水电、消防等进行了全方位更新，完成了一次彻头彻尾的“变身”

第二种是业态分布上的全面焕新

以虹桥经济技术开发区为例，前几年将虹桥天都作为第一个改造项目

抓住其轨交上盖的通勤优势和街面长达280米的特点，不断调整业态组合、举办天山夜市等特色活动

改造后的虹桥天都：现所·创邑MIX

使其商办整体出租率维持在85%以上

随后又对巴黎春天天山店进行调整

一方面是外立面更时尚，另一方面还加入了当下最流行的二次元新业态，于今年3月重新开门营业

第三种是更为直接的功能转型

比如由纯租赁办公，转换成商场、酒店、长租公寓，还有亲子和老年活动空间等功能

从而有序调节同一地段内的办公楼供给规模，成功盘活存量资产

像上海江天大厦是一栋典型的90年代旧式办公楼，已经很难满足现代办公需求，自带的酒店入住率也不是很高

项目业主方经过深思熟虑，重新打造成了一栋专供企业内部使用的总部大楼

一跃成为世博滨江边上全新的地标建筑

右为改造后的三航院企业总部大楼效果图

最后，还有像潍坊新村这样的街道办也加入进来，不仅全面排查了整个街道范围内的36栋商务楼

还组建了专门的智囊团，聘请规划、建筑、能源等领域的高校和专业机构

专门为这些商务楼提供技术和资金支持

这些都充分验证了空置的写字楼，也能重新激发自身活力

进而获得更多发展的可能性

03、为什么此时此刻上海必须更新办公楼

不得不承认，支撑起上海现代化发展的背后，是一座座林立的高楼大厦

作为全球最大的办公楼市场，这个城市的高层楼宇已经多达1万栋

据官方统计，截止去年三季度，光甲级写字楼的存量就足足有1700万平方米

更不用提很多板块还在造楼盖房，未来还有全新的楼宇源源不断地入市

写字楼总体上处于比较饱和的状态，面临巨大的招商压力

第一个突出问题就是空置率

2023年以来连核心区老牌地段的写字楼，也都出现了不同程度租金下跌和空置情况

今年二季度，空置率最高的是虹桥开发区&古北，紧随其后的新天地和竹园也都纷纷突破了20%大关

再来看此次部分试点单元的空置率，竟然有3个都超过了30%

真如一度最高接近50%，苏河湾更是连续三个季度都高居不下

对它们这种非传统的办公区来说，更加凸显出及时改造和调整自身定位的必要性

当然我们也要看到，真如商务单元的办公楼空置率在两年多的时间里，有效控制下降了接近15%

这背后离不开央企中海的努力，打造的230米双子塔不仅重新定义了板块的天际线

也实打实地引进了不少企业，初步形成数字广告和新质生产力两大产业集群

以及环宇城商业、住宅大盘、人才公寓还有大剧院的配套落地，可以说是“半个真如中海造”

也带动整个普陀在这两年开始逆袭

第二个问题是办公楼的老龄化严重，土地年限不足

陆家嘴和虹桥经济技术开发区的楼宇多建造于1980和1990年代

黄浦核心区、虹口北外滩还有徐家汇也在1900年代末和本世纪初，集中开发了一批写字楼

算起来这些楼都过了而立之年

设计过时、设备老化、停车位不足等问题都逐一浮现

加上我国规定商办类土地最长使用年限为40年及50年，到期后如何续期还未出台相关规定

图源：仲量联行

它们的土地剩余年限普遍不足15年，续期压力迫在眉睫，面临“功能过时—估值下降—改造乏力”的状况

第三个问题则是产权分散，缺乏资金支持和政策指导等

很多办公楼的产权业主较多，一旦涉及到关键的改造费用问题，就很难达成一致认可

宝安大厦有6万平方米在大业主手里，还有3万平方米分散在多个小业主中

让大业主出钱有难度，小业主也无法通过相关方案

正因为看到了重重问题，这些办公楼的环境和全市总体的营商环境密切相关

上海将楼宇更新纳入了优化营商环境8.0行动方案的重要举措之一

将在今年到2027年这三年的时间里，有序推进40到50个商务楼宇更新改造项目

目标让全市的办公楼格局更优化，甲乙丙三级结构比例更合理，甲级楼宇规模和品质进一步提升

每一栋办公楼都能充分发挥出最大的价值

04、伴随产业变迁和周边人群结构调整，上海的写字楼也开始进入新阶段

让我们看到上海这片充满活力与创新的土地，一直以来都在积极探索城市发展更新的新路径

也因为有了这么多不一样的写字楼，百花齐放

大家不会再觉得只有在陆家嘴上班才是进入最尖端的行业

因为其他商务区、产业园、科技中心，都有着不同领域的顶级公司

通过写字楼和企业、人才的多方奔赴，将办公楼、商业、住宅和人文充分融合

才能切实提升工作和生活的日常体验，也是一个城市的综合竞争力所在，在“抢人大战”中脱颖而出