“美化房”成了老小区的流量密码 投资者低价买入“老破小”，精心设计装修后，溢价卖给年轻人 本报记者 徐叔竞 吴佳怡 文/摄

有人去年底买了一套“老破小”，半年后卖出，扣除税费还净赚60万元。都说杭州老小区价格一直在下跌，居然还有转手就赚钱的好事？

事实上，在如今的老旧二手房市场，“美化房”正成为流量密码。一些年轻购房者买房时更在意“眼缘”，在此背景下，杭州一些投资客重新出现在各大老小区中——低价买入“老破小”，通过精心的装修，美化一番后重新售出，并实现溢价。

买进“老破小”精心装修

半年后卖出赚了60万元

今年，杭州市中心的“老破小”价格持续下跌。潮新闻美好生活研究院数据显示，青春坊、施家花园、和平小区、艮园等老小区，8月成交均价已经跌至2.5万元~3万元/m2之间，回到了2016年的水平。

然而，有人却嗅到了商机，低价买入“老破小”后，没过多久售出，赚取差价。

只不过，这批投资客跟以往大不相同。过去是买入“老破小”等增值，博的是涨价、拆迁。现在的投资者则选择了“美化房”的赛道，即低价购入装修破败、出售困难的“老破小”，通过有设计感和品味的精致装修，从而赚取增值溢价。

去年，施家花园有一套面积138.85m2的一楼房源挂牌出售，该房源装修破败，在二手房平台挂牌多时却无人问津，房东为了急售一降再降，最终在去年11月被一位投资客以350万元的总价收入囊中。入手后投资客花30万元装修。今年4月，房子装修完后重新挂牌，挂牌价高达528万元，高于小区大部分同面积房源，但其精美装修吸引了不少购房者，最终该房源在6月1日以463万元成交。中介经纪人预估，这次交易，除去装修和税费成本，投资客至少有60万元的收益。

8月中旬，绿洲花园成交了一套面积149.5m2的房源，成交总价为558万元，折合单价3.7万元，跻身小区成交价第一梯队。而同样的户型，另一套房源挂牌价只要520万元，却至今未成交。两套房源之间的差别就在于装修。

不只个人投资者，还有一些机构也瞄上了“美化房”市场。在其中一家机构，记者看到了10余套正在销售中的房源，包括三新家园、水湘人家、官河锦庭等小区，所有房源均精心装修。例如邮电路一套64.48m2的房源，挂牌价为356万元，比普通装修的房源高出50万元，但这套房源挂牌仅2个月便成交了。而同小区，不少挂牌一年以上的房源无人问津。

据了解，贝壳也正在介入“美化房”业务。

年轻人更喜欢买“美化房”

愿意为情绪价值买单

“两套面积相同的老小区房源，一套装修破败但价格便宜，另一套装修精美价格稍高，你会选择哪一套？”记者随机向10位购房者提问，其中有8位选择了装修精美、可拎包入住的房源。

为什么在同一个老小区，装修能打动人的二手房就能实现溢价？

如今的年轻购房者大多出生于物质相对富裕的年代，无法接受配套、装修都差的“老破小”，当面对一套地段核心、装修时髦的房子，很多人愿意为其中附加的“情绪价值”买单。购房者小冉最近在看文教板块的学区房，中介带看了五六套房，她只对装修好的房源留下印象。而几套装修较差、常年无人居住的房源，她站在门口看了一眼，就不愿进去看房，更别提谈价格了。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，在当前二手房市场供大于求的背景下，打造差异化的竞争尤为重要，对老房子进行美化是破局方法之一。美化后的房子，一是可节省购房者的装修时间与精力，所见即所得，让购房者直观感受到居住品质，增强购房的信任度；二是优质的美化效果能提升房屋居住价值，在价格上具备一定溢价空间，既满足业主快速售房需求，也让购房者从“买得到”向“住得好”升级。

此外，“美化房”集中在文教板块或西湖边的老小区，名校学区和独特的地段能够给房源带来光环加持，保证流通性和溢价。

“美化房”投资也有失败案例

购房者要特别注意装修质量

中介经纪人表示，虽然“美化房”自带流量，但投资客想要赚到差价，也需要运气助力，自己就曾听说过不少“竹篮打水一场空”的案例。

市中心一位中介带记者看了一套投资客的“美化房”——现代名苑，面积73.88m2，单价约3.9万元。实际上，目前该小区的二手房成交单价集中在3.2万元-3.5万元。这套房源于9月11日首次挂牌，近一周有10次带看。中介表示，因为挂牌价偏高，虽然看的人多，但成交意向不高。

记者在现场看房时注意到，这套房子整体装修考究，用料较好，与新楼盘的样板间无异。中介表示，预估装修费不会低于20万元。若没有3000元/m2以上的溢价，房东很难有盈利空间。

也有的“美化房”装修不能打动购房者。记者参观了三新家园的一套房源。进入室内，中古风的装修风格乍看颇为亮眼，但细看硬装部分却十分粗糙，用材一般；房源临马路，噪音影响大；露台与隔壁房源共用；房子内有股长期使用后的潮湿异味。现场一位购房者表示，这样的房源不符合自己对品质居住的要求，若比市场价高，自己无法接受。

上官剑表示，目前该模式还存在多重风险。首先二手房市场仍是以价换量行情，要想房子快速高价卖出概率较低。其次该模式存在成本管控与质量风险，装修过程中若出现预算超支、施工质量问题，会进一步压缩利润空间。此外，“美化房”真正的装修质量不好判断。比如在中介行业，对使用廉价材料简单快速装修后进行出售的房源称为“串串房”，这类房子普遍存在装修周期短、材料质量差、甲醛等有害物质超标等问题。

因此，购房者在看那些刚装修好的“美化房”时，要特别注意装修的用材与质保及装修公司情况。