这样的市场，这样的行情。

没想到，天津竟有二手房小区如此扛价？！

都知道，这几年楼市熊态尽显，尤其二手房简直“腹背受敌”。在行情和新产品的多重冲击下，价格“超跌”已成常态。

连号称“宇宙中心”的和平，都在跌跌不休。

近三年均价跌了25.2%。

南开、河西的跌幅，也都在两成左右。

*数据来源：贝壳找房

反观博轩园，不仅单价能比周边小区高出一万大几，甚至2万多。

*来源：贝壳找房

而且价格还极其坚挺。

该小区高点时卖到5万9，而现在，最新的成交价也将近5万。

也就是说，6年只跌了16%。

*来源：贝壳找房

时间轴拉到近三年，跌幅更小，仅8.6%。

近一年更是基本没怎么降过。

令人很不可思议。

*数据来源：贝壳找房

挂牌价更高。

小区一共9栋楼，包括3栋高层、1栋洋房和5栋叠拼。

高层最低挂牌价都在4万7左右，高的挂到了6万多；叠拼全都是千万级，便宜的也得1200多万。

*部分高层挂牌房源

为什么博轩园价格会这么扛？

第一，物业维护好。

盖房子只需两三年，但居住却是未来几十年的事。

尤其在自住时代，后期的物业服务很关键。不仅关于业主居住的舒适度与安全性，还会直接影响房价。

博轩园就是一个典型的例子。

虽说该小区是豪宅的配置，早在2011年就卖到2万多，但因为物业管理不当，小区破败不堪，根本无品质可言。

导致房价接连下跌，三年一套房子就缩水了69万。

后来是业主忍无可忍，在2021年底把物业换成了万科。

这才让小区有了现在的生机。

去过的朋友应该知道，小区真得维护得很好。

地面整洁不说，绿化也很好，绿树成荫、枝繁叶茂，没有任何杂草、枯草等，还有多处水景，常年开着。

小区里还有塑胶跑道、非机动车充电存放专区等。

出入管理也很严，各入口都设置了道闸，外卖都需扫码进入。

虽说也是十多年的小区了，但一点不显破。

居住氛围超级好。

第二，也是最根本的原因，供需关系。

博轩园位于河西一片，下瓦房地铁站附近。

南侧有河，楼下是购物中心，附近有人民公园、河西医院等，对口东楼小学。

可以说，周边啥都有。

更重要一点，这个地段，15年以内的小区，它算“独一份”。

像福盛花园房龄都25年了，南华里、信昌大楼得有30年，玉盛里、同善里则30多年了……

所以，那一片，博轩园已经算是最新的。

而且小区品质也不错。

所以除了往外走，想改善根本没得选。

当年的津铁金诺也是这样。首开就卖出了70%的房源，尤其115平米大户型几乎被抢光。

反而是68平米小户型剩下了少许。

后来也很快清盘了。

倒不是说它产品多惊艳，客观说也就一般，70年居住型公寓，23层到顶，两梯六户。

之所以如此抢手，根本原因就是供需。

河西一片只此一家。

供需关系决定房价高低，也决定热销与否。

·这是市场的本质。

建投誉河院入市以来之所以卖那么火，就是因为抓住了红桥中端没有供应的缺口。

而新梅江之所以接连砸价，仁恒公园世纪都掉到2万5了。

新房也特惠不断，瑞府2万7起。

本质原因是供应过盛。

现在河西仅在售楼盘就有21个，待入市的还有6个。

·也是调控的本质。

98年香港楼市暴跌，当时香港为了救市，推出了“港9条”，其中第一条就是一年内不卖地。

刺激需求是标，控制供给是本。

现在需求端的刺激基本已经很难出新。

若想触及根本，核心在于加强对供应端的有效把控。