去年夏天，我和几个老同学聚会，聊起各自的住房情况。老李前年买了房，每月还贷7000多，压力山大；小张一直在租房，每年租金四万多，却始终犹豫要不要出手；老王手里有些积蓄，正在观望市场。席间争论不休："现在该买房吗？还是继续等等？"这个问题，困扰着千千万万个家庭。

许多年前，王健林曾有过一个著名的判断，认为房价只会涨不会跌。然而随着市场的变化，这一论断正面临严峻考验。时至2025年，房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，王健林当年的预言是否会成真？在今明两年，普通人到底应该抓紧买房还是继续观望？这个问题似乎终于有了答案。

根据国家统计局最新发布的《2025年一季度全国房地产市场运行报告》显示，今年一季度全国商品房销售面积同比下降8.3%，销售额同比下降10.2%。与2018年市场高峰期相比，全国商品房成交量已经萎缩了近40%。这些数据表明，房地产市场正处于深度调整期。

那么，对于普通购房者来说，现在是应该尽快买房，还是继续等待呢？要回答这个问题，我们需要从多个角度进行分析。

从房价走势来看，不同城市、不同区域的表现差异巨大。据贝壳研究院发布的《2025年中国城市房价分化指数报告》显示，目前全国城市房价可以明显分为三大梯队：

第一梯队是以北上广深为代表的超一线城市，房价在近期调整后已经企稳，甚至在核心区域出现小幅上涨。以上海为例，2025年一季度核心区域二手房均价环比上涨1.2%，这是连续三个季度上涨。

第二梯队是以杭州、南京、成都、武汉等为代表的强二线城市，房价整体呈现稳中有降的态势，部分热门区域保持相对稳定，郊区和非核心区域降幅较为明显。

第三梯队是大多数三四线城市，房价持续下行，且尚未看到明显的止跌迹象。一些人口外流严重的小城市，房价跌幅甚至超过30%。

我们一位在湖南某三线城市的朋友去年看中一套130平米的房子，开发商报价150万。他没有着急出手，决定再等等。今年清明节回去看，同样户型的房子已经降到了118万，足足便宜了32万。

从供需关系看，大多数城市都面临着供大于求的局面。据住建部统计，截至2025年3月底，全国商品房库存总量约为6.8亿平方米，按照当前销售速度计算，去化周期接近22个月，远高于12-18个月的合理水平。

这种供需失衡在不同城市表现各异。一线城市由于严格的土地供应和持续的人口流入，供需关系相对平衡；而许多三四线城市则面临严重的供大于求，一些城市的去化周期甚至超过36个月。

从人口变化看，我国人口结构正在经历深刻变革。据国家统计局发布的数据，2024年全国人口出现负增长，减少了约95万人。预计到2035年，我国65岁以上人口占比将超过20%，进入深度老龄化社会。

人口变化对房地产市场影响深远。一方面，总人口减少意味着住房需求的增量空间收窄；另一方面，人口持续向大城市集中的趋势仍在延续，这导致不同城市房地产市场出现明显分化。

从金融环境看，2024年下半年以来，房贷利率持续下调，目前全国首套房平均利率已降至3.8%左右，为历史较低水平。同时，多地放宽了购房限制，包括降低首付比例、放宽限购政策等。这些措施在一定程度上提振了市场信心。

我堂哥今年初在武汉买房，首付比例从原来的35%降到了25%，每月还贷减少了近2000元，大大减轻了资金压力。

从收入和房价比看，部分城市的房价收入比已经回落到相对合理的区间。根据中国社科院发布的《2025年中国住房发展报告》，全国50个主要城市的平均房价收入比为8.6，较2018年的11.3有明显下降。一线城市平均房价收入比为12.5，二线城市为8.2，三四线城市为6.7。

那么，基于以上分析，今明两年到底该不该买房？答案并非简单的"是"或"否"，而是需要根据不同情况做出判断：

第一种情况：刚需购房者。如果你目前没有自住房，正在租房生活，且有相对稳定的收入和一定的购房能力，现在可能是一个比较好的入市时机，特别是在一二线城市。当前市场处于调整期，开发商促销力度大，银行利率处于低位，整体购房成本相对较低。

我表弟去年结婚，一直在犹豫要不要买房。今年春节后，他在南京看中一套120平米的房子，开发商直接优惠40万，加上低利率贷款，月供比他原来预算的还少了1500元。最终他决定出手，现在已经住进了新家。

第二种情况：改善型购房者。如果你已经有了一套住房，但由于家庭结构变化或者生活需求提升，计划购买更大或者位置更好的住房，可以采取"先卖后买"的策略。在当前市场环境下，高端房源的议价空间通常大于普通住宅，可以争取更多优惠。

我姐姐家原来住在郊区的小两居，孩子上学后空间明显不够用。去年底她先把郊区的房子卖了，然后在学区附近买了一套大三居，整个过程中净花费比她两年前预算的少了近60万。

第三种情况：投资型购房者。如果你购房目的主要是投资，那么需要格外谨慎。除非是一线城市的核心区域或者强二线城市的优质资产，短期内房产升值的可能性较小。房产投资不再是"躺赢"的时代，需要有足够的资金实力和风险承受能力。

我一个做生意的朋友，前几年在四川某三线城市买了三套房当投资，结果不仅没升值，反而跌了近20%，加上每年的持有成本，损失不小。现在他改变策略，把资金投向了更具流动性的资产。

第四种情况："等等党"。如果你当前的经济能力不足以支撑理想中的住房，或者对未来几年的工作城市还没有确定，可以继续观望。但需要注意的是，一线和强二线城市的优质资源可能会越来越稀缺，价格也可能率先企稳回升。

我大学同学在北京工作多年，一直租房住。他观望了几年后，发现自己心仪区域的房价不但没有大幅下跌，反而因为区域发展和产业集聚小幅上涨了。他感叹道："对于热点城市的核心区域，等待可能不是最佳策略。"

除了以上几种典型情况，我们在做购房决策时还需要考虑以下几个关键因素：

个人财务状况。购房不应该让家庭财务过度紧张。一般来说，月供不超过家庭月收入的40%是相对安全的比例。如果购房后生活质量明显下降，需要大幅削减其他必要支出，那么即使房价再低也不建议冒险。

区位选择至关重要。即使在市场低迷期，优质区位的房产也展现出较强的抗跌性和较好的流动性。这里的"优质"不仅指传统的市中心，也包括那些产业集聚、交通便利、教育医疗等配套完善的新兴区域。

房产本身的品质。在市场分化的背景下，品质差异带来的价格分化会更加明显。建筑质量好、户型设计合理、物业服务优秀的房产，即使在市场调整期也能保持相对稳定的价值。

关注城市发展规划。一个区域的未来发展潜力，很大程度上取决于城市规划。了解所在城市的产业布局、基础设施建设、公共资源配置等方面的规划，有助于判断一个区域的长期价值。

我朋友在西安买房时，专门研究了城市轨道交通规划和产业布局，最终选择了一个当时并不热门但规划中有两条地铁交汇的区域。两年后，随着规划逐步落地，那个区域的房价表现明显好于周边地区。

对于大多数普通家庭来说，房子首先是用来住的，其投资属性应该放在第二位。在做购房决策时，应该更多考虑家庭实际需求、长期居住体验和经济承受能力，而不是短期的价格波动。

从长远来看，中国房地产市场正在从高速增长阶段转向平稳发展阶段。人口结构变化、城镇化进程放缓等因素决定了房地产不再是暴利行业。房子将越来越回归居住属性，价格也将更加理性。

回到开头的问题：王健林的预言是否会成真？今明两年，是该尽快买房还是继续等待？

答案已经很明确：一刀切的建议并不适用于当前复杂多变的市场环境。不同城市、不同区域、不同需求的购房者，面临的情况和最优选择各不相同。

正如我对那几个纠结的老同学说的那样："买房是一辈子的大事，既不能盲目跟风，也不要过度恐慌。最重要的是根据自己的实际需求和经济能力做决定。房子是用来住的，而不是用来焦虑的。"

你现在面临购房困惑吗？你所在的城市房价这两年有什么变化？欢迎在评论区分享你的想法和经历。

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