当房地产市场持续四年下行，销售、投资、房价全面走低，中国城市的增长引擎是否需要重新定义？

9月12日，瞭望智库与普华永道在北京联合发布《机遇之城2025》报告，并举办“从机遇之城看中国机遇”研讨会。中国首席经济学家论坛理事长、中国金融学会理事连平在会上指出，“十四五”时期是中国房地产市场改革开放以来持续时间最长、程度最深的一次调整，市场已从“供不应求”转向“供大于求”，区域分化日益显著，传统增长模式面临根本性转变。

连平在演讲中强调，“十五五”时期，我国将面临人口下降问题。尽管国内在“十四五”时期后半段已经全面放开生育政策，但无法根本解决人口迭代的趋势性发展。他认为，房地产市场将受人口下降、城镇化放缓、居民杠杆高企、房企债务压力等多重因素制约，未来市场将从收缩逐步走向平稳，政策应以“适度微调、分类施策”为主，推动供需再平衡，化解系统性风险。

从“供不应求”到“供大于求”

连平指出，“十四五”时期中国房地产市场经历了深刻调整。自2021年下半年起，市场趋势掉头向下，销售、房价、投资、工程建设等关键指标持续走低，至今已持续四年，且尚未见明显企稳迹象。

“本轮调整是房地产行业和市场在改革开放以来，尤其是2000年行业快速成长以来最大、最深、持续时间最长的一轮调整，”连平表示，“是市场供求关系发生深刻转变情况下的一次调整，无论是总量还是结构均发生了鲜明和快速的调整。”

这一轮调整不仅是周期性波动，更是结构性转变。从总量看，市场已由过去的“供不应求”转变为“供大于求”；从结构看，区域分化日益明显，一线城市与部分重点二线城市库存可控，而三、四线城市则面临高库存压力。

他提到，当前房地产市场的调整不仅体现在交易量和价格上，也体现在市场主体的行为变化上。“在需求侧，近年来住房销售持续大幅放缓，现房销售占比明显上升，房价水平持续下跌。在供给侧，房企金融资源收紧，土地市场扩张势头由盛转衰，房地产开发投资步伐持续大幅下降。”

人口、杠杆与库存三重制约

展望“十五五”时期，连平认为房地产市场仍将面临多重结构性约束。首先，人口总量下降将成为住宅购置需求减弱的重要因素。“房地产需求长期看人口。未来中国总人口规模持续减少，将会拖累全国新建住宅购置需求。”

其次，城镇化仍有空间，但增速明显放缓。“我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.63平方米。”连平引用数据说明，“到2030年，我国城镇人口将达到9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积将升至44.6平方米，人均住房面积持续上升。”

此外，居民部门杠杆率已处于高位。“‘十四五’时期末，居民部门的杠杆率为61%左右，处在历史高位；在达到峰值后开始逐步下降。”连平指出，“由于居民部门存量债务处于相对偏高的水平，居民部门为了减轻偿债压力，减少房产购置和进行存量债务提前偿还是主要的选择方式。”

与此同时，房企资产负债率仍维持在75%—80%的高位。“尽管住房金融政策对维持部分房企流动性给予了必要的支持，但当前主要上市房企资产负债率仍然在高负债压力水平之上，每年仍有15—20%的资金用于还本付息。”连平警告说，“这种情形可能在‘十五五’时期进一步扩散蔓延，进而加剧商业银行房企不良贷款规模和不良率。”

差异化调控与结构性平衡

面对这一形势，连平提出，“十五五”时期房地产政策应以“促进供需基本平衡、化解系统性风险”为核心目标，采取“适度微调、分类施策”的策略。

在供给侧，应加快推进商品房去库存。“加速推进商品房去库是推动房地产市场供需平衡的重要工作之一，”连平建议，预计中央将逐年拨款支持商品房和闲置用地收储工作，总计专项债投放规模大约在1-1.5万亿元。

在需求侧，需进一步降低居民购房成本。“预计‘十五五’时期，个人购房利率将适度下调房贷利率，总体将个人住房贷款利率保持在低位运行。”连平表示，北京上海深圳所在商业银行可能会适度降低购房首付比例。

连平特别强调区域差异化政策的重要性。“未来人口向大城市流入仍是主要发展趋势，大城市人口集聚性有不小的增长空间。”他分析说，由于一线和高能级城市是全国居民购买力和产业资源最集中的地区，地方财政实力相对较强，因此过往土地供给相较于低能级城市更为保守，长期存在供给小于需求的状况。

他建议，继续推进“白名单”项目融资落地，在“十五五”初期阶段，达成商业银行对房企“白名单”专项贷款的全覆盖，维持房企正常经营的流动性支持；各地应推动并落实房地产融资协调机制，逐步落实房地产“白名单”项目贷款实际放款工作。

中国房地产市场正经历一场静默而深刻的转型。这不仅是一个行业的周期调整，更是中国经济结构转型的反映，意味着过去依赖土地财政和房地产投资的发展模式亟待转变。

当前，房地产已不再扮演拉动增长的主要动力，而是逐步回归其居住和城市功能服务的本质。政策的角色也正从“强刺激”转向“微调与护航”，从“一刀切”转向“因城施策”。

在这场调整中，真正的挑战在于如何平衡短期风险与中长期结构改革，如何在去库存、防风险与稳增长之间取得均衡。但值得指出的是，房地产市场“黄金时代”的终结，也正孕育着新一轮城市发展逻辑的重构。那些率先摆脱房地产依赖、瞄准新质生产力、融入区域协同网络的城市，将在下一轮竞争中赢得主动权。

（作者 胡群）