关注房产、准备买房的朋友最近应该都被物业费下降霸屏了吧。

物业费下降最开始出现在了武汉、重庆、青岛、银川，统计数据一出来，震惊了很多人：

不仅降，降得还不少，个别楼盘的物业服务费降幅高达49%，几乎腰斩。

其中，武汉绿地海珀御观的物业费就从7.6元/平方米·月调整为3.84元/平方米·月，降幅极大。

不仅如此，降价的风还从二三线城市一路吹到了一线城市。

相比于2024年年底国家统一出台的，超过50%业主同意可以更换物业的规定；2025年8月上海新规出台，20%的业主就可以决定物业企业的去留。

图源：上海市房屋管理局官网

现在的物业费就像多米诺骨牌，一个城市接一个城市地往下倒。

物业费作为长期固定支出，对于准备购房者和现业主影响一直很大。上涨很容易激起物企和业主的矛盾，下降则同样如此。

大规模的物业费下调，很有可能让业主和物业的关系走向新的博弈和平衡。

那这波降价潮会蔓延全国吗？已经下降的还会更低吗？

一

调查各地数据之后，我们发现，确实如此。物业费下降已在全国铺开。

以全国重点的20个城市举例，我们来看2025年6月的数据。

2025年6月，20城物业服务价格综合指数为1074.47，同比下跌0.11%，环比下跌0.08%。超过1/3的城市物业费都在下跌过程中。

下降最猛烈的城市集中在中部、西南、环渤海区域。武汉、重庆两个城市不愧是从去年开始就持续有物业费降价新闻出现的城市，今年依然还在降。

容易被人忽略的是南昌，与去年6月相比就下降了1.59%，占据20城首位。

上海、天津、北京等城市暂时还比较平稳，但也不一定不会再下降；上海、北京均在今年7月和8月，也就是统计数据之后颁布了新规。

上涨的城市中也并非没有物业费下降的楼盘，整体上涨靠的还是最近出的新房。

而今，这些城市的物业费价格都降到平均线以下，南京、昆明、南昌、常州等城市的均价已然是1打头。

图源：中指数据CRIES

这次的降价不仅在地域上表现出全面性，从刚需到改善再到豪宅，所有房型的物业费也都在降。

老旧小区和刚需用房对应的基础物业服务的下降幅度还稍微小一点，下降最严重的是增值服务。

从2024年的调查也可以看出来，对物业的不满意主要还是集中在中端项目上。

高端项目的业主主要是高净值用户，他们本身对于价格没有那么敏感，也甘愿为高附加值（比如高端酒店式服务）的项目付费。

数据来源：《2024年住宅物业满意度调研问卷》

但是对于中端项目，部分增值服务正在被割舍，比如亲子活动组织、上门清洁、快递代收、社区外商业合作、租房中介等。

而且中端项目的增值服务最为考验物企的管理运营水平，一旦有缺失或者不完善的部分，很容易引起业主的不满。

现在，增值服务市场的萎缩不仅因为业主日趋保守的消费观，更在于物企降本增效的主动减少。既然服务都少了，那物业费下降得也不冤枉。

而在观察各地物业费下降的过程中，我们还发现：

每当各地出台规范物业收费新规之后，整个城市就会有明显的物业费下调趋势。新规变成了物业费下调的信号灯。

所以，梳理各地物业费管理新规出台数量和规模，也许能一窥未来物业费下降区域。

于是，我统计了2024年至2025年所有省份重点城市出台的相关规定。发现几乎所有省、直辖市、自治区都在逐步完善规范物业收费标准。

从2024年开始，32个省、自治区（不含港澳台）几乎都出台了关于规范物业费收取相关文件和条例。

大多数规范都有一个目的：规范市场，强调业主话语权。

落在具体条款上就是：物业成本信息透明化、根据服务等级收取物业费、建立健全业委会机制、维护业主监督权等。

如果物企不作为，或者存在物业费虚高的情况，业主有可用的法律武器帮助维权，要求保证服务质量或降低物业费。

也就是说，现在物业费还没有下调但已出新规的城市，下半年可能会有降价的趋势。

二

物业费的下降，不仅仅是业主的愿望，物企也在主动下调。

物业费实实在在能降下来，第一离不开业主的主动争取。物业费大面积下降的时候，业主群里流传着一句玩笑话“实在是苦高物业费久矣”。

不满意积累久了，业主就会主动争取降低物业费。较为常见且温和的方式就是协商降价，重庆“风花树”小区住宅走的就是这条路。

该小区的20%业主联名向街道提出降低物业费标准，在与物业进行协商后，物业同意接受降价要求。

图源：网络

物业费从过去的1.80元/平/月降低为1.30元/平/月，降低了27%。

这条路需要业主的齐心协力，拿出有力证据，证明物业在收取物业费后的不作为，货不对板。

但并不是所有的协商都能有好的结果。如果协商不成，就只能更换物业，换一个价格更低或是性价比更高的物业。

比如沙坪坝水印三生小区之前的物业费是3.5元/平米/月，这个标准在整个重庆都算是比较高的，但物业服务却完全不匹配。

业主多次投诉物业服务差、收费不合理，朗基物业也被沙坪坝区建委约谈和抽查。

去年底，朗基物业主动撤场后，万科物业接管了水印三生，物业费从之前的3.5元降到了3.15元。

图源：网络

除了在合同存续期间更换物业，业主和地产也可以通过到期不续，然后在新一轮招标中降低物业费。

总的来说，如果是业主方想要降价，路径就是通过业委会或是超过20%的业主集体争取，提出要求后来得到降价。

另一方面，我们也看到，在物业普遍下调的趋势下，部分物企也会主动下调物业费。

物企方主动下调费用，有几个原因：

1. 政府出台了物业费限制政策，物企要响应政策；

2. 保持市场竞争力，大环境都降，自己不降很有可能被赶出局；

3. 维持业主信任度，主动调整价格的姿态给出尊重，同时兑现与其价格相匹配的服务，以获取业主长久信任，留在牌桌上。

最近，徐汇滨江的御江廷项目就在交房中公开通知业主：将物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡。

除了物业费降价，连停车费一并都给业主免了。这正是物业方平衡成本和降价环境之后的主动选择。

三

降价潮下，物企日子并不好过，也在求变。整体而言，绝大部分物企的净利润都在下滑。

有数据统计，500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。

2024年，500强物企的净利润为353.7亿元，同比下降2.8%。上市物企净利润则受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。

比如头部物企融创服务，其在近三年来每年都在亏损。

世茂服务也是如此，2024年营业收入78.96亿元，同比下滑3.7%；净利润4.92亿元，同比锐减24%。

同时，我们还注意到，头部物企和母公司（房企）多有关联交易。

在房企新项目飞速增长的时代，房企可以给关联物企喂项目，物企不愁没有项目做；同时，物企又以高收益给母公司回血。

但这个模式被房地产市场的低迷打破了。失去了母公司的长效支持，物企的躺赢时代已经结束。

为了能在激烈的竞争中获得一席之地，物企需要投入更多精力、成本，用来交付更高的服务，这也进一步导致了净利润的下滑。

在充分竞争的市场中，分化是一个不可避免的过程。头部物企市占率极大，在2024年占比接近一半。

图源：中物智库

实力强劲的留下，其他的只能离场。

头部企业的管理面积不仅基本盘大，增速也比较快，特别是和竞争力还比较强的大型、中型物企，他们的对比增速明显较快。

2024年，头部物企的增速达到了7.2%，仅次于在三线外城市较快扩张的小型物企。

可以预见，未来头部物企与其他企业的差距还能逐步拉大，颇有一种赢家通吃的感觉。但大企业能取得更好的成绩，断然离不开其积极求变，提高服务品质的策略。

不管是基础物业服务的质量还是增值服务，部分头部物企真的花了很多心思。

上海仁恒河滨花园，一个2004年的楼盘，放到今天依然让人觉得小区是宜居的，优质的。干净整洁的室外休息区，生机勃勃的会所让人觉得每一分物业费都值得。

能做到这一点，靠的不就是物业每一天的认真和用心吗？

如果说二手楼盘考验的是维护和管理的能力。那对于新楼盘，物业争取的就是超配的服务质量、饱满的情绪价值。

比如成都卡地亚，迎宾、前台、接待、管家24小时提供服务。任何时候回家，都能享受到温馨细致的氛围。

这种超越一般酒店的精致服务让业主能感受到回家即度假的氛围。物业费即使相较平均水平较高，依然让人愿意花这笔钱，因为值得。

四

物业费全国性地降，业主欢呼，表面上是业主对低质量物业的不满。但仔细了解业主的诉求，就会发现，他们的核心诉求并不是降价。

降物业费并不是目的，好的服务、好的生活环境才是。

很多案例中的业主就表示，其实他们对物业费的价格没有那么大的意见，不满的主要还是与价格不能匹配的低质服务。

毕竟业主也都知道，物业费下降并不完全是好事。物业费不足以支撑服务人力成本、设备公区维护的时候，生活环境品质下滑还好说，小区老化快，房子价格也会跟着下滑，不保值。

或是，物业费降低到物企不能维持经营，在此情况下物企选择主动离场，导致短期或长期物业真空，小区日常维护艰难，加速衰败。

所以，我更愿意相信，这短暂的物业费下降潮属于阶段性市场调节，物业费不会一直降。

何况，在降价的大背景下，还有一些物企在涨价，逆风翻盘。不仅借此趋势扩大市场占有率，利润还能逆势小幅上涨。

其中逻辑和房地产市场的分化一样。优质物企就像高产品力的新房，如果服务质量没得说，那价格可以更高。

更重要的是业主也是真买账，物企的利润自然得以随之上涨。相反，那些无力提供优质服务质量的企业则会在这次大洗牌中被淘汰。

当基础的物业服务有了保障之后，越来越细化的生活需求会再次搬上台面，业主也许就会重拾起对增值服务的需求。

到那时，好的物企、好的服务一定会被大家看见，走上前台。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：有漾