作者：余飞

01 | 南京房价，卷疯了

2025年的中国，赛场的呐喊声比任何季节都炽烈。苏超横空出世，点燃了全民体育的激情，并以一己之力带动各省的民间联赛如雨后春笋般涌现。

即便节气已入秋，球场的热度依旧与盛夏无异，热浪翻涌，澎湃如潮。

然此刻南京的楼市，却与此形成鲜明对照，风声萧瑟，寒气习习。

这座曾经与厦门、苏州、合肥并称为楼市四小龙的城市，这几年房价可谓卷疯了。

数据显示，南京的新房成交量见顶于2016年，高达117395套，之后几年下调了不少，2021年再次爬升至92104套，但2024年跌至33982套。

二手房成交量同样见顶于2016年，高达15.16万套，2020与2021年回到了10万套之上，之后跌破10万套。

来源：我爱我家南京研究院

房价见顶于2021年，当年南京二手房成交均价35246元/平方米，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。

南京我爱我家研究院公布的最新数据是：

7月，南京全市二手房成交7263套（含高淳、溧水），环比下滑2.6%，连续3个月呈下降趋势，二手房市场也进入相对低谷段，整体交易量收缩明显。价格方面，最新成交均价达20884元/㎡。

制图：城市财经；数据：我爱我家南京研究院

这道“即将跌破两万”的心理关口，不只是数字的临界，更是一种情绪的临界：

有人惶恐，有人观望，也有人心生期待。仿佛六朝古都的烟雨，再次见证着城市周期沉浮的交替。

02 | 何以如此

南京房价疯狂内卷背后，并没有什么复杂因素？只不过是2021年以来全国房价进入全面调整的一个缩影而已。

君不见，曾经的楼市风向标深圳，房价已经从当初的直逼9万，到如今已经跌破6万。

厦门二手房价格当初直逼6万，如今跌破了3万。

来源：贝壳找房

宁波5月份二手房成交价已经跌破2.3万元，为2.24万元/平方米。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

杭州的房价今年也再次跌破3万元，贝壳找房追踪的6月份成交价是2.71万元/平方米。

而曾经被誉为调控标兵的长沙，房价跌破了万元。

何以如此？逻辑很简单，房价已经远超各城市自身的购买力。

经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

而且，在上一轮猛涨中，已经消耗大多数人的加杠杆能力。

那一轮去库存导致房价快速上涨，买得起的疯狂扫房，有的甚至不惜加杠杆炒房。

买不起的，则掏空全家上下两代人六个钱包，孤注一掷。

虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。

但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。

所以，在4月份的导火索之下，全国房价跌幅面再次扩大。

国家统计局披露的数据显示：

2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。

2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。

2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。

2025年7月，新房价格环比上涨城市6个，较6月份减少8个。下跌城市60个，较6月增加4个。二手房环比下跌城市68个，较6月份减少1个，仅太原上涨，西宁持平。

以格隆汇旗下的勾股数据梳理的北上广深港五大一线城市二手房价格走势：

当下，一线城市中的北京房价下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房价下跌31.6%，跌回2016年3月；广州房价下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房价下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最惨，房价跌回了2015年2月。

8月15日，本号针对国家统计局披露的7月份房地产数据进行分析的时候强调过：

4月份开始，楼市再次进入了调整深水区。

尽管北京、上海在8月份再次拉开了救市大幕，但力度过小，激不起任何浪花。

即便后面追加大动作，也逃不过“短则一个月，长则一个季度”的作用效果短的宿命。周而复始。

本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

03 | GDP排名压力也很大

南京除了房价下行压力外，GDP排名压力同样大。

宁波正在不断逼近南京，大有取代南京跻身GDP前十的势头。

从历史数据可以看到，南京与宁波交错领先过。

制图：城市财经；数据：南京、宁波统计局

1995年，宁波超越过南京，领先优势一直维持到2010年，期间南京仅在2005年反超过一次。

2011年，南京再度反超宁波。反超的大背景，是2008年的全球金融海啸，打乱了沿海城市的发展格局，内陆省会城市则趁势崛起。

2011年之后，南京的领先优势不断扩大，到2020年南京与宁波之间的差距扩大至2183.73亿元。

2021年之后，南京发展速度放缓，宁波一步步缩小差距，到2024年，宁波落后南京仅353.11亿元。

制图：城市财经；数据：南京、宁波统计局

最关键的是，综合来看，宁波超越南京的概率，越来越大，逻辑有二：

第一，产业对比，宁波更强。

首先得承认，南京很强。

作为全国唯二用“京”字命名的城市，南京的科教文卫均属于全国第一梯队。

但在诸多关键经济与人口指标上，南京低于宁波。

制图：城市财经；数据：南京、宁波统计局

南京除了GDP、消费、资金总量高于宁波外，诸多指标都低于宁波。

比如人口、工业实力、财政实力、人均可支配收入。

从产业角度来看，南京则更显得中规中矩。

产业方面，南京的工业增加值，2022年排名在十名开外，位居第17位，而宁波的工业增加值位居全国第七。

2023年规模以上工业营收排名，南京15863亿元，同样在10名开外。而宁波位居全国第七，高达24799.9亿元。

从千亿产业角度来看，南京2023年拥有6个营业收入过千亿的产业。

分别是计算机、通信和其他电子设备制造业，电器机械和器材制造业，化学原料和化学制品制造业，汽车制造业，黑色金属冶炼和压延加工业，石油、煤炭及其他燃料加工业。

其中位居第一的产业是计算机、通信和其他电子设备制造业。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

同期的宁波，拥有7个千亿产业，虽然只比南京多出一个，但营业收入规模优势却明显。

宁波拥有3个营业收入过3000亿的产业，当家产业是汽车制造业。

制图：城市财经；数据：宁波市统计局

产业决定城市未来，这一点，我在分析各城市产业的文章中已经强调过很多次。

第二，民营经济，宁波更强。

除了产业的差距之外，经济结构的差距，也是宁波的一个加分项。

体制之城，是南京经常在网络上被玩的梗。

从数据端来看，南京的体制之城的帽子，其实并不高。

南京的体制内职工公积金缴纳金额702.3亿元，位居万亿城市第八位，而体制内缴存金额占全市公积金比重29.3%，位居万亿城市第12位。

同期的宁波，体制内公积金缴存金额384.2亿元，位居万亿城市第16位，体制内缴存金额占全市公积金比重22.7%，位居万亿城市第23位。

此外，公开数据显示，在民营企业数量和发展质量方面，南京也落后于宁波。

2023年年末，南京市民营企业数量为61.54万户，民营经济增加值占GDP的比重为46.1%。

再看宁波的数据。

2024年末全市在册民营经济经营主体137.5万户，占各类经营主体总量的96.7%。规模以上工业民营企业9584家，全年实现增加值3171.3亿元，占规模以上工业的比重达到60.4%，增长8.8%，增速比规模以上工业高1.1个百分点，对规模以上工业增加值增长的贡献率为68.0%。民营企业进出口10884.3亿元，增长13.0%，占全市进出口总额的76.6%，比上年提高1.2个百分点。

宁波的民营经济增加值，2022年就占比66.1%。

民营代表着活力和潜力。

因此，从产业和民营经济两个角度看，宁波未来两年内超越南京的概率非常大。

年中的时候，本号分析过宁波超越南京的可能性，当时提出了唯一的不确定性，就是中美贸易摩擦。

毕竟从对美依赖度来看，宁波全国第一，超过四分之一的出口依赖美国市场。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关

但5月份中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议，暂缓90天。

8月份，中美斯德哥尔摩谈判中，双方又达成共识，中美关税“休战期”再次延长90天。

从宁波海关披露的数据来看，的确没有什么影响：

今年前7个月，宁波市进出口8430亿元，比去年同期增长4.6%，规模创历史同期新高。其中，出口5719.1亿元，增长8.3%，进口2710.9亿元，下降2.4%。

来源：宁波海关

如果中美之间的贸易好势头延续，宁波两年内超越南京，悬念不太大。

如果势头反转，则难度加大。

无论如何，压力都给到了南京。