自2023年写公众号以来，我很明显地感受到了市场情绪的变化。2023年大多数的人还是对房地产市场抱有幻想的。直到2023年下半年到2024年的下跌，把很多人跌疼了。

2024年下半年我开始感受到了觉得市场会下行的人逐渐占多数，这段时间后台咨询我买房、卖房问题的人才明显多了起来。对于这种滞后性，我起初是诧异的。

后面我想明白了，涉及到几百万元的买卖，大多数普通人是很难根据市场信息直接做出决策的。他们的策略保守，看到了大的趋势且持续一段时间验证后才会有动作，但是这个时候已经晚了。

从心理学的层面讲，如果一个答案得到的过于简单，或者自己并未付出过什么代价和努力就得到答案，那这个人大概率是不会觉得这个答案有价值的。

到了2025年基本上明显能够感受到，连大部分房地产中介都不会说房地产会大涨之类的话了。并且知乎、小红书这样的平台也开始出现反思为啥会被套牢这样的讨论。

说到这里，应该已经部分回答到了标题的问题。但我们可以再具体展开说说。

一、大多数人都没有意识到房地产行业是存在信息差的

虽然作为从业者，我感受到的市场快速下行是从2021年下半年开始的，但当我在2023年提醒大家房地产在三四月份的短暂回升不能改变即将崩塌的局面时，遭到了很多人的质疑。

这是我第一次深刻地意识到行业内外的信息差问题。后面我的经历一再地印证了这个信息差，基本上市场的反应会落后于行业内部判断至少半年。

为啥是半年呢？因为一个房地产项目从拿地到开工基本上要半年，而作为投资人员，各家房企拿地的信息的收集是日常功课。当然各家房企本身的运营情况以及负债情况，是我追踪数年的信息了。

过去的二十多年，房地产行业蒸蒸日上，几乎每一个中国人都可以是行业专家。一个城市里最懂房地产的人可能是出租车司机。看起来行业几乎没有门槛，但实际上很多反复出现过的风险，只是被上涨的市场掩盖了而已。

就好比一辆速度很快的车子，在路面上有些小坑洼的时候开过几乎没啥感觉。但是当出现了很大的坑洼，以及在行驶过程中车子出现了很大的磨损，在这种情况下就会翻车。

大众并没有一个相对客观的数据和信息渠道，去了解实际的市场情况。过往大多数普通人能接触到的房地产市场信息渠道就是地产中介，或者亲戚朋友口口相传。

而到了一个市场整体下行、急剧分化的时代，客观的数据和信息渠道是不踩坑的前提条件。而获取真正有价值的信息需要付出代价，包括时间和金钱成本。我也许能在这方面为大家提供一些帮助。

还有一个问题就是小红书、抖音上有大量的人在传播自己对房地产市场的看法和判断。他们大多数都是非专业人士，且基本上只是说大众爱听的话，这样才能获得流量。

提供心理慰藉固然能让人舒服一时，但是作为普通人，可能会因为这些信息付出巨大的代价。更可怕的是很多人只要点击了一次相关信息，平台算法就会不断地给你推送类似的信息，对你接受的错误信息进行强化。

前段时间热炒的‘12万亿刺激计划’，其实核心是用于化解地方隐性债务的定向安排（增量仅约十万亿），与刺激房地产或引发普遍通胀相去甚远，我在《十万亿计划来了，会引发通货膨胀吗？》一文中详细分析过。

这只是其中一个例子，大众面对的是一个有信息差且极为容易被误导的市场，但是很多人并不知情。

二、屁股决定脑袋，利益扭曲判断

那么行业内的人对行业的判断都是跟我一样吗？很遗憾，我的观点在行业内也一直显得挺另类的。因为大多数的人，屁股坐在哪里，就会为哪边的利益说话。

比如一个一线工作的投资经理，他会倾向于说服公司去投资他在研判的项目，因为公司对他的考核就是一年要投多少个项目。既然有了这样的一个KPI ，那么对于市场的判断往往会服务于这个KPI。

而作为开发商、投资者来说，他们要有业务、要生存、要养团队，也是希望市场能够好的。要把钱投出去，首先得说服自己，同时已经投出去的项目，那必须得尽量乐观，不然活儿干不下去。

因此如果在2023年的时间节点去问一个相关从业人员，他的回答大概率倾向于相信这是市场触底反弹、重现辉煌的信号。

而为啥我能有一个相对客观的视角呢？这个可能得归功于我的学科背景以及长期的第三视角的训练。历史地理看时间和空间的维度往往不是一年两年，而是几十年、百年、甚至千万年。而空间的维度也不是某个地段、某个城市，而是区域、国家与全球。

虽然靠房地产行业谋生，毕业之后的十多年我一直保持着广泛阅读的习惯。在开发商、金融机构都工作过，因此能理解开发商、和金融机构看房地产行业的不同视角。

而我也一直在自己做投资研判的同时，不断地积累着数据和思考，做出预测，然后用实际的市场情况来验证自己的预测、做出复盘进行修改。直到我开始敢于在公共平台上发出自己的预测。

求真、求实，很多时候是不符合个体的短期利益的，但是把时间维度放长一点，我们能得到更大的回报。

而普通人其实也有这个问题。大部分人因为自己持有房产，内心是期待房价上涨的。因此会选择倾向于相信自己愿意相信的东西，这也是文章前半部分提到的“流量密码”。

三、逃不开的债务周期

瑞·达里欧在其新书《国家为什么会破产？》中写到国家的债务危机是不可避免的：

纵观历史，只有极少数纪律严明的国家能够避免（债务危机）。其必然性在于：借贷行为永远无法完美匹配偿债所需的收入水平，且往往因人们持续追求更多信贷而恶化——这些信贷终将转化为债务。

当债务规模超过可持续阈值时，就必须减轻债务负担，这通常通过债务违约/重组和创造货币信贷来实现，最终引发债务危机。群体心理更强化了这一循环:泡沫期的乐观情绪刺激借贷扩张崩溃期的悲观情绪导致支出紧缩。尽管这一模式在历史上反复出现，但大多数政策制定者和投资者仍认为当前状况和货币体系将保持不变

具体到个人层面，逻辑是相似的，在整体市场行情较好的时候，个人对自己的偿债能力是很容易高估的，但会明显低估未来偿债的痛苦。

借债后短期内的资金增多、房产价值的上升，让人产生了变富裕的感觉。因此会进一步高估自己的偿债能力，甚至在原有的杠杆基础上加杠杆。一旦市场行情变差，自己的收入预期降低，偿债便成了一件痛苦不堪的事情。

企业、国家由个人组成，都逃不开类似的人性规律。因此即使我们在听到了一些国家房地产泡沫破灭带来的灾难性后果后，也很少有人会认为这样的事情会发生在自己身上。

这是人性。有借贷就会有债务，有债务就会有债务危机。国家层面化债会经历痛苦，个人层面亦是如此。

那有没有人没有被套住，甚至还赚了钱呢？答案当然是有的，只是以前赚钱，现在不怎么赚钱，大多数人还是会表现出一副苦哈哈的样子。毕竟“由俭入奢易，由奢入俭难”。

那泡沫消失的时候那些下跌的价值去哪里了呢？答案是，一部分属于超前投资还未产生直接回报，一部分则是被无效投资浪费了。个人财富的缩水对应着社会资源的错配和损失。

本文来自微信公众号：盲牤，作者：盲牤