来源：市场资讯

（来源：AdvancedForum）

作者简介

贾顺泽，中国建设银行投资银行部资产证券化业务处业务副经理

阙莎莎，中国建设银行投资银行部资产证券化业务处处长

刘笑天，中国建设银行投资银行部资本市场业务处高级副经理

张利群，中国建设银行投资银行部资产证券化业务处业务经理

崔亦康，中国建设银行投资银行部资产证券化业务处业务副经理

* 本文系个人观点，不代表供职机构意见。

近年来，随着我国资产证券化市场的快速发展，不动产投资信托基金（REITs）逐渐成为盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要金融工具。在公募REITs和类REITs产品逐步成熟的基础上，私募REITs作为连接类REITs与公募REITs的关键链条产品，正逐步进入市场的视野。《畅链挖潜：私募 REITs 赋能不动产投融资新格局》从私募REITs的发展意义、产品定位、核心要点及政策建议等方面，系统探讨了私募REITs在我国多层次REITs市场格局中的重要作用与发展路径。

一、私募REITs的发展意义

私募REITs的推出，有助于盘活企业存量资产，缓解债务压力，实现权益融资，尤其对央国企在“一利五率”政策背景下的资本结构优化具有重要意义。同时，私募REITs丰富了权益投资品种，为保险、银行理财等长期资金提供了新的配置渠道，推动资本市场形成良性投资循环。此外，私募REITs填补了类REITs与公募REITs之间的产品空白，完善了不动产投资链条，提升了市场的整体效率。

二、私募REITs的产品定位

私募REITs应定位为具备权益属性的“不动产私募股权投资”工具。其产品属性应体现为标准化权益金融工具，收益形式应为浮动收益，避免固定利率安排，以体现“应分尽分”的权益导向。在产品方向上，私募REITs应朝着“私募股权投资标准化”的方向发展，而非简单复制公募REITs的模式，强调灵活性与市场化安排。

三、私募REITs的核心要点

一是在底层资产匹配度上，私募REITs对资产质量要求较高，适合现金流稳定、收益可预期的经营权类或优质产权类基础设施项目；二是在交易结构设计上，应在保障投资者权益的前提下，尽量简化结构，提升发行效率，降低投资者参与门槛；三是在资产估值与公平交易上，估值方法应合理、透明，避免估值波动过大影响投资者信心；四是在杠杆运用上，在风险可控的前提下，适度引入杠杆有助于提升投资者收益，建议参考商业银行抵押率和资管新规对权益类产品的杠杆限制；五是在治理机制与控制权制衡上，应建立“持有人大会—管理委员会—运营管理机构—项目公司”的多层次治理结构，平衡原始权益人、管理人和投资者之间的权责利；六是在退出机制上，应设计多元化退出路径，包括二级市场转让、开放退出支持机制、优先收购安排等，保障投资者退出权利；七是在投资群体建设上，应积极引导保险、银行理财、证券、基金等多元化投资者参与，提升市场流动性与定价效率。

四、推动私募REITs发展的政策建议

一是建立健全信息披露机制，在注册发行阶段实现穿透式披露，存续阶段建立高频运营信息披露制度，提升底层资产估值与产品净值的透明度；二是完善资产运营治理与激励机制，建立重大事项分类分级管理机制，设置浮动管理费与风险扣减条款，激励运营管理机构提升资产表现；三是促进流动性建设，引入做市商机制，提升二级市场流动性，并完善开放退出支持机制，保障投资者退出渠道畅通；四是建立高效扩募机制，允许在存续期内灵活扩募，确保资产质量与估值合理性，保护原有持有人权益，推动产品规模化发展。

五、结语

私募REITs作为我国多层次REITs市场的重要组成部分，具备广阔的发展前景。通过明确产品定位、优化制度设计、完善市场机制，私募REITs有望在服务实体经济、推动资本市场改革、提升直接融资比重等方面发挥更大作用。未来，应在监管引导下，推动私募REITs市场规范有序发展，打造具有中国特色的不动产投融资新格局。

原文出自: 贾顺泽,阙莎莎,刘笑天,等.畅链挖潜：私募 REITs 赋能不动产投融资新格局[J].金融市场研究,2025(7):52-63.