终于约上纪老板来聊一聊关于买房、卖房的事情了，我最近刚把杭州的房子卖了，然后在犹豫要不要在香港卖一套老破小，纪老板在房产行业十几年。

这篇文章一起拆解一下从1998年市场化起步到2021年“长牛”终结，再到当下下行周期的成因与逻辑。

原来买房一定要三个月环比上涨再观察，一起来看看这个上海人是怎么买房卖房的。

一、买房和卖房的完整逻辑是什么？

纪老板：我过去十年，就做了一件事情，做房产咨询和交易创业，做了十年。去年的时候我把这个项目结束了，然后退出了，因为我要 all in 香港。因为有一些变化，加上和合伙人理念有分歧，我就退出了，我不想内耗了。

那现在我要做什么？我一直在问自己这个问题，我到底要做什么？很多人说我不专注，说我做的事太多，精力太分散。后来我想明白了，我还是得先发现自己，搞清楚我擅长什么。我发现我的擅长是，对商业很敏感，很好奇；链接资源能力很强，我认识很多人。

那我就不想只做一个项目。未来我的定位是什么？我是那种董事长型的人，找项目、找人、找钱，然后把这些项目落地，变成商业项目去执行。

未来我不会只有一家公司，我有可能会有总部，而且总部会短小精悍。总部的职能都在那里，比如招聘、法务、中后台、股权、财务这些很重要的东西，包括战略、品牌这些顾问，我很会用外脑，我有很多这样的人。

然后我要找到一个个项目把它落地，当然我的项目是有内在逻辑联系的。

我主要做什么？我是垂直于人群的，我做中高净值人群的高价值咨询服务，因为我是做服务业的，做高客单的。

刘思毅：有钱人的各个场景服务你都可以做是吗？

纪老板：当然，我是以房产为核心。我身上的房产标签很重。做其他的商业项目我也可以，我认为我也可以做得很好，但做不到头部。但是我做房产，我就是头，因为过去十年在上海，我们做到了全国头部。我这个类目叫做“专家定制选房”，就是这样一个类目，我做到了全国头部。

刘思毅：我怎么不早找到你啊？杭州房子亏了 300 万。

纪老板：这个很正常。

刘思毅：而且我判断我必须卖了，因为他们说得对。它是一个伪豪宅，两居算个毛豪宅啊，以后根本就没人买两居了。我真的是早不遇见你啊……买方代理制在中国太稀缺了。

纪老板：我们过去十年做的，就是你可以理解成是买房代理。当然我们在 2022 年开始，也做了卖房的业务。

我们的本质就是单面代理。在我这个业务里是什么意思呢？这是一个新的生态位，它更靠近买房人和业主。

我们把中介定位成板块专家，中介做不了我们这个角色，因为中介是板块专家，他很难让其他的中介跟他合作。而我们更靠近买家和业主，然后把他们的需求分发到各个板块。我们做的就是这么一个角色。

刘思毅：我自己对中国的买房代理有一个恒定的问题，就是，它的底层如果还是出自佣金逻辑的话，那凭什么你可以百分百站在买家的屁股上？

纪老板：这个问题特别关键，这就是我退出上一单项目的一个很核心的原因。

刘思毅：因为其实买房代理制这个噱头，在中国各个旗舰城市，在当时房地产火的时候都很有热度，但我一直没想清楚这个问题。包括我自己买房，也是买房代理制出来的，但我就觉得，好像屁股不对。

纪老板：因为我们做的是买房的咨询和交易，佣金的重头来自于交易，也就是收入的重头来自交易。你就不可能完全站在客户的利益上。

所以你知道我现在怎么做吗？我现在做买方的咨询和陪跑，我不介入交易了。我认为这是买房业务的最优解。

刘思毅：这相当于是深入到大宗资产品类的咨询专家，真正是以咨询服务收费了。

纪老板：对，这个只能在买房这块做到。

刘思毅：买房为什么能做到呢？是因为只有盘子足够大吗？

纪老板：不，这个业务不赚钱，它是一个入口业务，只有这样子才可以。如果你的核心收入来自于买房，你绝对做不到，因为咨询业务是不可能收很多钱的。

刘思毅：懂了，入口是卖房，获取终极信任。

纪老板：是这样。买房和卖房，我跟你说一下完整逻辑。现在我的核心入口是卖房，我们做的是卖房全委托。当然我也可以做卖房的咨询和陪跑，我就收一点咨询费，但是业主普遍的痛点是，他要有人帮他执行啊。所以卖房我们是可以做到全委托的，而且我认为这就是站在业主利益上的。

刘思毅：明白，同意。

纪老板：这是第一个。但买房不一样。以前我们做的是咨询加交易，而且佣金收入的大头来自于交易佣金。这种情况下，你就不可能完全站在买房人的利益上。会比中介好一点，是因为你买哪个板块的房子跟我们是一样的。但是你得从我手上买，不然我就赚不到钱，所以不可能完全站在买家的利益上。

所以我现在改良这个业务，因为它让我很累、很消耗。我过去 10 年就是做这个的，现在的买家过来都会问，“对不对？我要不要买房？” 你说我怎么回答？我只能说：“你不急，根本不用急。”

刘思毅：那你吃什么饭？

纪老板：对，就这个问题，所以这事让我很累，然后我就退出了。那我现在怎么做呢？我只做咨询加陪跑，不介入交易。你跟任何一家中介买都可以，这样我就可以完全中立了。但是，这个也有个前提，我不靠它吃饭。

刘思毅：那这个业务的目的是什么？入口是什么？这个业务的入口，对应接下来的生单行情，是卖吗？

纪老板：不，房产现在只是我们业务的一环。我们提供的是高价值咨询服务，房产是其中一块。

因为有些人是要买房的，有些人是卖完房子之后还要买房的，所以买房这个业务我们必须有，对不对？这是第一个。另外就是，跟他建立很深的信任关系之后，可以推荐其他业务场景，比如说香港的财富管理。

二、中国房地产这几十年经历了哪些周期？

刘思毅：你觉得中国这几十年的房子，就以上海为例，我们聚焦，但还是先宏观地讲，中国房地产这几十年经历了哪些周期？我一直想找个人好好聊聊。

纪老板：中国是从 1998 年开始才有房地产市场的。

刘思毅：所以没有几十年这么久啊。

纪老板：是啊，因为以前是福利分房。

刘思毅：这么晚啊。

纪老板：大的周期可以分成两块，2023 年以前都是一个成长周期，高速成长期，都在涨，这是没错的。

中间会有一些小波谷，比如 2008 年金融危机的时候短暂下跌过，2017、2018 年也下跌过，但幅度都很小，而且是短暂的，基本上没有超过一年或一年半的跌幅，整体来看，就是上涨的。

平均年化回报大概在 12% 到 14%，取决于你在哪个时间点，而且这是无杠杆收益。如果你再加上杠杆，那就很厉害了。

刘思毅：那赚钱最多的宝宝，他自己长什么样子啊？是什么代际？在哪个城市，买什么房的？如果你说平均年化都这么高的话。

纪老板：那肯定是深圳。

刘思毅：深圳可以夸张到什么地步？

纪老板：可以夸张到你很难想象的地步。

刘思毅：可能就一轮年化 50% 吗？

纪老板：可能都不止。

刘思毅：年化啊，哥。

纪老板：是啊，我知道。那何止年化，我们一年翻倍也很正常。在 2015、2016 年的时候，完全可以一年翻倍。

以本金算，一年翻倍都算少的。我见过有人从 100 万炒房开始，最后卖掉房子拿到 1000 万的，这种 10 倍的也有很多。

刘思毅：所以说，整个周期就分为一个叫“长牛”，一个叫“瞬间熊”，2023年之后就瞬间熊了。

纪老板：这个也是有过程的。因为 2021 年 8 月份之后，基本上下半年开始，国家出台了非常严厉的调控政策，导致房价开始下跌。然后 2022 年又遇到疫情，再之后谁也没想到，从 2022 年之后房价就再也没涨过。

而且普遍遇到了一个情况，就是整个市场信心的转折，以前大家都认为房子会涨，买房子绝对没问题。但是从 2023 年之后，大家有了一个很大的变化：忽然不买房了，不相信房子会涨了，持币观望的情绪非常非常强。

刘思毅：我们公司小孩基本上都不买房了。

纪老板：90 后、00 后嘛。

刘思毅：我发现我作为 90 后，我是 1993 的。我觉得我们 1988 到 1993 这五年的一代人，是最后的接盘侠，其实好惨。

我亏 300 万算好的，因为我至少卖出去了，套现了。大部分人是高位截瘫，套不了现，没错，而且几乎可能永久都卖不出去了。

纪老板：那倒也不会。

刘思毅：所有的房子都可以卖出去吗？

纪老板：当然，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，一定能卖出去的。

刘思毅：愿不愿意卖是价格问题。

纪老板：价格问题和方法问题。

刘思毅：好，我们回到这个周期论。2021、2022 年之后，当时国家调控的原因是什么？它没有预测到吗？当时是过热吗？为什么调控？

纪老板：就是过热。2021 年还是涨了很多的，很多地方像上海大盘都涨了 30% 到 40%，有一些房子可能涨得更多。

刘思毅：房子如果涨二三十个点，会对居民造成怎样的预期？

纪老板：我先说一下，大盘 20% 到 30% 的涨幅意味着有些房子会翻倍，就是 40% 到 60%。所以当时大家也有一种“买房必赚钱”的投机热情。不光是上海，从上海蔓延出去，一般是房产先涨一线城市，再蔓延到二线、三线、四线城市。

在 2021 年的时候，像其他城市，比如以上海周边举例，昆山、苏州，包括昆山这样的地方，也都在涨。当时就是上海的溢出效应，还包括像武汉这些二三线城市也都在涨。

国家不希望房价这样涨，所以出台了非常严厉的政策，一波接一波，包括“三道红线”，包括按揭利率的提升，甚至直接不给你贷款了，按揭批很长时间都批不下来。

刘思毅：当时我买房就是这样的，说按揭很难批。

纪老板：是的，而且利率很高，所以 2021 年买房那波人是最吃亏的，买在高点，利率又很高。

刘思毅：我就是这样的宝宝，买在高位，在房地产天台上一脸懵逼。

纪老板：而且关键利率还很高，大概 5% 到 6%。

刘思毅：好像是四点几。

纪老板：对，有些人可能是五点几。

刘思毅：现在想都不敢想啊。现在人民币存款利率不到 1%，贷款利率还没变。这帮人在天台上竟然还没崩溃，我觉得壮哉我 90 后。

我真的觉得 80 年代末到 1993 年之前，也就是 1988 到 1993 这波人，承受了最大的痛苦，刚想在大城市落脚，刚觉得咬咬牙上个车，房价会涨，或者没预期房价涨不涨，只是想着这个刚性小窝能让我维持生存。结果一年赚的钱还不如房价跌得多，心态逐渐崩溃。

纪老板：是这样，所以 2021 年买房的这一拨人是最亏的。这跟股市很像，叫“天量天价”，就是在顶峰的时候，最多人冲进去。这没办法，这是人性，历史上都是这样的。

刘思毅：我当时买房的时候，根本不知道这个逻辑，我以为自住房不需要看房价。哎呦，这是我人生犯过的最大错。自住房哪能不看房价啊，自住房更要看。因为房子哪怕你赚再多钱，它的资产比重都很高。好夸张啊，这是我用几百万换来的教训。

纪老师，那我们现在这些还没有套现的人怎么办？要不要卖房子？首先，我们说完周期，下一步问题就是：此时此刻，要不要买房？要不要卖房？

纪老板：我认为 2021 年买房那波人，嗯，是应该要卖房的。

刘思毅：必须割肉？大概率就要割肉是吗？

纪老板：我这么讲是因为有几个很核心的原因。你要结论，就是要卖，除非你是非常优质、非常稀缺的房子，不然大部分房都要卖。

原因是什么？第一个就是周期还在下行，我们的预期不是一两年就能到底的。从全国房价来看，不是一两年可以见底的。我们是有完整数据的，全国房价我们都有监控。

刘思毅：常态是吗？

纪老板：就是现在面临的是一个房产价值的重估，这个底你是不敢猜的。不要去接飞刀，如果你要买的话，现在不要接飞刀，就是这个逻辑。

但这个我不知道能不能播啊，不过我还是跟你讲，房产价值的重构逻辑，我们有个公式，房价涨幅等于租售比加上租金增速，就约等于经济发展速度或收入增长速度。

过去二十年、二三年之前，是因为租金增速很高，或者说经济发展速度很高。一系列红利，城市化红利、人口红利、加入 WTO 之后全球分工的红利，导致了我们的收入一直在增长，所以房价就一直在涨。

我们的租售比一直很低，可能就在（年） 1% 到 2% 之间，平均在 1.5% 到 2%，但在国际上，这个租售比根本不可能支撑这么高的房价。

但是很多经济学家会因此误判，说中国房价要跌，这是不对的。尤其是谢国忠这种人，他忽略了租金增速的作用，也就是收入增长的作用。所以之前 10% 到 12% 的房价涨幅，绝大部分是来自租金增速。

但是 2022、2023 年以后，这个逻辑已经破灭了，租金增速不仅没有了，反而租金在跌。你应该有体会，现在房子的租金是在跌的。

刘思毅：所以说我租房子现在爽得一X啊。

纪老板：是啊，租售比低。

刘思毅：一万八，杭州超大平层，租两个。

纪老板：是。那租金增速下跌，就会带来一个结果，在可见的三到五年，租金都很难涨上去。大家的预期是经济很难恢复，因为租金增速是跟经济、收入增长相关的，如果收入不增长，租金就很难涨起来。

那这样的话，会不会带来房价整体的重估？租售比已经撑不起房价了。在发达国家，租售比基本在（年） 4% 到 8% 之间，去掉持有成本基本在 3.5% 到 4%。如果租售比到不了 3% 到 4%，房价是很难平衡的。

而我们现在租售比还是 1.5% 左右，要么租金往上走，要么房价往下走。我觉得未来两三年，大概率是房价要往下走的。

刘思毅：这个逻辑第一次有人给我讲清楚。所以说回归到真实，与租售比相匹配的房产价格水平，现在还在价值回归之中。

纪老板：没错，而价值回归大概率是一个下行期。

刘思毅：那你为什么觉得下行期那些高位接盘的天才宝宝要卖呢？

纪老板：因为有可能还会跌。

刘思毅：意思是此时此刻不割肉，未来会割得更惨？但有人会嘴硬，说一辈子都在那儿，一辈子在天台，就是自住的。可大部分人都是按揭的，按揭一辈子住不了天台，可能要跳下去。

纪老板：如果他的现金流不够，他就会有问题。

刘思毅：会怎样？如果说我按揭的，且我房子在跌，那会怎样？

纪老板：如果你的现金流撑得住，也没问题。因为中国人还是有这种房产情结。

刘思毅：金窝银窝，不如自己的狗窝。

纪老板：没错。但是，如果你的现金流有风险，比如说未来有可能会失业，那你怎么办？这就是我们说的“君子不立危墙之下”。

刘思毅：比如说我贷了 300 万，每个月要还 1 万，结果 1 万还不起。而且这 300 万贷款时，你房子的价值还不够 300 万，这时候房子没了，你的住所也没了，现金流也没了。

纪老板：如果你不卖的话，银行会帮你，就是拍卖掉。

刘思毅：但是很疼的点是，这个沉没成本真的很刚诶。他已经眼睁睁看着下跌两年，已经跌没了自己几年的年收入了。你让他再扛这个损失，还要把按揭还掉，甚至按揭可能还要补一大坨。这种决策，我觉得是反人性的，太反人性了。

纪老板：我们有个逻辑，就是越难卖的房子，反而越要卖。而且这个时候，你卖掉之后，租房住其实也是可以生活的。当然，你就算想持有房子，也可以等它止跌。

刘思毅：跌到极致再回归持有。

纪老板：没错。那我现在很多人来咨询怎么买房，我给的统一答复就是，不急。等你的城市房价连续 3 个月环比上涨之后再看。注意，不是立刻买，是“再看”。这是一个 trigger，就是一个可以开始观察的信号，看看要不要买。

刘思毅：所以说，如果你在天台，尽早卖，割肉卖。

三、下行期还没结束，还要不要买房呢？

纪老板：如果你要买房，就等到止跌回升之后再开始买。连续三个月房价环比上涨是其中一个指标。

我们刚才做了很多房价涨跌的预判，但那毕竟是预判，实际过程中预判不可能完全准确，所以要修正。这个时候应该采用趋势跟踪的方法，等它实质性地止跌企稳之后，再去买都来得及。

因为以前的逻辑是，中国房价从来没有下跌超过一年或者一年半，所以跌到一定程度你买，绝对是对的，因为它后面会涨起来。但现在这个逻辑未必成立，所以你不能去接飞刀，对不对？

刘思毅：所以说，持币观望是正确的策略。

纪老板：是的，持币观望是正确的策略。

刘思毅：之后，其实现在中国这种 00 后、95 后已经改变了生活方式，包括婚恋上，丈母娘可能也不再要求要房了。我想问一下，作为一个上海人，你们上海丈母娘现在要啥？

纪老板：还是要房的。

刘思毅：所以说，上海的房子还是有一些值得买、值得持有的，是吗？

纪老板：我觉得是，但是现在的问题是，结婚的人少了，单身的人多了，所以房产其实是稍微有点过剩的。

刘思毅：所以说，刚需人群仍然需要买房，这真的就是刚需人群，刚需房，是吗？

纪老板：我们觉得是这样的。我们刚才讲的“等房价连续 3 个月环比上涨再买房”，这是出于资产配置逻辑或者投资逻辑，很理性的决定。

但是如果你真的有实际的需要，比如说房子还是能加深人的幸福感嘛，包括婚房在某些场景下还是需要的，该买就买，这个也是 OK 的啊。但你要明确，如果有跌幅，你要能承受。

刘思毅：就是你自己要知道这是下行周期，但这是你的决定，你要为你自己的决定负责。

纪老板：是的，没错。

刘思毅：那我自己必须要按揭的，跌了之后，我本来每次还一点，就少一点贷款，结果还了一点，它又跌没了，我们自己不绝望吗？还要买婚房呢，还要买刚需房呢？

纪老板：如果他非常清楚房价的逻辑，他可能会选择不买。但并不是所有人都知道，这是第一种情况。第二，有些人知道了，可能也会买，因为他确实是刚需，比如婚房，比如孩子上学要买学区房，这种场景还是有的，所以必然还是有人会买。

刘思毅：如果说我不得不买，就是你说的这两种场景，婚房、学区房，以及我自己幸福感的场景，我就是想买了。那我应该注意些什么？应该怎么买呢？这是我的第三个问题。

纪老板：买房这个事情很复杂。我们有一个“买房八大关键决策”，它是一步步拆解下来的。

第一步是理清需求，你的需求到底是什么？自住、投资，还是学区？先搞清楚。

第二步是决定花多少钱买房，这个其实你自己未必能算明白，需要我们这样的专家帮你理一理。

第三步是确定总价匹配的房子在哪个板块，然后是选小区，再到具体房源，最后是谈判和交易。

它是一个递进的决策过程，所以买房没办法在访谈里一下子说清楚。但我给你一个理念，买房子一定要找到真正懂行的专家做咨询，因为现在这个行业在各个城市都在兴起。花钱买认知，绝对是值得的。

刘思毅：买方置业顾问，这个商业模式收的就是咨询陪跑费。

纪老板：这个就是过去十年我们做的事情，我们把自己定位成“专家定制选房”。

刘思毅：那这个算不算不赚钱啊？如果没有佣金的话？

纪老板：这个 bug 就在于，如果没有交易的费用，这个业务是不赚钱的。因为中国人不可能为咨询费付很多钱，对吧？所以我们的模式是：收 6000 块钱会员费，帮你做一个方案，然后带你去看房。如果你买完房子之后，我们在上海是收两个点的佣金，补齐到两个点的佣金，这就是我们核心的业务模式。

刘思毅：两个点的佣金是客户付，客户还要付给中介方吗？

纪老板：不用不用，这两个点的佣金包含了我们的咨询费和中介费。

刘思毅：明白。所以说，这其实如果说有佣金逻辑的话，那还是没办法完全穿透买方代理制。但又不能不靠这个佣金活着，光靠 6000 会员费肯定活不了。

纪老板：是啊，我又不可能收他 5 万块钱咨询费。

刘思毅：当然，6000 都很难收了，还 5 万呢。为什么我们中国人就很难把咨询费和服务费付到这个级别？你觉得是人均 GDP 的问题吗？还是中国人的特性问题？

纪老板：我觉得是因为没有这个行业，还没有人这么做。比如说现在我们的法律、会计师事务所、律师事务所，这些是有咨询付费的，现在在一线城市已经成立了，因为这个业务成熟了。但是买方咨询是个新业务，你一下子能收 5 万、10 万确实很少。

刘思毅：同意，确实少。

纪老板：就是难。除非这个业务已经很成熟，有人建立了标杆，把这个费用立起来。现在缺少一个先行者，所以这个业务确实很难，尤其是现在大家买房意愿和资源严重不足，就更难诞生这种模式了。我们已经是这个行业的头部了，这个 6000 块钱是我们能批量规模化收的，一个月大概能收 100 多个。

刘思毅：这么牛X？你怎么获客？

纪老板：我们就公域、私域、全域引流，然后私域做运营。

刘思毅：base 在上海？

纪老板：我们公司整个团队有 100 多人，就是干这事的。

刘思毅：就是上海？

纪老板：对。上海我们一个月收 100 多个，过去十年大概收了 8000 多个付费用户。

刘思毅：哇，上海有钱人真多呀。上海应该是唯一能支付这个群体最多的城市。

纪老板：没错，因为上海是做房产的最好的城市，是全世界最好的城市。为什么？因为上海的二手房交易量接近 2 万多套每个月，这是全球第一，不只是全国第一。

刘思毅：为什么上海这么多二手房？

纪老板：上海是个二手房非常成熟的房产市场，二手房交易量比一手房多。

刘思毅：大家也愿意买二手，是吧？

纪老板：没得选，因为新房供应量不足。大家都想买新房，但供应量不足，而且新房也很贵，或者位置、条件不符合你的要求。

刘思毅：我以为和杭州一样，是新房倒挂，新房很便宜，大家去砸盘、去抽奖，不是吗？

纪老板：不完全是。杭州是一个新房市场。我们有一个“房产成熟度”指标，就是用二手房除以二手房和一手房的总和。上海已经进入成熟市场，杭州还是新兴市场。你看杭州的土拍很多，新房交易量也非常多。

刘思毅：哦，上海的财政不主要靠土地了？

纪老板：早就不靠了。

刘思毅：早就不靠了，nice。所以说在上海做房地产还挺健康的。

纪老板：如果不在上海，我们可能早就做不下去。

刘思毅：上海人买房，他一般的区域鄙视链是怎样的呀？

纪老板：区域鄙视链？你说地段鄙视链吗？

刘思毅：对，最好的在哪呢？

纪老板：最好的嘛，上海静安都不算最好的，静安算是好的，算是一级地段，但不见得是最好的。

第一期是这样一个关系：上海是 1840 年开埠的，就是在外滩和苏州河那个地方。以那个地方为原点，有一个逻辑，就是“租界逻辑”。现在可能有点敏感，政治上不太正确，但实际上就是这样的。上海的地段好坏，是以谁最早划入租界、谁离租界最近来形成一个鄙视链的，基本上是这么个逻辑。

刘思毅：那现在英法租界在哪？

纪老板：就在这附近，在南京东路梧桐区，就是法租界。梧桐区很有名，因为它整片都是，现在也是一级地段，就是最好的地段。

刘思毅：但梧桐区只有洋房，没有特别多的商品房。

纪老板：商品房少。

刘思毅：梧桐区就是那种我觉得上海代表了一种生活方式的地方。但你真正作为一个买家，要是为了投资，你也不太可能自住吧？那边不太适合养娃，我感觉不适合，只适合享乐、出租。

纪老板：那边是比较小资，真正买在那的人还是少的。

刘思毅：单身汉或者外国人来租，买来投资的。

纪老板：没错，那边就是老洋房的 style。

刘思毅：那还有顶级的、适合中产阶级的，典型的上海中产阶级的区域在哪里？

纪老板：中产和精英买联洋的很多。我以联洋板块举例，这是一个非常典型的地方，联洋世纪公园，浦东的世纪公园叫联洋社区。

刘思毅：天呐，不是说“宁要浦西一张床，不要浦东一张房”吗？怎么现在大家还是愿意去浦东了？

纪老板：是这样的，陆家嘴不是有很多金融行业嘛，张江也有很多这种企业的工程师，然后他们的经理就会选择在联洋。

那边有一个小区非常典型，叫仁恒河滨城，号称上海一半的基金经理都住在那里，哈哈。所以浦东还是有很多人喜欢的，浦西的路比较窄，比较挤，有些人喜欢，有些人不喜欢。我也见过很多浦东的，就喜欢浦东，因为开车方便，路宽嘛。

刘思毅：懂了，浦东很深圳，浦西很上海。

纪老板：你这个说得非常对。

刘思毅：浦东是新区，所以它新开发，然后很疏朗，楼间距足够。但它就没有上海味了，我觉得上海的味道来自于浦西。

纪老板：那当然。

刘思毅：那浦西的中产阶级住哪呢？他们住不起静安，对吧？比如说我们现在在静安，放眼下面那些洋房，梧桐区都谁在住啊？都本地人吗？

纪老板：其实这里的房子是少的。像人民广场是上海的中心，这里几乎没有什么好房子。而且大部分因为位置流量太大，所以都是商业体，没什么住宅。

刘思毅：没错，那大家在浦西都住哪？

纪老板：举个例子，比如北面这个板块叫“大宁板块”，就是中产，非常典型的中产聚集区。中产要什么？首先要学区，最好有个比较好的学区；再有就是公园；再加上地铁。房子最好是在中环内或者中环边上，不一定非要市中心，这才是中产需要的。

刘思毅：中产需要的是配套啊。

纪老板：对，尤其是学区很重要。如果这个地方没有学区，是留不住中产的。

刘思毅：上海学区很重要吗？是每个城市学区都重要，还是上海特别重要？

纪老板：所有城市学区都重要，因为中国人都是鸡娃的，都重视教育。你的房子带一个学区，会显著增强它的流动性，也会增强它的保值能力。

刘思毅：所以说，上海人的房价现在也在跌吗？

纪老板：在跌，全国都在跌，连上海都在跌。

刘思毅：全国都在跌？我们上海都在跌？中国房地产的尊严呢？

纪老板：我们做了一个小程序，全国的房价我们都有监控。现在全国房价都在跌，香港也在跌，不过香港已经触底了。

我们看上海现在是每个月环比 1% 的速度往下跌，北京、广州也在跌，广州更厉害。只有香港现在是已经止跌了，而且很快就会连续三个月环比上涨，现在已经连续两个月环比上涨。

等到 9 月份的数据出来，8 月份的数据出来之后，很可能就连续三个月环比上涨。香港现在有一些房子已经在涨了。

刘思毅：哦，“趋势动物”是你们做的？

纪老板：“趋势动物”是我的一个兼职研究员做的，我们一起合作研究的。

刘思毅：就是要卖会员的，这个会员能卖得出去不？

纪老板：能卖得出去。

刘思毅：还是刚需的，对不对？

纪老板：对，我们自己也有其他的数据，但是用这个数据来演示，所以全国的数据我们都是有监控的。

刘思毅：杭州环比跌 0.7%，全国上下一片绿。

纪老板：只有香港快止跌了。如果你看这个趋势，就会发现这种跌幅很难很快止住，趋势的力量是很难对抗的。你看全国现在就是这个样子。

刘思毅：那在面对房地产下行趋势的时候，房地产行业从业者都在干啥？

纪老板：虽然房价在跌，但上海的房产市场还是有交易量的，每个月 15000 套还是可以的。

刘思毅：大家还是得买房，是吧？

纪老板：对啊，它毕竟还是有交易，有卖有买，对吧，所以还是能够生存的。

刘思毅：跌着大家还要交易？为啥呀？是有一些刚需场景吗？

纪老板：对啊，股票在跌的时候不也有交易嘛？地量地价，天量天价。虽然大趋势下大家还是持币观望，但还是有一些刚需人群在买房。

刘思毅：明白。

本文来自微信公众号：群响刘老板，作者：爱学习的刘思毅