凛冬已至，楼市的寒意比想象中更深。

先别急着下结论，让我们从几个读者粉丝的咨询说起。前些日子，不少朋友在后台留言，问题直指当下最敏感的话题——房产。北方某四线城市的小柳困惑不已：“高老师，我们这房价怎么像被冻住了一样，难道真的跌到谷底了吗？”另一边，身在海口的粉丝则诉说着砍价的无奈，想买房却始终谈不拢价格。我问她怎么砍的，她说直接七七折，我算了算，这价格比海口房价巅峰时期低了足足四成六！这哪是砍价，简直是想让房东吐血。

今天，我们就来扒一扒这楼市的真相。

1. 数据不会撒谎：房价下跌的速度超乎想象

别被表面的平静迷惑，数据往往是最诚实的。翻开最新的7月楼市成绩单，触目惊心：70个大中城市房价环比下跌0.27%，这已是连续第28个月下跌，持续刷新着下跌记录！

一直以来，我最关注的都是二手房市场，因为这才是最真实的晴雨表。数据显示，7月份，一线城市二手房价格同比下降3.4%，而且降幅还在扩大，环比增加了0.4个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别下降了2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二三线城市的情况更不容乐观，二手房价格同比分别下降5.6%和6.4%。

三组数据，背后是令人不安的信号：

一线城市“带头”下行： 曾经坚挺的一线城市也扛不住了。北京新房价格同比暴跌7.32%，深圳二手房价格更是惨烈，较最高点直接腰斩42%。上海徐汇区一套学区房，业主忍痛降价110万，中介无奈地说：“去年挂880万还有人问津，现在590万挂着，连个咨询电话都没有。”

三四线城市“跌跌不休”： 库存积压严重，开发商只能挥泪大甩卖。徐州新房库存需要38.7个月才能消化，开发商为了回笼资金，直接打六折促销。更令人唏嘘的是牡丹江，房价跌破3000元/平方米，一套70平米的老房子，总价甚至不如一辆国产电动汽车贵。

成交量“寒冷刺骨”： 市场观望情绪浓厚，成交量持续萎缩。北京二手房网签量环比再跌15.56%，深圳新房一周成交量跌破600套。一位头部中介的区域经理私下透露：“现在带10组客户看房，能成交一单就烧高香了，经纪人离职率都冲到58%了！”

2. 买卖双方的博弈：卖家不愿割肉，买家静待抄底

回到小柳的问题，为什么他感觉房价没怎么跌？原因很简单，买卖双方正在进行着一场激烈的心理博弈。

卖家们捂紧伤口，强撑着不降价。苏州的李姐有一套150平米的大三居，2021年能卖450万，现在挂牌260万。她总是抱怨：“已经亏了190万了，再降价不如留着养老！”但她不知道的是，同小区一套急售的房子，上周以247万的价格成交了，单价已经跌破1.6万。

而买家们则手握现金，坐等抄底的机会。北京朝阳区一位看房的小陈直言不讳：“去年望京卖7万的楼盘，现在挂牌5万8？我觉得还能砍到4万5！”贝壳研究院的数据显示，7月份客户平均砍价幅度达到了14.7%，创下历史新高。

最让人看不懂的是四线城市的僵持局面。山东某个县城的新盘，开发商死守4500元/平方米的价格底线，结果三个月一套都没卖出去。开发商的销售总监苦笑着说：“一降价就被老业主砸售楼处，还不如拖着等死。”

3. 市场共识已形成：现在买房就是亏

市场预期一旦改变，情况就会变得更加糟糕。刚需们不再着急入场，一份平台调研显示，高达92%的潜在买家都认为“明年买更便宜”。在郑州富士康上班的小吴，把攒了三年的30万首付存了三年定期，他说：“现在买房？我又不是傻子！”

投资客们更是损失惨重。温州炒房团的张老板，2021年囤了5套环沪的房子，总价1200万。如今降到800万还是无人问津，月供压力让他不得不抵押自己的自住房。

开发商也在想方设法自救。某排名前十的房企区域总透露：“现在拿地测算要保本，房价得比周边二手房低20%——即便这样，我们还是不敢轻易出手。”

4. 几类人要警惕：及时止损才是王道

手持多套房产者： 别再犹豫了，赶紧出手！通州的刘叔就是前车之鉴，前年有人出价320万他不卖，现在链家挂220万都没人问，算上利息，亏损超过百万！

计划置换房产者： 务必先卖后买！海淀的张姐去年想换房，先定了新房再卖旧房，结果旧房降价5次才勉强脱手。如今的市场，卖房所需的时间远远超过买房。

只有当资产变成负资产时，才会明白：紧握房产证的手越是颤抖，口袋里的现金就越发珍贵！

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