来源：REITs速达

本周，沪深A开启了一段较为强势的上升行情，与之相对的是，REITs市场正在从长达8个月的慢升行情转变为震荡回落态势。

1、市场变化

自2025年二季度报告披露后，REITs市场从前期的普涨行情逐步演变成分化趋势。分化趋势的两股力量典型代表为上市不满一年或者没有一个完整年度财务报告的REITs项目与已上市且有完整年度可比数据的REITs项目。当然，细分领域REITs项目二级市场价格变动对整体的影响还是较大；部分项目依托良好的做市商机制价格波动较弱，形成了很好的稳定态势。

自2025年7月15日至2025年8月15日，除首发项目外，68支REITs期内平均回撤幅度为2.97%；从跌幅较大的REITs项目二级市场价格波动来看，业绩是绕不开的一环。

仅本周，二级市场73支REITs平均下跌1.55%；从行情演化来看，叠加月末2025年中报披露后数据变动的影响，价值回归有加速趋势。

2、扩募的表现

（1）“华夏北京保障房REIT”

REITs市场已实施的扩募实践来看，存在高位扩募的现象；导致的后果是发行人获得了高额溢价，投资者在二级市场苦苦挣扎。

“华夏北京保障房REIT”在高位完成了扩募，但自扩募后上市首日2025年6月25日至本文发布，期间二级市场持续回撤，期间跌幅达7.06%再一次上演了扩募破发的戏码；时点价格较扩募价格折价0.47%。

在此前《“华夏北京保障房REIT”高位放量，溺爱与损害-共在》文章中有提到：综合近期交易数据以及公开信息不完全统计来看，在近期持续放量加大二级市场波幅度的结果可能并不乐观；也许是“放量吸引跟风掩护资金在撤退”。

（2）华安张江产业园REIT”

另一个扩募的项目也是有意思，“华安张江产业园REIT”在2025年7月17日发布《关于基金原始权益人及其控股关联方进一步增持基金份额计划的公告》，公告称，在遵守中国证监会和上海证券交易所的相关规定前提下，原始权益人拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式进一步增持本基金份额。

增持基金份额的安排：根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，实施增持计划。当二级市场价格不高于华安张江产业园REIT扩募发行价格时，择机进行增持。按照最新价格对照扩募发行价格计算，折价幅度达到了16.93%。

虽然部分项目通过增持或者做市商等方式维持二级市场价格波动；但综合来看，资产创造的业绩与二级市场的价格并不匹配，特别是一些高溢价率的项目（价格、市值、成交量、业绩完成度与市场变化的对比分析）。

财务数据更能直观体现项目的真实价值，二级市场新上市的REITs项目一方面是宏观政策驱动，另一方面是利益的驱动；在资产价值、资本收益以及业绩对于二级市场价格的直观影响未充分释放前，博弈的空间仍然存在。长期来看，在价值回归的大方向上，二级市场可能还有较长的一段归途，可能超过早期市场变化。