近年来，“烂尾楼”执行纠纷一直是困扰众多买房人的难题。然而，最高法院近期的一项举措为这一困境带来了曙光。最高法院通过一系列司法政策的调整与完善，拓宽了买房人的权益保护范围。在执行过程中，更加注重买房人的实际利益，给予他们更多的救济途径和保障措施。这不仅有助于解决“烂尾楼”遗留问题，维护社会稳定，也彰显了司法机关对民生问题的高度关注和积极作为，为买房人撑起了一片法治的蓝天，让他们在遭遇困境时看到了希望的曙光。

开发商预售的房屋烂尾后，或者房子虽已交付但业主还没有办下房产证，房屋往往成为强制执行中财产争议的一大焦点，买房人、抵押权人、享有建设工程价款优先受偿权的承包人，优先保护谁？

进城务工的河南农民韩某，就遭遇了这样的买房交易风险。韩某进城务工后，2009年韩某购买一套商品房，与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，支付总房款20.51万元。2012年5月，房屋交付，韩某一家装修后住进新房。

但韩某未料到，房地产开发公司向河南某农村商业银行借款，并以包含韩某购买的房子在内的51套房屋作抵押，因房产开发公司未依约偿还本息，河南某农村商业银行起诉至法院。法院因此判令涉案的房地产开发公司偿还本金2000万元，河南某农村商业银行对设定抵押的51套房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿等。

执行法院依当事人申请查封案涉房屋后，韩某提出执行异议，执行法院裁定中止对案涉房屋的执行。河南某农村商业银行不服，提起申请执行人执行异议之诉。

在这起案件中，司法裁判需要回应的是，在衡量买房人的生存居住权与债权人的财产债权之间，谁的权益更需要优先保护？在城乡融合发展中，韩某遇到的房屋纠纷案并非个例。

对韩某这类案件和烂尾楼有关的执行异议之诉中棘手的司法问题，最高法院最近作出明确回应。

2025年7月23日，最高人民法院（下称“最高法院”）发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称“执行异议之诉司法解释”），对于期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等环节存在的问题，着手细化落实稳定预期、化解风险工作。其中对于商品房消费者权益保护进行细化，进一步拓宽保护范围，更大力度守护买房人的合法权益。

一、买房人的居住权能否对抗金钱债权

在韩某房屋的执行异议案件中，因韩某名下在农村另有住房，这成为这类案件以往的一个争议焦点。根据以往的规定和司法实践，在民事执行领域，如果被执行的房产是买房人的唯一住房，可排除强制执行。但如果还有其他房产，则不能排除强制执行。如何认定韩某的生存居住权，成为这类案件执行中的一个难题。

7月23日，最高法院发布的执行异议之诉司法解释，对此作出明确规定，法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，法院应予支持：

查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付法院执行；所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，法院依法予以支持。

浙江一墨律师事务所律师陈亦涵，曾办理过多起执行异议之诉案件。陈亦涵律师告诉《财经》记者，对于“烂尾楼”的消费者或者已经交付房屋但没有办理产权证的买房人而言，其权利保护范围有了实质性扩展，从“唯一住房”扩大至“满足居住生活需求”的住房，该司法解释进一步完善了商品房消费者权益保护的规则。

同在7月23日，最高法院发布六起涉财产权保护执行异议之诉的典型案例，涉韩某购买房屋的案件是其中之一。

最高法院表示，该案典型意义在于，“在司法裁判中保障进城务工人员在城市的工作、生活、发展，是法院对人民群众美好生活向往的应有回应。”对于长期在城市工作、生活的进城务工人员，因居住需求在城市购买商品房，相较于金钱债权人而言，其权益具有优先保护价值。进城务工人员虽亦可能在农村保留住房，但因工作生活重心转移至城市，农村住房已无法满足其现实居住需求。法院判断购房人是否属于消费者购房人时，应着重审查购房人家庭基本情况，房屋对购房人是否用于居住生活。

这种认定方式契合民法典确立的“经常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障购房人居住生活、就业发展需要，为城乡融合发展提供司法解决方案。涉及因工作、生活所需购买房屋的执行异议之诉案件审理中，要衡量的是案外人与申请执行人之间谁的权益价值更需要优先保护，“因城市住房对于进城务工人员而言属于‘必需住房’，包括教育、医疗的需要，可以排除金钱债权的强制执行。”

因此，最终法院审理认定，韩某属于“以居住为目的”而购房，所购商品房仍属于用于居住的房屋，同样具有生存利益。相较于商业银行的商事利益而言，具有优先保护价值。法院判决支持韩某排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

二、打通烂尾楼还款路径

预售房屋烂尾后，如已经无交付可能，购房人如何避免“房财”两空？

执行异议之诉司法解释规定，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，法院应予支持。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣对《财经》记者表示，此规定明确了购房人在一定情况下，在执行法院冻结的预售资金监管账户，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放。“这一点对于已经解除购房合同的业主，意义重大！”

陈亦涵律师进一步解释称，这个条款系针对房地产开发企业的预售资金账户冻结后特定案外人的权益保护问题。因为此前监管账户资金“只冻不扣”，购房者退房后难以追回房款。该款规定，对于符合法定条件的案外人可排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，由此打通了购房者的退款路径。

对此，陈亦涵表示，消费者购房价款返还请求权的保护与房屋交付请求权的保护在逻辑上具有一致性。因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，历经长时间的期待之后房屋无法交付，可能让消费者承受更大的损失，其个人的生存和生活亦可能由此遭受巨大冲击。在此前提下，应支持消费者从执行中取回购房款，而此次司法解释对此作出明确回应。同时，针对楼盘烂尾情形下商品房消费者对变价款的优先受偿问题，延续此前最高法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，所确立的商品房消费者购房款返还优先权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的一般规则，并进一步增加规定了可用于满足优先权的责任财产范围，即商品房消费者可就房地产开发企业建设的在建工程、建设用地使用权主张实现优先权。

7月23日，最高法院民一庭、执行局负责人表示，房屋烂尾导致购房者集体维权，根源在于实践中预售资金未得到有效监管。从落实配合完善预售资金监管制度要求出发，鉴于预售资金监管账户具有特殊性，在房屋买卖合同已经解除的前提下，买房人作为案外人提出执行异议之诉，要求排除监管账户相应购房款的强制执行的，法院应予支持。对于已将价款交付执行的购房人，面临房地产开发企业为债务人的强制执行时，应当依法予以保护。

有过多起烂尾楼纠纷处理经验的王玉臣律师提示，在代理此类案件时，解除合同退房只是兜底方案。若项目有复工希望，王玉臣还是比较倾向建议以推动复工交房为主要目标，“除非有一些特殊的情况”。如果业主选择了解除合同，在起诉时一定要注意做财产保全。如果是烂尾楼盘，“很可能面临保全不到财产的情况，这大大增加了‘钱房两空’的风险。”

王玉臣建议，在司法实践中，可以视情况针对开发商的违法点提起相关的违法查处、行政复议、行政诉讼，以打促谈，尝试是否可以执行和解。最后，盯紧执行程序，比如可以通过法院开调令等方式进一步核实挖掘开发商的资产。

三、执行异议中的房产争议

执行异议之诉司法解释，事关解决执行难，在民事诉讼中具有相当重要的地位。这部司法解释，是促进矛盾纠纷一揽子实质化解的重要司法文件，对指导各级法院正确高效办理相关各类案件、平等保护各方民事主体合法财产权益，具有重要现实意义。上一个与此相关的规定、法律依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，距离至今已有10年。

7月23日，最高法院民一庭、执行局负责人就执行异议之诉司法解释，作公开答复。该负责人表示，为维护群众利益，解决执行难，针对实践中的难点、痛点和堵点，此次司法解释提升矛盾纠纷前端实质性化解效能。

执行异议之诉案件数量近年来增长迅速。据最高法院民事审判第一庭审判员万挺2025年2月公开发布的文章《执行异议之诉类型化处理研究》，执行异议之诉这类案件数量自2014年逐年攀升，“近两年全国一审新收基本稳定在8万件左右，据统计，此类案件上诉率和申请再审率在全国各类民事案件中位列前茅。”

万挺在文章中还提到，根据相关统计，针对执行标的的异议之诉中，涉及预售期房案件的占比最大。尤其是近两年，期房预售制形成的交楼风险（烂尾或因查封、破产等不能办理过户）集中爆发，造成广大商品房消费者利益受损。就此，商品房预售管理、不动产预告登记等领域还存在制度空白和监管缝隙，大多数保交楼项目中，预售商品房买卖合同中预售资金监管账户条款形同虚设，预售资金未进入监管账户或被挪用等问题是导致烂尾楼和工程款拖欠的重要原因。另一方面，在执行程序中，诚信缺失现象较为严重，被执行人与案外人串通转移财产的情况时有发生，申请执行人权益不能得到保障，最高法院最近已发布惩治虚假诉讼典型案例，明确识别虚假诉讼要点，加大惩治力度。

在执行异议之诉案件中有相当一部分与预售期房相关。王玉臣表示，根据他对此类案件的观察，有大部分案件是购房人签了合同，正在还贷款，或已经交了全款，然而在等待房屋交付的过程中或者等待办证的时候，突然得知房子被查封或被执行。有的购房人法律意识较高，及时去提了执行异议，有的购房人可能因为各种原因没能及时提执行异议，导致购买的房子面临被拍卖，甚至已经被拍卖的境地。

最近，王玉臣代理的一起案件，就属于这类情况。王玉臣的一名委托人，全款6000余万元买下位于北京的一处别墅，在等待交付的过程中，得知购买的别墅已经被开发商的债权人保全查封，因此找到王玉臣委托其处理停工烂尾的事情。王玉臣称，得知案件情况之后，帮助委托人提出执行异议，然而在已经交付全部房款，并且此别墅是购房人名下唯一一套住宅的情况下，“依然没有得到支持，目前正在提执行异议之诉。”

对执行异议之诉，陈亦涵解释，分为案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉。按照异议的内容来划分，案外人执行异议之诉主要包括案外人基于对执行标的享有的所有权、用益物权、担保物权、合法占有、到期债权等实体权利，对执行行为提出异议，在异议被驳回提起的诉讼。此类案件在司法实践中占比最高，尤其以涉不动产执行异议最为常见。典型情形包括离婚协议约定房产归属但未过户、商品房买卖中买受人物权期待权对抗执行等。例如，离婚后一方依协议占有房屋但未办理过户，另一方因债务导致房屋被查封时，需通过审查权利形成时间、占有状态及过户障碍原因等认定异议是否成立。

陈亦涵认为，长期以来，关于执行异议之诉的裁判规则相对匮乏，缺少专门规定，多参照执行程序中的相关规定进行审理。

据最高法院调研，由于裁判规则匮乏，此类案件在相当程度上存在救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、关联纠纷合并处理困难、程序空转一案结多案生、法律适用尺度不一，以及滥用诉权诚信缺失等问题，案件上诉率、申请再审率超过其他民商事案件。还呈现出诉求割裂与重复诉讼的特点。案外人提起执行异议之诉时，常同时主张财产确权、办理过户等关联诉求，但传统审理模式下难以合并处理，需另行起诉，导致当事人维权成本增加，裁判结果可能冲突。另外，虚假诉讼频发。部分当事人通过虚构租赁关系、恶意串通等手段提起执行异议之诉，意图阻碍合法执行。例如，被执行人与案外人伪造房屋买卖合同，以“消费者”身份排除强制执行，严重损害债权人利益。

因此，该案处理起来权益平衡保护难。即使案外人对涉案执行标的物所主张的权益是真实的，是否能排除执行法院的强制执行仍需进一步审查，亦需在案外人生存权益与申请执行人胜诉权益之间进行综合平衡考虑。例如，在商品房消费者提出的执行异议之诉中，对于案外人是否享有商品房物权期待权，在认定标准上存在较大争议。

此次，司法解释出台有望解决实践中出现的部分难题。

王玉臣认为，司法解释的主要亮点体现在对买房人的保护上。比如，司法解释拓宽对买房人的保护范围，新规不再要求必须是唯一住房，“用于满足家庭居住生活需要”就可以。未办理过户登记的“非因买受人自身原因”认定相对更宽松，并通过列举式的方式进一步进行了明确，有利于统一执行标准。工抵房受让人（如施工方通过以房抵债取得房屋）若符合商品房消费者条件，符合一定的要件，也可以请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，“这也是一个重大突破。”另外，明确购房人在一定情况下，可以执行法院冻结的预售资金监管账户，排除相应购房款的强制执行并申请向其发放。

对于新的司法解释，陈亦涵认为，此次通过明确管辖规则、合并审理关联诉求、细化商品房消费者保护标准（如预售资金返还请求权）等措施，着力破解审执协调、虚假诉讼防范、权益保护等核心问题，为统一裁判尺度、提升司法效率提供了制度保障。未来需进一步通过典型案例指导、强化审执协同，推动执行异议之诉从“程序救济”向“实质解纷”深化。

本文来自微信公众号：财经杂志，作者：王丽娜，编辑：苏琦，责编：要琢