港资开发商在近年来经历了复杂的变化。一方面，一些港资开发商凭借其在房地产等领域的丰富经验和雄厚资金，依然在市场中占据重要地位，持续推出高品质的项目，为城市建设和经济发展做出贡献。

然而，也有部分港资开发商受到外部环境和政策等因素的影响，出现了一定的经营压力和挑战。例如，香港与内地的经济互动模式调整等，对其业务发展带来了一定冲击。

总体而言，港资开发商呈现出分化的态势，既有依然稳健发展的，也有在转型和调整中艰难前行的。但它们都在积极适应市场变化，努力寻求新的发展机遇，以保持其在行业中的竞争力。

随着全国楼市的进一步调整，即将迈入下半场。

我们注意到，多家港资地产巨头在内地市场的分化也在进一步加剧，有人退出就有人进入。

还记得去年10月，香港置地宣布逐步退出内地的房地产业务，结果到了最近，又有多家港资动作频频，开始密集布局。

长期低调的天安再度出手，以大手笔拿下黄浦地块股权；

瑞安先后在广州、上海和佛山拿地，转向轻资产战略；

还有不断加大投资力度的嘉里建设，继续坚守豪宅护城河……

我们不禁疑惑，是港资房企又集体回归吗？此时此刻它们为什么回来？

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看似回归了，其实它们也在不断做调整。

梳理了这几起交易，最明显的调整就是开启了新的合作拿地模式。

瑞安房地产作为典型代表，光是6月就在全国三地都有出手：

先是6月10号，联合智都集团等三家公司，举行了广州新青水泥厂项目的改造签约仪式，将在明年打造出全新的文旅商业综合街区。

紧接着在6月23日联合另一家港资开发商天安中国，通过设立合资公司成功以29亿元拿下上海新天地东区地块50%的股权。其中瑞安拥有15%的股权，天安拥有35%，剩余的50%则由永业继续持有。

据资料显示，地块总的出让面积为5.1万平方米，将由一栋100米的高层住宅、两栋150米与170米的超高层住宅等组成。

让大家不由得惊呼，“翠湖天地七期马上就要来了”。

6月25日又宣布为广东佛山岭南天地项目公司引入险资。

险资出钱，瑞安出力，继续负责岭南新天地、岭南站、岭南天地商业大厦三者的日常经营管理。

通过实行“轻资产策略”，瑞安直接获得了一笔6.83亿元的管理收入，降低风险同时提升资金使用效率。

第二大调整就是缩短销售周期，加大单个项目投资力度。

一直以来，低杠杆、慢开发都是港资开发商突出的几个标签，和内地楼市高周转的开发节奏完全不同。

像瑞虹新城从1996年动迁开工，到2023年才正式交付第10期，时间跨度之长让人很难想象。

到了现在，港资也不得不加快项目的入市脚步。

嘉里建设在去年8月业绩发布会上，还表示黄浦金陵东路项目计划是在今年下半年入市。但是为了更好地把握上海豪宅热卖的时间窗口，特地将首开时间提前，直接提到了今年3月初，整整超前了半年多的时间。马上跟着就要开第二期，继续加推300平以上的大平层和少量复式，抓紧项目回款。

而嘉里建设这几年在该项目的投入不可谓不大。

光是土地款就花费了约221.12亿元，预计总的投资规模更是超过400亿元，整体将在2028-2030年分期竣工。是其在内地有史以来投资规模最大的综合用途项目。

之所以这些港资房企的拿地策略都及时做了调整，也是和彼此的业绩状况密切相关。

瑞安目前的现金流承压，选择一边重点聚焦上海市场的发展机遇，充分发挥自己高端住宅的开发运营经验。一边寻找合作伙伴共同投资，以低资金成本拓展业务。

而天安2020年重新回归上海土拍市场，此后两年和象屿拿下了两个住宅项目，但2023年至今多次土拍都颗粒无收：

手头上仅有天安1号在售中，也非常需要补充土地储备，因此选择和瑞安强强联手，转向市区豪宅开发。

嘉里建设去年总的销售额大幅下降，就因为内地可销售资源减少，亟需今年凭金陵东路项目打一个翻身仗。手头上还有南昌综合用途项目、武汉综合用途项目等筹开项目。

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其他的一些港资房企又如何了？

就财报数据来看，港资房企这几年都面临较大的业绩压力。利润水平都出现不同程度下滑，甚至由盈转亏，出现“增收不增利”的状况：

其中最严重的就是新世界发展，去年甚至出现了20年来的首次亏损。就是因为长期以高杠杆扩张，积累下了高达千亿元的巨额负债，最终在今年陷入了流动性困境，并一度遭遇了“股债双杀”。

好在6月底终于跟银行达成了近882亿港元融资协议，拿到了一笔来之不易的“救命钱”。

以时间换空间，后面将花费更长的周期来解决债务问题。

与之相反的是，新鸿基地产和太古地产还在积极推进内地布局。

这几年，新鸿基在内地的土地面积数据有所波动，总体来说稳中求进，5年来已落成物业面积从181万平逐步增长到了236万平，增幅达30%。

目前执行的是战略深耕与拓展并行，瞄准长三角和大湾区的高能级城市，主打优质地段的高端商业和公寓产品。

上海和广州属于加密布局，苏州和杭州则是进行空缺填补。

5月先在苏州金鸡湖畔带来了全新的豪宅项目——ICC环贸汇，首开包括约66-124㎡四种户型，二开又有约180平和230平的两种大平层户型。

不久后杭州IFC的商业大平层也将入市。一层一户、单套面积接近600平，客厅拥有横向超大面宽，专注为购房者带来高品质的生活体验。

太古地产则是在超前完成10年1000亿港元的投资计划。

短短三年多的时间，就在内地投入了460亿港元，目标到2032年实现内地总面积的翻倍增长。

集团主席强调，太古地产最看重上海、北京和大湾区三大市场。而上海尤为聚焦浦东新区，去年10月推出其在内地的首个住宅项目，为太古源构建了54万方超级综合体。

今年的两批次开盘取得不俗的成绩，累计销售额突破57.6亿元。预计三批次将在下个月入市，加推四种户型，并逐步开放全新的实景样板房和会所。

目前手头还有洋泾地块和前滩21号地块。浦东新区相关领导近期也在会见太古高管团队，双方将持续加强在商业地产开发、城市更新改造、区域功能提升等领域的合作。

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重要的是，港资也始终没有放弃商业布局。

一直以来，港资都是多个热点城市商业地产行业的佼佼者。包括瑞安、新鸿基、K11、太古、香港置地、恒隆、嘉里等，都有多个商业项目仍在推进中。

据不完全统计，今年就有接近15个项目已经或即将入市，同样也有不少变化。

第一就是落地更多非一线城市，更加下沉。

比如郑州、重庆、武汉、南京、西安、温州、湖州等城市。

根据城市定位、区域需求以及地块情况，相应调整商业体量。

瑞安联合中信泰富地产打造的武汉光谷创新天地商业公园将在9月开业。

新鸿基地产和太古地产各有两个项目，前者是苏州环贸广场ICC、杭州IFC，后者是西安和三亚太古里。

而香港置地和新世界发展旗下的K11集团，这两者旗下的商业项目就更多了。

今年4月，香港置地斥资120亿重磅打造的内地第二座“中環系”项目——南京JLC金陵中環试营业。

项目总建筑面积约34万平方米，引入超40%江苏或南京首店、超50家首发品牌。

接下来还有重庆光环花园城、南京越城天地（暂定名）、杭州光环梦中心、苏州中环广场、武汉光环购物公园5个项目。

K11集团的轻资产项目，可以说是在内地多点开花。光杭州就有两个，温州、湖州也都有份，再到厦门、无锡等地，目标是五年内在全国落地30个不同的文化商业项目。

第二是带来了许多全新的产品线，更加多元化。

K11集团旗下的深圳K11 ECOAST，作为内地首个旗舰项目，项目投资超100亿、历时7年打造，定位为“全时段、全年龄”的城市文化体验场。在五一假期启动了分阶段试运营，日均客流量高达25万人次。

香港置地也带来了集团旗下高端生活零售品牌在内地的首个旗舰中環项目——上海西岸中环。不仅集金融、商业、文化、艺术、旅游等多元业态于一身，也是徐汇区西岸金融城最大单一综合体。总投资额超过600亿，总开发体量约180万方，共引入超过600个品牌，仅仅只是餐饮部分就有多达180个品牌。

当然大力猛攻下沉市场，并不代表就要放弃最重要的上海市场。

我数了一下，今明两年将有至少6个港资旗下的商场计划开业。比如位于徐家汇的ITC Maison、莘庄上盖的TODTOWN Mall天荟广场，还有新天地20年来最大体量商业综合体项目——太平洋新天地商业中心等，都是值得大家期待的新商业标杆。

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说实话这几年新房市场上，港外资还有民企的身影都有所淡出，很多地方的土拍成了国央企的主场。

最近这段时间，很高兴能看到有这么多熟悉的地产商回归。

他们有的坚守豪宅高端护城河，有的转向轻资产战略，还有的押注新兴赛道。这些不同的转型路径，都可以带给市场更大更长期的竞争力，为整个行业提供重要的参考。

至于后期项目的具体设计和销售情况，仍考验这些港资房企的资金运营能力和操盘水平。

我们也会持续关注下去。

本文来自微信公众号：真叫卢俊，作者：远山