上半年百强房企表现呈现出销售额持续下降但拿地额大幅上涨的特点。销售额方面，尽管市场环境仍有压力，但房企面临的销售困境依旧，导致整体销售额呈下降趋势。然而，在拿地环节，百强房企却展现出积极态势，拿地额涨幅高达三成。这一现象反映出房企在市场调整期的策略转变，一方面谨慎对待销售市场，避免过度扩张和风险；另一方面，积极储备土地资源，为未来的发展布局和增长储备潜力。这种销售额与拿地额的反差，也凸显出房企在当前市场环境下的博弈与抉择。

7月1日，中指研究院公布了1月-6月房地产企业的销售表现。整体来看，百强房企销售金额继续下降，但拿地金额增幅较大。

销售方面，2025年上半年，百强房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。销售总额超千亿元的房企只有四家，较去年同期减少两家，分别是保利发展（1452亿元）、绿城中国（1221亿元）、中海地产（1201亿元）和华润置地（1103）亿元。

拿地方面，百强房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%。其中，拿地金额前十的企业均过百亿元，占总拿地金额比重的55.3%，相比去年底提高13.9个百分点。前三名分别是保利发展（414亿元）、中海地产（393亿元）和绿城中国（383亿元）。

58安居客研究院院长张波表示，2025年上半年，市场正经历从“增量下行”到“品质提升”的深度调整，各环节相互作用，共同推动行业整体止跌回稳。

一、销售榜：十强企业席位稳定，销售额同比下降

2025上半年，百强房企销售额同比依旧呈下降态势，但降幅较去年同期大幅缩窄，2024年上半年同比下降41.6%。

头部企业份额占比仍在提升。上半年，TOP10企业销售额占比为48.7%，较2024年提升0.5个百分点。

 （图片来源：中指研究院）

其中，保利发展已经是连续三年登上房企销售半年榜的榜首（2022年榜首为碧桂园），中海地产则连续三年跻身销售榜前三。不过这两家企业三年来销售金额也在逐年下降，带动前十房企销售总额均值也在下降，较上年同期降低13.2%。

十强企业的席位与上一年相比几乎没有变化，只有上年排名第10的龙湖跌出榜单，由中国金茂接替（上年第12）。十强企业中，只有建发房产、越秀地产和中国金茂的销售额与去年同期相比有所提升。

有几家企业值得注意。绿城中国的排名一直在攀升，从2022年销售榜13位，到2023年的第7、2024年的第4，上升到2025年的榜眼位置。

从财报来看，在多数房企近几年营收起伏不定的状态下，绿城中国营收不断增长。公司通过加快销售回款、控制土储规模（2024年新增货值权益占比提升至79%）及低成本融资（2024年平均融资成本3.7%，行业平均融资成本突破6%）持续优化负债结构，净负债率从2023年的63.8%下降到2024年的56.6%，财务安全性表现亮眼。

此外，绿城中国近年新增土地储备大多集中在一二线城市。“高能级城市+低杠杆”组合逐渐成为绿城的优势。绿城的精品开发路线也契合当下“好房子”的市场需求。

另一个值得注意的是万科。之前几年万科在销售榜上一直占据前三的位置，今年降至第七位，公司仍面临系统性风险，正在进行阵痛转型。

此前高负债、高周转、高杠杆模式曾是房企扩张规模、提升行业排名的“密码”，万科便是其中之一。2018年到2021年，万科每年拿地都超千亿元，和碧桂园占据房企拿地榜的头两把交椅。自2022年起，万科开始去库存进程，拿地金额骤减。2025年上半年，万科的销售金额达到686.6亿元，拿地金额只有5亿元。

二、拿地榜：民营企业占比上升，土拍市场两极分化愈发明显

百强房企拿地金额同比上涨三成以上，除了核心城市“拿地热”，还有上一年度低基数所致。

2024年上半年百强房企拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，主要原因为优质地块释放程度不高，房企仍然较为谨慎。

随着2024年5月起各地土拍政策频出，土地市场回暖，核心城市土拍情绪不断高涨，杭州、上海住宅用地平均溢价率有所提升，北京、杭州、成都等成交楼面价也持续走高。头部房企积极拿地增强土地储备，基本聚焦在重点城市的核心优质地块，“地王”频现。

 （图片来源：中指研究院）

十强拿地房企变动较大，其中第7到第10的中国金茂、招商蛇口、保利置业和越秀地产上一年都未进入前十。它们取代了中建壹品（上年第2）、海开控股（上年第6）、中建智地（上年第9）和中国铁建（上年第10）。

保利发展、中海地产、绿城中国位于前三，这三家企业同样也领跑销售榜。

整体来看，拿地企业仍以央国企为主，百强中73家为央国企，拿地金额占比达60%。前十企业中八家为央国企，非央国企只有绿城中国（混合所有制）和滨江集团（民营企业）。

不过民营企业拿地意愿也在增加。2025年1月-6月上榜的民营企业有25家，比上一年同期增加九家。滨江集团依然是民营企业拿地头部，拿地金额几乎是上一年的两倍。

值得一提的是，25家民营企业，杭州企业有八家，成都企业有四家，几乎占据一半。

2025年上半年，杭州住宅用地累计出让金额1160亿元，接近2024年全年，领跑全国。其中滨江集团绝大部分拿地都在杭州，拿地金额308亿元，位列杭州拿地榜第一，绿城中国以201亿元位居第二。

相比之下，成都土拍出让金虽然只有440亿元，但同比增幅超过100%，土拍地价最高跨入“4万+”区间，上年同期均不超过2万元。

杭州土拍火热源于核心区域地块不断释放，优质地块竞争激烈。但仅在这一座城市就出现了“外冷内热”的局面——外围区域地块遇冷，不少出现底价成交的情况。成都情况类似，75%的溢价贡献集中于主城核心地块。而以上海为代表的一线城市，同样高溢价与底价成交并存，“温差”效应明显。

尽管百强房企拿地金额上涨三成，但全国300城的住宅用地成交面积实际在缩减。根据克而瑞数据，2025年上半年300城住宅用地成交面积约2.5亿平方米，刷新2010年以来的上半年最低成交纪录。

主要是土拍市场表现明显分化所致：一二线城市成交建面、成交金额均实现止跌回升，核心城市核心地块“地王”不断；三四线则出现量价齐跌，只有少量地块保持较好的出让前景。

整体而言，2025年上半年，房地产市场处在过渡期，市场在分化中寻找新平衡。张波认为，2025 年下半年房地产市场机遇与挑战并存，市场将在分化中不断调整优化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，土地市场核心竞争加剧，在地产政策指引下，市场稳预期，整体继续在调整中寻找平衡。

本文来自微信公众号：财经杂志，作者：辛晓彤，编辑：余乐