下半年上海二手房市场呈现出复杂的趋势。一方面，政策调控持续发力，信贷政策的调整对购房者的资金压力产生影响，部分购房者观望情绪加重，导致二手房成交活跃度有所下降。另一方面，上海作为经济中心，城市发展的稳定性和吸引力依然存在，刚需和改善型需求仍有一定市场。一些优质地段、配套完善的二手房依然受到青睐，价格相对稳定。总体而言，下半年上海二手房市场将在政策调控与市场需求的博弈中前行，趋势不明朗，需持续关注政策动态和市场变化。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队

有段时间没好好说说二手了，而二手最近也确实出现了些不得不说的信号

首先说说六月二手成交套数

截至27日上海6月二手房成交了17858套，是的又是要上两万套的节奏

按照工作日和周六日的日均成交测算，六月二手房会在2.05万套左右

按照近一年二手住宅/二手房之间89%的比例

最后二手住宅成交会在1.8万套

这是同比和环比都下滑的数据，也是近五年的中等位

很多时候你会发现难的不是如何获得数据，而是如何理解这些数据

1.8万套是多是少，对于接下来市场意味什么

今天就打算说说这个问题

01、从最重要问题说起，接下来价格会怎样长久以来我们说二手市场说的就是价但碍于多方因素，成交价的直接输出还是不可能而市面上我们看到的所谓不乐观的价格波动要么是单套成交房源要么是二次加工过的跌幅，都过犹不及所以真实价格如何刺探对于1.8万套的六月市场，背后真实热度如何，以上两个问题一个答案有关价格各位要相信它也跟其他所有商业要素一样其中一个维度发生变化其他也会波动最近的挂牌价的点位应该是我近一年都没见过的

目前市面最大二手存量房源来自链家，17万套存量预估占全市存量七成以上

这里面分外网展示和内网中介自见

外网展示房源量在11万套左右，按理说这部分房源价格走势是能代表全市二手挂牌价波动的

而这份11万套房源的挂牌价波动走势是这样的，来到近一年新低

数据©房见

哪怕是小阳春也是挂牌价下行的一环

而且发现了么，对比去年六月挂牌价，现在的挂牌价也向下走了-5.9%

结合身后挂牌存量的高位不变

这背后是着急的房东变现和置换的需求

另一边我们去看看议价空间

真实的议价空间里不仅能看出房东心态

结合挂牌价波动你还能对背后成交价格波动有点概念

市面上的议价空间数据依然太过零散，基本来自单套成交案例

链家统计过这11万套房东的调价动作

5月有2.6万房东选择降价，他们的降幅平均在-3.86%，无论数量还是降幅都处于高位水平

©房见

你能从中看出心态，但这还不是最终的议价空间

真正议价空间得从每月成交房源去反推他的挂牌价-成交价剪刀差

17万套里每月都有几千套房源可以进入成交

这部分成交房源的市占在25%左右，1/4市占份额可以说明市场

而这部分数据也分为最后一次挂牌价-成交价、最初挂牌价-成交价

可以看到这是波动下行的数据

在这个5月突破-13%

©上海链家

相当于说一套房源如果它最初挂牌价500万，那它最后的成交价可能在435万

通过挂牌价义无反顾的走势

以及议价空间的位置

我想不用我说各位也能感受到下半年价格走势

挂牌价没有因为季节性因素高高低低，而议价空间即使反弹也处于绝对低位

两者结合你会很清楚感受到接下来下半年价格的温度

02、而这时候市场也大概率会走出两个分化首先不得不说市场的一些硬道理这时候就开始硬着陆了第一个分化可能就出现在外围区域这件事我前几天说过，今天再说点不同的很多时候我们都听过新房认筹和去化速度在外环内外产生分化但其实二手也是正在外环外卖房的房东或者在外环外作业的中介应该会有同感

同房龄、同面积段、类社区品质的两个环线房子，如果没有学区加持，它的跌幅大概率要高于外环内房源

比如成交结构里分布最广泛的300万上下价段房源

松江新城老公房价格同比跌幅达到7-10%

但闵行古美、龙柏的老公房价格同比跌幅在5-6%

我们计算过外环内&外的挂牌价这个六月的同比跌幅，外环外跌幅大的不是一点点

看最后一行的挂牌价跌幅对比©兔博士

第二非改善类产品是第二个出现分化的地方

地段之外二手市场在产品形态上也开始分化

你会发现大户型要更抗跌的同时，小户型可能会先被牺牲

我们以松江为例

链家统计了松江区近五年不同户型的成交均价

从时间跨度以及链家提供的真实成交均价来看，1室是下跌最快的、最慢的反而是4室户型

数据©上海链家

这个数据还是比较宝贵的

某种程度上这是改善户型价值的真实市场反馈

我跟中介老师们也有请教过这背后的原因，首先一定是改善市场里的改善需求

另一方面从市场化动作而言低频成交在市场波动面前会更稳

因为每套房子成交价都会有个重度参考对象

——上套成交价

大户型的低频流通反而某种程度上保护了房价

反向看小户型刚需跌幅就开始显现了

所以上行期你可能感觉不到，但下行期这些分化就会逐渐出现

03、但接下来市场还有股潜力存在就看什么时候刺破观望全维度数据看现在并不是没有客户，而是等待的客户还在不断变多

今年以来过去这半年断断续续收到朋友发来微信问我市场什么时候是个头

其实现在哪怕是专家给到的揣测都多少会有赌徒心态

我能给出的靠谱点的答案是现在市场客户还在，而且观望的劲头被吊的很足

观望过去两年也有说过

但你可能无法想象这两年大家对于房子的关注度又来到怎样阶段

我查看了上海链家外网挂牌房源的“关注人数”

就是链家页面这个数据

©上海链家