为刺激楼市，美国出现了一个令人瞩目的现象——加密货币或可作房贷抵押品。在当前楼市形势下，这一举措旨在拓宽房贷获取渠道，为购房者提供更多选择。加密货币因其独特的属性和潜在价值，被视为一种新的抵押物形式。然而，这也引发了诸多争议，一方面它为楼市注入新活力，可能推动房价稳定或上升；另一方面，加密货币市场的波动性巨大，给房贷风险评估带来挑战。这一举措究竟会对美国楼市产生怎样的深远影响，尚待时间和市场的检验。

当地时间周三（6月25日），美国联邦住房金融署（FHFA）命令住房贷款机构，考虑将加密货币作为住宅抵押贷款风险评估的资产。该机构负责监管房利美和房地美这两家美国住房抵押贷款巨头。分析人士表示，此举可能为借款人使用加密货币资产申请住房贷款敞开大门。

FHFA署长William Pulte当天在社交媒体上发文写道，“经过深入研究，并遵循特朗普总统将美国打造成‘加密货币之都’的愿景，今天我下令房利美和房地美着手准备，将加密货币列为抵押贷款申请的认定资产。”

这一指令标志着美国政府支持企业在评估抵押贷款资质的资产审核标准上，可能迎来重大转变，同时也与特朗普政府推动加密货币在美国普及的既定目标一脉相承。

FHFA具有监管房利美和房地美的权责，这两家机构自2008年次贷危机期间遭受重大损失后，一直处于美国政府的控制之下，它们担保了全美超过一半的抵押贷款。

在周三签署的一份指令中，Pulte表示，考虑借款人的其他资产——如加密货币，或将使房利美和房地美能够更为全面地评估借款人的财务状况，并可以“为信誉良好的借款人提供可持续的住房所有权”。

该命令指示房利美和房地美“仅考虑可以在美国的中心化交易所存储、可被证明存在的加密资产”。不过，Pulte的命令并未具体指定“两房”应具体考虑哪些加密货币。

刺激楼市

分析人士表示，FHFA此举旨在帮助拥有加密资产的购房者获得贷款资格。近年来美国遭遇住房危机，抵押贷款申请数量急剧萎缩。

事实上，早在6月23日，Pulte在社交平台X发文时就已暗示过今日的公告。当时这位FHFA署长表示，该机构将“研究借款人持有的加密货币资产对抵押贷款资格认定的影响作用”。

尽管过去50年间美国住房自有率基本稳定在62%左右，但新申请人数量近些年已急剧下降，迫使创纪录规模的美国年轻人群不得不与父母同住，或在租房困境中挣扎数十年之久。

数据显示，在2024年年中的时候，美国抵押贷款发放量曾骤降至接近历史最低点，2025年第一季度虽有小幅改善，但利率仍被大多数购房者视为高得离谱。

抵押贷款发放量的下降，尤其是再融资业务的萎缩，被归因于多个因素。

首先，住房供应增长不足以满足需求。美国住房建设滞后，更多住房被投资者而非潜在购房刚需人群购入，且老年房主仍选择居家养老而非搬入养老社区。

此外，美国借贷成本也持续处于高位，许多人将贷款发放量下滑归因于美联储为抑制通胀而上调的利率。Pulte就曾多次批评美联储的利率政策，甚至呼吁美联储主席鲍威尔辞职。

面对行业逆风，Pulte正寻求为购房者开拓更可行的借贷渠道，而加密货币也由此成为了其潜在的突破口。

利好币圈

此前，虽然部分美国小型贷款机构已允许借款人用加密资产作抵押品，但FHFA的官方认可，无疑将为加密货币应用带来重大突破——尤其在抵押贷款申请量低迷的背景下。

由于美国证券交易委员会（SEC）颁布的银行会计规则《员工会计公告第121号》（Staff Accounting Bulletin No.121）要求金融机构将加密货币列为资产负债表负债而非资产，2025年1月23日之前多数银行都无法提供加密货币支持的贷款或抵押贷款。该规则在特朗普总统上任后迅速被废除。

然而，通过联邦住房管理局、退伍军人事务部及USDA农业部等联邦项目获得的贷款，目前仍禁用加密资产作抵押品。有业内人士指出，某些联邦贷款甚至不允许将加密货币套现的美元用于支付首付。个人理财专家安德鲁·洛肯纳就曾提醒，拟用比特币收益购房者需“谨慎保存所有交易记录及凭证文件”。

在周三，不少比特币支持者对Pulte的开放态度表示赞赏，指出这一数字资产已具备贷款方青睐的特性——例如透明的交易记录等。

比特币挖矿服务公司Blockware的分析师Mitchell Askew表示，加密资产的流动性和透明托管机制（即其公共区块链），使其能成为“理想的抵押品”用于住房贷款。

据CoinTelegraph分析，联邦住房金融局若正式承认加密资产，有望为更多借款人开启庞大的联邦贷款项目通道。在2024年，联邦住房管理局发放了76万笔个人住房贷款，总价值达2300亿美元。

当然，加密货币的弊端显然也是存在的——该资产类别以高度波动性著称，价格常出现剧烈波动，有时甚至没有明显原因。今年2月，作为最大加密货币的比特币遭遇两年来的最大单周跌幅，一度重挫了16%，但随后又大幅回升。

一位业内人士表示：“这种贷款的风险模型将极其复杂。传统抵押贷款假设借款人收入和资产相对稳定。如今你面对的借款人净资产可能在一周内波动50%。当抵押品涵盖从比特币到随机DeFi代币等各类资产时，如何对投资组合进行压力测试？”

特朗普在竞选期间曾向加密货币行业寻求资金支持，并试图改革美国加密货币政策。他任命了对行业友好的监管者，并在白宫接待了行业领袖。加密货币对此反应积极，比特币今年已屡创历史新高。