今天分享的是：高盛：中国对新房的需求将保持低位（英文）

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高盛报告核心内容总结：中国新房需求将持续低位运行

高盛发布报告指出，中国城市新房需求在未来一段时间内将保持低位，2025-2030年每年新增需求或略低于500万套，较2017年2000万套的峰值下降75%，这一趋势由人口结构变化、政策转向及投资需求逆转等多重因素共同驱动。

人口结构变化抑制住房需求

中国人口在2021年达峰后开始下降，联合国预测未来人口将持续收缩，这使得人口增长对新房需求的贡献从2010年代的年均150万套转为2020年代的-50万套和2030年代的-140万套。同时，城市化进程虽仍在推进，但速度明显放缓，2024年中国常住人口城镇化率为67%，政府目标是2030年达到70%，这意味着2024-2030年每年城镇化率仅提高0.5个百分点，远低于2010-2020年的增速，受此影响，城镇化对新房需求的贡献从2010年代的年均640万套降至2020年代的380万套和2030年代的280万套。不过，家庭规模缩小在一定程度上抵消了人口和城镇化的负面影响，2000-2020年，中国城市“一代户”比例从27%升至50%，预计家庭规模将继续缩小，其对新房需求的贡献从2010年代的年均140万套增至2020年代的180万套和2030年代的210万套。综合来看，2025-2030年中国城市住房的人口相关需求年均约410万套，较2010年代的940万套减半。

拆迁需求下降与政策转向

2015-2018年政府主导的棚改计划加速了全国范围内的破旧房屋拆除，这四年间每年约600万套房屋通过该计划被拆除，这使得2010年代的年均拆迁需求达到470万套，但这也提前透支了未来的拆迁需求。随着房屋质量的显著提升，2020年中国城市95%的住宅具备热水和独立卫生间，钢混结构住宅比例从2010年的35%升至67%，小面积住房比例大幅下降，同时政府政策重心从拆迁转向改造，预计2020年代年均拆迁需求降至270万套。

投资需求从支撑转为拖累

2010年代，高储蓄率、有限投资渠道及房价上涨预期推动中国城市住房投资需求旺盛，2020年城市住房空置率约20%，对应6000-7000万套空置房。但随着房价下跌和预期转弱，投资需求发生根本性逆转，2025-2030年投资需求预计年均为-180万套，2030年代为-120万套，未来二十年预计将有2500万套投资性房产进入市场。

高盛认为，除非城镇化速度显著加快或区域发展政策导致人口流动模式大幅改变，否则中国城市新房建设需求难以超过每年500万套。

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