观点指数近日，据市场消息，华润置地旗下位于上海市嘉定区的南翔五彩城项目拟整体出售，预期出售价格约为3亿至4亿元。

据了解，上海南翔五彩城由华润万象生活运营，是华润置地在上海操盘的首个社区型购物中心，定位高品质一站式邻里商业中心，业态涵盖娱乐、餐饮、儿童、零售。

观点指数认为，出售背后，一方面是项目在激烈的市场竞争下，提升空间相对有限且长期不确定较强；另一方面则是华润方，无论华润置地还是华润集团目前均采取退出低效资产的策略，将资金更好地聚焦于高能级城市的核心资产。

商业竞争压力倍增

资料显示，2009年华润置地以35.22亿元打包竞得嘉定南翔5宗地块，其中就包括A09地块（现五彩城），竞得楼面价为7092元/平方米。作为商业用地，项目土地年限40年，从2010年4月算起，目前剩余25年的产权年限。

拿地之后，上海南翔五彩城于2014年10月25日正式开业，当时开业率达到100%。彼时，南翔区域内商业项目较少，以传统商超、卖场等为主。

而上海南翔五彩城坐落于上海市嘉定区宝翔路 801 号，地处南翔成熟生活圈核心，涵盖精品超市、嘉禾影院、各类餐饮、儿童亲子、零售及生活服务等业态。

这在早期填补了南翔片区当时的商业空白，为周边消费者提供了全新的高品质消费环境和购物体验，因此有着不错的市场表现。

不过，随着南翔区域市场商业竞争加剧，以及消费需求不断升级，上海南翔五彩城正面临较大的发展困境。

2020年开业的上海南翔印象城MEGA是南翔区域目前最具竞争力的项目，与上海南翔五彩城的路程距离仅1.5公里。

来源：百度地图，观点指数整理

两者对比之下，上海南翔印象城MEGA竞争力要强不少。首先项目位于地铁上盖，位置更为优越，其次总面积约34万平方米，体量是上海南翔五彩城的8倍以上，商业空间和品牌选择也丰富得多。

这也导致上海南翔五彩城的客群流失、品牌闭店问题较为突出。2024年，汉堡王、blt精品超市等上海南翔五彩城开业的首批商户，均宣布闭店。

此后，运营方华润万象生活凭借丰富的品牌资源，陆续引入了盒马NB、嘉庆首店的很久以前羊肉串、大馥炭火烧肉屋、平成屋等品牌进行补充应对。相关数据显示，当下上海南翔五彩城出租率为92%，项目年租金收入3200万元。

不过考虑上海南翔五彩城当前面临的商业竞争格局，加之运营多年的商业项目在硬件如层高、机电设备等改造条件上难言优质，商业运营的赋能对租金收益的再提升也有限等，出售或许成为了更好的选择。

非核心资产退出考量

从华润置地的角度考虑，退出体量较小，且面临较大竞争的非核心商业资产，可以优化商业资源配置。此前，管理层也在业绩会上明确将聚焦高能级城市核心资产。

据观点指数了解，多年发展下华润系共有3条商业产品线，除了广为人知的万象城系列外，还包括欢乐颂和五彩城，但后两者的知名度不如前者，同时也是目前出售资产和更名改造的主要对象。

万象系作为华润万象生活旗下主推的商业产品线，主要有3种项目类型，其中万象城是M1级重奢商业，万象天地是M2级轻奢商业，万象汇是M3级大众商场。最新数据显示，2024年末华润万象生活已在国内24个城市实现“一城多汇”和“多城多汇”的产品布局。

欢乐颂是华润集团收购英国最大零售商乐购旗下的乐都汇改造而来，自2020年全面接手乐购中国业务后，华润对乐都汇品牌进行了战略调整，逐步清理存量低效的项目。

其中，对部分尚有发展潜力的项目进行调改升级，如广州、福州的乐都汇经过改造升级，焕新为欢乐颂品牌，由华润万象生活管理，而多数缺乏改造潜力的门店，则被挂牌出售处置。

资料显示，2022年以来，葫芦岛乐都汇、涉淄博乐都汇、营口乐都汇、厦门五缘湾乐都汇、鞍山乐都汇（项目一度升级为万象汇产品线，后来也被出售）、沈阳乐都汇等项目公司陆续被挂牌出售。不过，在财务表现不佳之下，上述项目的出售难度较大。

以5月12日第四次挂牌出售的沈阳乐都汇为例，来自挂牌公告披露的审计报告显示，项目公司润欣商业发展（沈阳）2024年度营业收入386.55万元，净利润-958.38万元，同时资产总计1.16亿元，负债总计1.21亿元。

而五彩城则是华润置地旗下发展时间比较久的中端商业产品，定位地标性商业旗舰，立足于满足年轻的家庭式消费。

据观点指数了解，五彩城也正在逐渐淡出大众视野，不少项目已更名为万象汇，如北京清河五彩城已于2020年更名为北京清河万象汇，除上述拟出售的上海南翔五彩城之外，在营的仅剩宁波余姚五彩城和合肥华润五彩城。

观点指数认为，对比华润集团收购而来的乐都汇，华润置地此前本身运营的五彩城系列定位要稍微高端一些，且项目多分布于北京、上海、宁波和合肥等一二线城市，因此无论是改造亦或是出售，难度均会相对小一些。

以更名为北京清河万象汇的北京清河五彩城为例，相关数据显示，2019年首次改造后，该项目营业收入同比提升14%，利润同比提升33%，租金水平同比提升40%，2019年项目营业收入增幅达14%，利润上升33%。

针对上述上海南翔五彩城，不排除出售后可能保留管理权，即继续由华润万象生活管理，转向“资本循环+管理输出”的发展模式。

这种方式已有前例，2024年12月，辽宁中天企业集团完成对鞍山万象汇、营口原乐都汇的收购，并同时与万象生活签订委托管理协议，华润集团成功将上述两个资产由“重”变“轻”。

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