最近很多朋友问我，五年后电梯房和步梯房哪个更值钱？这个问题其实挺有意思的，我做了十几年房产研究，今天就结合最新政策和市场数据，跟大家唠唠我的看法。

先给个结论：核心地段能加装电梯的步梯房，可能比郊区新电梯房更值钱。但这不是绝对的，得具体看三个关键点：地段、改造潜力、持有成本。

先说地段。现在买房讲究“地段为王”，这句话永远不过时。像北京三环内1990年代的步梯房，2024年拆迁补偿价已经到8万/㎡，而同地段电梯房涨幅只有3%。

为啥？因为老步梯房大多在市中心，周边配套成熟，医院、学校、商场步行5分钟就到，地铁站平均距离才450米，比郊区电梯房近了快一半。

这种便利性是新楼盘没法比的。上海静安区有个1990年代的步梯房小区，今年春天以6.8万/㎡成交，买家还是全款购入的投资者，而同期远郊电梯房单价才4.5万。

这说明，核心地段的步梯房，本身就有稀缺性溢价。

再看政策红利。2023年住建部新规要求，老旧小区改造要重点推进加装电梯，北京、上海、广州这些城市都出台了补贴政策，最高能报销45%的加装费用。

这政策可太关键了！比如上海一个6层步梯房小区加装电梯后，房价直接翻了1.5倍；

北京某小区加装电梯后，挂牌价涨了15%，成交周期缩短20%。

数据显示，2025年一线城市加装电梯的步梯房，价格涨幅普遍在10%-20%，而同期电梯房均价反而下跌了12%。

这说明，政策正在重新定义步梯房的价值。

不过，不是所有步梯房都能享受政策红利。那些房龄超过30年、结构老化的步梯房，或者业主意见不统一的小区，加装电梯可能遥遥无期。

比如杭州有个小区，因为一楼业主反对，电梯改造拖了三年最后黄了。所以，买步梯房得挑有改造潜力的，最好是已经列入旧改计划、业主支持度高的小区。

接下来是持有成本。很多人买电梯房时只看单价，没算长期账。电梯房的公摊面积普遍在25%-30%，而步梯房只有10%-15%。

同样100㎡的房子，电梯房实际使用面积比步梯房少10-15㎡，相当于多花几十万买公摊。

物业费差距更大，电梯房平均4.2元/㎡/月，步梯房才2.3元。

再加上电梯维护费，一部电梯年均维护成本2-3万，15年就得换一次，单台费用30万，业主均摊压力很大。

比如上海某28层老小区，2023年换电梯主板花了18万，每户平摊上千块。反观步梯房，物业费低、维护简单，长期持有成本优势明显。

有人可能会说，电梯房住着舒服啊，尤其对老人小孩方便。

这话没错，但现在步梯房也能通过改造弥补短板。比如北京、上海很多老小区加装电梯后，既保留了地段优势，又解决了出行问题，成了“适老化神器”。

而且，年轻人对步梯房的接受度在提高。2025年《90后置业行为研究》显示，59.3%的90后愿意买低楼层步梯房，只要地段好、价格香。

这背后有两个原因：一是90后预算有限，步梯房总价低，首付压力小；

二是他们更看重社区氛围和生活便利性，老小区的烟火气是新楼盘给不了的。

再看看电梯房的隐患。现在很多电梯房是二三十层的高楼，这类房子未来可能面临两个问题：一是维护成本高，二是流动性差。

住建部数据显示，我国25%的电梯使用年限超过15年，电梯事故每年增长12%。

银行对20年以上的电梯房贷款政策趋紧，某银行已将抵押率降至40%，导致这类房子很难转手。比如成都某2005年的电梯小区，127套房半年只卖掉3套。

相比之下，核心地段的步梯房流动性更好，因为需求稳定，尤其受投资者青睐。北京、上海核心区步梯房全款购买比例达67.8%，远高于电梯房的52.4%。

还有个容易被忽视的点：房地产税的潜在影响。业内预计，未来5年房地产税试点可能扩大，步梯房因为评估价值低，税负可能比电梯房轻。

一套核心地段的步梯房，评估价若比电梯房低20%，未来税收可能省下几十万。这对长期持有房产的人来说，是个不小的优势。

当然，电梯房也不是一无是处。高端电梯房在智能化、物业服务、居住体验上仍有优势，尤其适合对品质要求高的改善型买家。

但这类房子价格高，普通家庭很难负担得起。而且，随着能源价格上涨，电梯房的高能耗问题会越来越突出。

国家发改委数据显示，2025年居民用电均价比2020年涨了21%，电梯24小时运转的电费成了不小的开支。

综合来看，未来五年，电梯房和步梯房的价值分化会加剧。

核心地段、能加装电梯的步梯房，可能成为“香饽饽”；而郊区、房龄老、维护成本高的电梯房，增值空间有限。

对购房者来说，如果预算有限，优先选核心区低楼层步梯房，尤其是已列入旧改计划的；

如果追求品质，选配套完善的次新电梯房，但要做好长期持有成本高的准备。

最后提醒一句，买房没有绝对的好坏，关键是要匹配自己的需求和预算。

无论是电梯房还是步梯房，地段、品质、未来生活方式的适配度，才是决定价值的核心因素。

如果你有买房计划，不妨多跑跑市场，实地感受一下，再做决定。