今天分享的是：中国房地产下调预测：波折而非逆转-高盛

报告共计：24页

中国房地产市场预测调整：短期波折与长期韧性并存

高盛近期发布报告，针对中国房地产市场因关税措施升级带来的影响进行分析，调整了行业及开发商的预测，认为市场企稳进程虽受短期冲击，但长期基本面未改，结构性改革或带来利好。

一、短期冲击与预测调整

受关税升级对就业和居民收入的负面影响，叠加政策支持效果滞后，高盛将一二线城市房价全面企稳时间从原预测的2025年末推迟6-12个月。二手房市场方面，卖家挂牌价与买家成交价的差价扩大，导致2025-2027年销量预测下调13%，价格预测下调2%。新房市场因溢价低于周期中值，且国企和地方政府融资平台的新项目占比上升，价格表现相对韧性，但销量和投资预测分别下调6%和2%。竣工面积预测下调则反映了“保交楼”政策支撑减弱及民企流动性压力。

二、市场分化与区域差异

沿海出口依赖型城市（如东莞、苏州）受关税冲击显著，4月新房销量较3月下降约30%，高于其他城市的25%。相比之下，长三角和西部核心城市因经济韧性强、贸易依赖度低，表现更为稳健。例如， top-10城市库存去化周期为18个月，新房价格自2024年9月以来上涨1%，而末位10城库存周期达64个月，价格下跌2%。这种分化源于人口增长差异（top-10城市人口增长4% vs 末位城市持平）和贸易依赖度（top-10城市净出口占GDP 6% vs 末位18%）。

三、开发商表现与策略分化

央企和国企开发商凭借土地储备集中于一线城市的优势，盈利能力复苏领先行业。2023年以来，央企在top-10城市拿地占比超80%，华润置地、中国海外等被列为买入评级。民企则面临流动性压力，高盛将覆盖范围内开发商2025-2027年核心每股盈利预测下调4%-6%，目标价平均下调3%。不过，优质房企通过聚焦高端项目（如低容积率地块占比提升至64%）和优化产品设计，缓解了与二手房的竞争压力。

四、长期展望与结构性机遇

高盛认为，贸易摩擦仅为市场企稳的“波折”而非“逆转”。若地缘政治推动结构性改革，将进一步利好长期前景。当前市场估值较低，叠加政策刺激预期，优质房企估值有望回升。数据显示，自关税升级以来，高盛覆盖的开发商股价平均上涨7%，跑赢大盘。长期看，随着宏观经济不确定性缓解，2027年二手房市场有望恢复中双位数增长，新房价格逐步企稳。

五、行业趋势与数据支撑

报告数据显示，2025-2026年新房销售面积预计降至2010-2011年水平，二手房交易占比维持在42%-43%。土地市场方面，国企和平台公司新开工占比提升至53%，支撑价格韧性。库存结构上，80个城市中36%的可售房源为2022年前推出的“过时库存”，剔除后实际库存周期降至16个月，接近2015年水平。

总体而言，高盛认为中国房地产市场正经历短期调整，但核心城市基本面和政策支持将助力行业逐步触底，结构性机会与企业分化将成为未来几年的关键特征。

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