“五一”假期刚结束，主管部门相继推出金融“强心针”。

5月7日，国新办举行新闻发布会，中国人民银行、国家金融监管总局、证监会三部门负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行行长潘功胜宣布10项货币政策措施，并提出降准降息。

降准方面，一是降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元；二是完善存款准备金制度，阶段性将汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率，从目前的5%调降至0%。

调降利率方面的举措主要包括下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点；降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

受此利好提振，A股、港股双双走强。

截至5月7日收盘，A股三大指数集体上涨，上证指数涨0.80%，深证成指涨0.22%，创业板指涨0.51%，沪深两市总成交额约14681亿元，较前一个交易日增长9.9%。截至5月7日午间收盘，港股恒生指数涨0.49%，华润置地（01109.HK）、中国海外发展（00688.HK）、龙湖集团（00960.HK）、越秀地产（00123.HK）、融创中国（01918.HK）等多只内房股上涨。

图源：图虫创意

每年节省利息超200亿，“政策力度超预期”

个人住房公积金贷款利率下调，是市场关注度较高的政策。

潘功胜在会上宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。本次调整前，5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，调整后将分别降至2.6%、3.075%。

中指研究院政策研究总监陈文静直指，此次公积金利率下调力度超预期，“下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，幅度与2024年5月相同。2019年以来，五年期以上公积金贷款利率仅调降2次，共40BP。”

根据中指研究院测算，个人住房公积金贷款利率下调后，假设贷款100万元，等额本息还款30年，按原利率2.85%计算，月供4136元，总利息48.88万元，按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供每月减少133元，总利息减少4.76万元。

潘功胜表示，下调公积金利率预计每年将节省居民公积金贷款利息超过200亿元，有利于支持居民家庭的刚性住房需求，有助于房地产市场止跌企稳。

央行等三部门此次宣布的一揽子金融政策，还包括下调政策利率0.1个百分点，预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。2025年4月21日的LPR为：1年期LPR3.10%，五年期以上LPR3.60%，五年期以上LPR已连续6个月维持不变。

“（下调政策利率）意味着降息通道即将开启，对于促进LPR下调以及有关的贷款利率下调等都有较为积极的作用，今年二季度将进入降息和资金成本进一步放宽的空间。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。

“4.25政治局会议定调之后，金融部门积极跟进落实各项举措，本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。”陈文静表示，短期来看，除了降准降息之外，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。

楼市近期回落，5月或继续修复

近期，房地产市场有所降温。

今年五一小长假，楼市表现略显平淡。克而瑞统计数据显示，19个重点城市五一假期认购面积约122.2万平方米，环比下降35%，同比下降4%。

克而瑞指出，不同城市呈现出显著的差异化行情，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行情，合肥、南京、长沙等城市整体认购面积同比降幅均在4成以上。仍有一部分城市新房保持一定热度，比如核心区域改善盘以及一些折扣力度较大的刚需盘，另外部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升。

如深圳卓越未来城项目，以高得房率优势在五一小长假首日吸引到访超百组，实现销售额过亿元。广州保利五天成交额25.8亿元，其中天曜项目首日排起“验资300万”的长龙。天津假期成交水平基本持平去年同期，改善类项目以及待入市的蓄客项目假期高热。

合肥、南京、长沙等城市复苏动能明显不足，整体认购面积同比降幅均在4成以上。合肥典型项目五一期间单盘日均来访约40组，同比下滑20%，认购1组，同比下滑88%。

拉长时间维度，今年前四个月，百强房企销售金额同比尚未回正。

根据中指研究院监测，2025年1-4月，TOP100房企销售总额为11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1-3月基本持平。4月单月，TOP100房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大。

分阵营来看，百亿以上阵营25家，较去年同期减少3家，销售额均值308.2亿元；第二阵营（50-100亿）企业27家，较去年同期减少2家，销售额均值72.3亿元；第三阵营（30-50亿）企业26家，较去年同期减少4家，销售额均值38.9亿元。

今年前四个月，各阵营房企销售额均有下降。TOP10房企销售额均值为542.3亿元，同比下降9.9%；TOP11-30房企销售额均值为137.3亿元，同比下降12.5%；TOP31-50房企销售均值为69.2亿元，同比下降2.5%；TOP51-100房企销售额均值为32.9亿元，同比下降13.0%。

陈文静认为，5月北京、上海、杭州、南京、成都等重点城市仍有多个优质项目入市，中高端改善产品为主。本次政策利好落地叠加高品质项目入市，有望促进改善需求及置换需求更好地释放，预计5月房地产市场有望继续修复。

深圳一品牌房企营销人士直言，当前房地产政策虽持续发力，但政策落地节奏偏缓、利好幅度有限，市场亟待更具分量的政策组合拳，以有效激发购房需求、提振行业信心。

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