深圳商报•读创客户端首席记者 董思

近日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布了《2025年第一季度深圳房地产市场回顾及展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。据悉，2025年第一季度，深圳优质办公楼市场，科技板块需求表现活跃，推升整体市场需求环比增长。此外，优质零售物业市场餐饮业态热度持续，悦己经济带动美容保健业态连续第六季保持稳定增长。投资市场自用型办公楼交易继续引领市场，商业资产价格筑底的窗口期预计仍将吸引投资者的关注。

优质办公楼市场需求活跃度环比上升

2025年第一季度，深圳优质办公楼市场供应充沛，四个项目共计30.2万平方米交付使用，罗湖、福田和南山均有项目入市。部分项目凭借极具竞争力的租赁策略及前期储备的客户资源，在交付伊始实现了高效去化，新项目共计为整体市场贡献51.5%的新增需求。

市场需求活跃度同比显著增长，在新增供应与去年同期相当的情况下，净吸纳量实现了44.4%的同比增幅，亦为2022年来第一季度需求的最高值。

聚焦行业需求，科技板块需求热度持续，金融需求稳中有升，零售贸易活跃度提升。科技板块继续以3成以上需求份额引领市场，尤为值得一提的是本季录得了上万平方米来自智能物联网的超大宗租赁。细分行业来看，较为活跃的科技新赛道租户带动软件系统开发类需求占比达87.9%，主要来自智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大细分领域。而跨境电商活跃度持续，保持了约10%的需求份额，高度聚集于坂田片区。

与此同时，金融需求活跃度本季略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二。传统金融板块表现更胜一筹，A股市场阶段性回暖及保险行业绩良好重启扩张带动证券和保险板块成为主要的需求驱动，二者贡献过半。

此外，零售贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融持平，品类聚焦电子产品、电子元器件和医疗器械类。而专业服务业需求则较为稳定，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自咨询、广告公关和法律子行业。其中咨询行业占比超4成，高度聚焦于企业管理领域。

成交分布区域方面，非核心区物业凭借稀缺性有力吸引了周边企业的升级办公需求，由此带动坂田、梅林、龙华和布心等片区录得了不俗的吸纳量。单片区来看，前海继续凭借新增供应聚集及价格优势成为全市新增吸纳量贡献的第二大片区，占比18.0%。

办公楼交易继续引领市场

2025年第一季度，深圳商业地产市场共完成3宗交易，包括1宗办公楼和2宗商业物业成交，交易总规模达人民币70.4亿元，环比下降，但同比有所增长。

季内录得单宗大额交易令办公楼资产继续成为成交主力，占比94%。该宗交易买方为银行，交易总额为人民币66亿元，购买项目为位于深圳南山区超级总部基地的以办公楼用途为主的在建项目，交易目的为购买后用于公司运营管理使用。本季的另外两宗商业交易为裙楼商业，交易额分别为3.9亿元和1.5亿元。

世邦魏理仕华南区区域董事总经理杨贤钊表示：“未来六个月，办公与商业物业价格筑底的窗口期预计仍将持续吸引投资者的关注，总部型企业买家在市场中的活跃度有所提升，或推动办公楼自用型交易达成，核心区优质物业受到青睐。而商业方面，社区商业凭借较低的交易门槛及可分割销售的特点，成为部分投资者重点关注的对象。相比之下，机构投资者则更多聚焦抗风险能力较强的核心区优质资产和租赁预期较好的REITs底层资产。”

政策率先探索“扩内需”与“城市升级”协同路径

围绕“扩大内需”战略部署，世邦魏理仕还深度解读了深圳市《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（2025年3月25日发布）及“加快打造世界级观光和休假度假目的地城市”两大政策热点动向。

针对4月15日召开的全市加快旅游发展工作会议中提出将深圳加快打造为“世界级观光和休假度假目的地城市”，世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人肖伟则结合世邦魏理仕过往深度服务全市及重点片区文旅及商圈规划经验进行解读，他强调：“深圳应依托科技赋能与滨海资源，开发低空观光、城市IP主题游、高品质酒店及民宿等新业态，优化国际游客支付、通关等'软环境’，加速建设世界级目的地。”（受访单位供图）