原创 “南方顺丰物流REIT”上市首日，分派率视角看REITs价值
进入2025年，REITs市场成为中国资本市场焦点，相对于沪深两市大幅波动的市场，REITs市场持续稳定的增长吸引了各类投资者持续关注的目光。部分项目自2025年初至2025年4月18日，期间涨幅超过50%的项目颇多；另外，首发资产上市首日动辄30%的涨幅吸引了更多投机者参与二级市场交易。
1、首日表现
“南方顺丰物流REIT”今日首发上市，与今年早期上市项目有所区别的是，上市首日并非以30%的溢价开盘，集合竞价涨幅15.5%成为上午交易阶段最高。成交量为1.85亿；换手率达到了16.57%；截止上午收盘涨幅为12.1%。此前，部分机构及相关人士预测此项目可能会有30%的涨幅；从“南方顺丰物流REIT”上市首日市场实际表现来看，在某种程度上也代表着投资者对于REITs市场价值的深度思考（不乏投机者以新产品上市为契机深度参与博弈）。
2、分派率分析
REITs市场经历了初期的博弈，到后期的价值回归再到2024年底2025年初投资需求驱动下的价值重塑。从目前市场分析来看，分派率是REITs价值体现的最好参照。以2025年4月18日节点，不考虑二级市场价格变动情况下；按照2024年实际分派来看，部分项目实际分派下的投资收益降至低点。
REITs项目分派率视角下综合来看，保障房领域平均分派率为2.87%；消费领域平均分派率为3.85%；产业园和仓储物流领域平均4.3%的分派率。随着采取以价换量成为行业共识的背景下，多数项目的综合业绩修复还需要一定的时间，也有部分项目受各种因素影响导致的业绩下滑在持续。
从年报数据来看，特许经营权领域部分项目的内部收益率在2%左右；参照二级市场价格走势以及项目存续期间创造的实际价值对比来看，投资价值和投机价值的博弈正在延续。“南方顺丰物流REIT”是否成为转折点，还需要持续观察。