青岛保障房,都这么“内卷”了?
创始人
2025-03-14 11:20:06
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最近,青岛首批配售型保障房热度很高,因为本月下旬就要开始选房了。

陆续有一些网友咨询房师傅,这房子能不能买。

还有人说,3000多套,会不会冲击周边商品房楼盘……

今天,咱们一块聊聊这个话题。

1、有产品力的一批保障房

二十年前,青岛保障房分多种。廉租房、经济适用房,限价房,后来又有了公租房……

那时候,很多低收入家庭比较向往经适房,因为价格特别便宜。但大家心里都明白,一分钱一分货。

等着那批经适房符合二次交易的时候,在市场上流通,确实备受“歧视”,价格很低。

七八年前,青岛又开始做了一些产权型人才住房。这类房源,集中在高新区、西海岸、城阳等区域,市区也有,那几年出让的地块基本都有特定比例的房源。

市区人才房,部分楼盘还真有产品力。比如,崂山海尚府、海信、金茂的几个盘。

以海尚府为例,精装人才房,公区设置、配套,媲美商品房。另外,出门就是海尔学校、二中附属学校,教育资源很不错。

顺着时间轴,到了这两年,市区又推出了“新款”配售型保障房。

只说产品力层面,确实是到了一个新高度了。有些细节做得,甚至比个别商品房楼盘要强不少。

产品设计,与时俱进。不仅向商品房的一些最新设计靠拢,还用上了第四代住宅的概念的项目。

比如,开封路保障房项目,是按照“绿色、低碳、智能、安全”好房子的标准来打造的。

坚持采用优质绿色建材和先进的施工工艺工法,为解决隔音、降噪、串味问题,在楼板地面、分户隔墙、厨卫间排水管等位置增加专项处理措施。

采用可变户型设计,住户可通过增减隔墙的方式,增加卧室数量或扩大客厅面积,适应多样化居住需求。

在智慧社区方面,园区内有24小时监控,单元门人脸识别进出,访客预约二维码通行,设置有智慧灯杆,户内还安装有一键报警。

开封路项目,容积率2.87,15栋19-27层住房,1812户。其中82㎡套二504套,98㎡套三1308套

从户型布局看,更加注重实用性、功能性,采用客餐厨一体化设计,提高空间利用率。

2、几个变化,需要注意!

以往,保障房的户型面积段,和商品房差别比较大。

曾几何时,保障房重在保障居民基本居住需求;后者更多的是提高居住舒适度。

现在,情况发生了一些改变。就拿今年这批保障房来说,强调住“好房子”。两个保障房项目,都是以套三房源为主,少量套二房源。

这是一个最大变化,也是这批保障房的一个重要优势。

第二个变化,价格,主打保本微利

精装修交付,销售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则确定,约为同区域商品住房售价的60%,销售均价约1.1万元/㎡(10600~14000/元㎡)。

京口路项目效果图

保障房,本质上是一种社会福利,核心是民生基础保障。优先保障住房困难且收入不高的工薪收入群体。

第三个值得一提的细节:

不能和商品房一样上市自由交易。别想着赚差价。

想退出,可以通过政府回购方式。

这和前些年的经适房、限价房有很大区别,这个细节需要注意。

有些“投机”思想的朋友,可以放弃“炒”一套的念头了。

3、对楼市的一些影响

这两个保障房项目,共计3600多套房源。从去年开始,就有类似声音:

周边楼盘是不是瑟瑟发抖了

周边,新建商品房是不是降价了?

这个问题,需要两方面看。以开封路项目为例。

目前老四方在售楼盘比较多。没有开封路保障房之前,老四方已经有楼盘降价促销了,还不止一家。

这类降价楼盘有个共同点:产品力太差

在和其他品质楼盘竞争中,早已掉队了。

开封路项目的受众是刚需中的刚需,对降价楼盘有冲击,但对品质楼盘,影响几乎不存在。

买中海云境的朋友,买通和悦章的购房者,是不会考虑保障房的

但是,考虑老四方老破小的刚需,首付款只有十几,二十万左右,可以研究一下开封路保障房。

这类群体,如果符合条件,房师傅认为,完全可以买开封路新房。

李沧京口路保障房,情况也是类似。对品质商品房的影响,可以忽略不计。

但对低端市场,比如老破小,比如产品力弱的低价盘,是有冲击力的。

最后,和大家说句肺腑之言:

放平心态,享受慢生活;别绞尽脑汁,走捷径。

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