从公区减配到房产证“消失”,开发商使出“成本腾挪术”,购房人怎么办?
创始人
2025-03-13 08:04:22
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从公区减配到房产证“消失”,开发商使出“成本腾挪术”,这让购房人陷入了困境。公区减配降低了居住品质,而房产证的“消失”更是让购房人的权益受到严重威胁。购房人应保持警惕,及时收集证据,与开发商进行沟通协商,要求其恢复公区配置并解决房产证问题。若协商无果,可寻求相关部门的帮助,如住建部门、消费者协会等,通过合法途径维护自身的合法权益。同时,也应提高自身的法律意识,避免再次陷入类似的陷阱。


楼市从深度调整逐步走向“止跌回稳”,房价博弈之外,一场关于“品质与信任”的暗战正在蔓延。


过去一年,《每日经济新闻》报道的房产纠纷案例中,大多指向“货不对板”——从公区减配、电梯降级到材料以次充好,开发商的“成本腾挪术”不断升级,而捆绑销售、虚假宣传等违规手段更是屡禁不止。当“交付”成为底线,购房者不得不面对更隐蔽的品质缩水与合同陷阱。


值此3·15国际消费者权益日之际,我们梳理过去一年典型案例,结合政策趋势与法律框架,提炼出买房“八大雷区”。


一、公区减配


开发商“高配”宣传、“低配”交付已成行业顽疾。通过定制化样板间、豪华售楼处等营造高端氛围,但实际交付时“断崖式减配”。


以上海某新建楼盘为例,大堂、电梯间、楼道等公共区域装修降档,屋内从合同明确配备的独立新风系统,换成了带新风功能的空调;业主预看房时发现多处地砖破裂,有些户型厨房不通热水。


不仅如此,不大的小区有一片公共绿地被划归为某一楼住户所有。


开发商对公区的规划和宣传,当初实实在在影响了购房决策,而现实中迷你小字注明“非交付标准”“以实际为准”即可逃避责任,业主只能吃哑巴亏吗?


北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:


“公区属于业主所有权的重要组成部分,开发商如果减配,也应当承担相应的法律责任。虽然直接拿着宣传材料去起诉大概率会败诉,但是业主们可以尽量收集当初线上线下的宣传资料,如样板间、沙盘、楼书等的照片和视频,与销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等,向市场监督管理局提出查处违法虚假宣传。”


“如果相关部门不及时履职,可以提起相关行政复议或行政诉讼,督促其履职。如果相关行政机关对此进行了认定和处罚,可以此为证据,视情况提起民事诉讼进行索赔。此外,业主们还可以充分运用政府信息公开,对该项目进行全面深入的了解。同时可以与开发商协商谈判,争取化干戈为玉帛。”王玉臣说。


二、外立面“变脸”


开盘时宣传“铝板外墙”“玻璃幕墙”“现代设计”,交付时却大面积改用廉价涂料或真石漆,导致建筑质感骤降,令业主头疼不已。


“要立即提起相关违法查处。出现这种情况,通常可能存在两个违法点,一是违规建设,二是虚假宣传。”王玉臣建议。


他表示:“退一步讲,即使开发商办理了规划变更手续,也未必是合法的。比如在销售后变更规划,业主有权发表意见。变更规划并不是交个审批、给业主发个通知就可以了,而是需要经过一系列流程,开发商应当提前告知,相关部门在审批时也要严格按照法定程序,业主有权利提出自己的异议,同时还可以核实开发商变更规划的程序是否合法。”


三、重要设施“狸猫换太子”


近年来,全国多个楼盘出现过“狸猫换太子”做法,如口头承诺三菱电梯、某摩天大楼同款电梯,但合同只写明“三菱或同等品牌电梯”,实际安装“上海三菱”电梯。业主曾质问:“招标在前、售房在后,合同中的‘同等’究竟指向价格、品牌价值还是质量?”


“购房时可以要求开发商在合同中明确电梯品牌、型号及‘同等品牌’的具体标准,并注明违约责任(如差价赔偿)。但在实践中,通常开发商是不会同意的,所以购房时要做好相关取证。”


王玉臣表示:“对于模棱两可的表述,可以和开发商进行核实,并对核实过程予以证据固定(如录音录像或保存沟通记录)。但这种方式也不能完全保护购房者的合法权益,还需要相关立法的完善和相关执法部门的严格监管。”


四、强行交付


近年来,房屋质量问题“预警”、精装变“惊装”时常发生,尽管项目能够通过竣工验收,但点状质量问题仍难以避免,如慢性渗漏水,设计不合理导致隐患等。不少业主往往会采用抵制预看房等方式,试图令开发商重视相关问题。


但据每经记者观察,开发商通常以“保修期内免费维修”推卸系统性整改责任,购房者往往在收房后陷入“修了坏、坏了修”的恶性循环。


如果开发商强行交付,业主能拒绝收房吗?如何合理合法拒收?


“如果开发商强行交付,但房屋存在较为严重的问题,或根本没有达到交房条件,业主可以视情况拒绝收房。在拒绝收房时,业主需要以书面文件的形式告知开发商,并要求开发商在合理期限内进行整改,在此期间产生的物业费应当由开发商承担。如果已经收了房,但由于开发商的原因导致无法入住,物业费也是需要缴纳的,不过可以要求开发商承担相应的赔偿责任。”


王玉臣提醒:“可尝试多条腿走路,先沟通协商,如果无法解决问题,再采取申请相关行政部门履职、行政复议、行政诉讼、民事诉讼等方式。”


五、环评不达标


因地块环评不达标而导致的纠纷,也成为大家关注的焦点。如果购房人购房后才发现相关情况,诉讼和协商,哪一种才是合适的方式?


王玉臣分析:“如果开发商或相关责任主体特别有担当,主动提出有效的解决方案,可以通过签协议的方式解决问题。如果沟通过程不顺利,可以视情况采取相关法律手段。当然,可以采取边打边谈的方式,最终达到维护业主正当权益的目的。”


“但有一点需要特别注意,在发现污染问题后,要立即向相关部门提出污染问题查处诉求,尽快推进专业机构检测(如甲醛、重金属超标),并保存检测报告。”


六、房产证“消失”


自己全款买的房子,被开发商抵押给银行了,导致房产证办不了。此类情况在“保交楼”项目中更让业主担忧。虽然交房后可以居住,但是相关的落户、子女上学等家庭的正常需求受到严重影响。


王玉臣建议:“首先,可以根据实际情况,决定是否通过民事诉讼的方式主张解除合同。如果开发商资金能力极差,可以提起对开发商延期办证违约金之诉,作为施压方式。


“这种情况下,业主可以通过政府信息公开的方式核实开发商其他违法违规情况,并提起相关违法查处,以此获取更多筹码。在此基础上,与开发商展开协商和谈判,要求开发商在一定期限内解押、办证,并将谈判结果落实到相关协议中。”


七、捆绑销售‍


随着市场回暖,部分城市的“红盘”往往会出现捆绑销售车位、装修等的“潜规则”,对于购房人而言,妥协可能被默认为接受潜规则。若后期发现捆绑产品质价不符,追责难度也非常大。那么在付钱之前,业主应该怎么选择?


王玉臣建议,最好不购买此类捆绑销售楼盘。“但如果没有更好的选择,可以在取证的基础上,对这种销售方式举报投诉,要求住建部门依法处理。其次,务必注意谨慎签字,一旦签字,会大大增加维权难度。”


八、配套靠“画饼”


买房人进入售楼处,最容易被各类夸大宣传蒙蔽双眼。常见情况包括:虚构名校分校签约;宣称地铁商圈规划,实则无政府批文;将市政公园、天然河道等包装为“私家景观”,而开发商往往以“宣传仅供参考”字样逃避夸大宣传和虚假宣传的责任。


王玉臣提醒:“首先,义务教育阶段的学区划分、招生政策每年都可能会有变动。各学校招生细则各不同,有的学校学位实行排名制,根据业主是否有户籍、是否有房、买房或租房时间等信息,按照优先顺序录取。业主买房晚或者二手房,排名靠后,子女未必能顺利入学。”


“其次,关于地理位置和发展前景,购房者可以要求开发商提供地块控制性详细规划,或向规划部门进行核实。最后,关于配套宣传,可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实,如果没有纳入规划,将来几乎也不可能实现。”

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