原创 “招商蛇口租赁REIT”补充退租面积38.86%
近日，“招商蛇口租赁REIT”发布《关于基础设施项目经营情况进展的公告》，从公告来看，项目截止公告发布日：涉及退租的林下项目5号楼143套房屋，已累计收到客户预定95套，累计预定套数占本批退租房屋套数的66.43%。并且超85%的预定套数已经转为合同签约并起租。从数量来看似乎有很大进展，但对于保障房项目，一方面是看出租的套数，另一方面看出租面积。而从面积的实际对比来看，似乎补充率并不理想。
1、补充出租
按照2025年3月3日信息发布节点，已出租面积为32,372.85㎡，占总可租赁面积的82.36%；新增已出租面积4,714.66㎡；较2024年4季度末出租率提升了11.99%。
按照给出的信息计算，节点已经执行的新增签约套数约为81套；平均每套面积约58.4㎡。
2、退租信息
按照发行前的信息来看，退租企业租户一在上市前续签的承租林下项目面积为13,120.09平方米，占总面积比例为34.41%；合计房屋套数155套。2024年末退租房屋套数143套，退租面积约为12,129.34㎡，占总面积比例约为30.86%,平均每套面积84.65㎡。（数据计算的约数）
单从数据对比来看，不考虑其他已完成的部分补充份额；两个多月实际完成的签约面积占退租面积的比例为38.86%；完成的签约面积占总面积比例为11.99%。与上市前的出租面积相比，尚有6,087.15㎡的空缺待补足。上市前承诺的2025年林下项目出租率为93%；从时间节点及实际运营数据来看，全年完成目标出租率有较大困难。
另外，需要注意的是租金价格的变动，（经营情况进展的公告）中提到：运营管理机构采取“年末特惠”促销策略，尽量吸引部分客户前来预定。优惠活动将会在某种程度上降低租赁的实际收益。至于影响这里不做判断以实际为准。
小结：虽然发行前根据《招募说明书》披露的相关安排，原始权益人及运营管理机构已经对2024年至2026年的EBITDA提供了保障措施，并在《运营管理协议》《项目公司股权转让协议》进行了约定；可以说保障措施既是对特殊情况的一种风险缓释措施，也是应急的一种手段。对于投资者而言，为了能够顺利发行，续签短期租约+上市前三年业绩承诺是否能够证明项目具有长期价值！
此前的"华安张江产业园REIT"、"博时蛇口产业园REIT"、"中金普洛斯REIT"以及”易方达广州开发区REIT“都存在不同程度的上市前后业绩不一致或者窗口期突击增加出租率的情况；未来是否还有类似现象还需持续观察。