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同策研究院：2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊无咎

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2025-02-12 03:47:37

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报告共计：61页

《2024 - 2025年上海楼市年报》由同策研究院发布，对上海楼市进行了全面深入的剖析，涵盖经济背景、市场特征、客群分析以及趋势策略等多方面内容。

1. 经济背景与房地产趋势逻辑：美元大周期为18 - 19年，2025 - 2028年美元周期进入实质下行阶段。中国经济驱动逻辑已改变，未来通过TFP稳定经济增长是趋势。地方化债一方面通过专项债务转置隐形债务，另一方面引导资本替代刚性财政低效支出。房地产定位围绕“化解重点领域风险”，全国新房市场未来或仅存在于核心一二线城市。

2. 2024年上海楼市发展特征：上海频繁出台新政调控，着重发力改善客群，但政策效用持续时间不长。土地政策方面，调整土拍规则，土地供应向主城区倾斜，国央企抢占市场。新建商品住宅市场供应缩减，成交创近3年新低，进入去库存模式，豪宅市场热度提升，极刚需市场萎缩。二手住宅成交量价受政策影响，波动较大。

3. 上海典型客群分析：豪宅客群受限购政策放松等影响，“非310”将成主力客群，购房动机包括资产收藏、整合等。置换改善客群以35 - 50岁上海本地人为主，购房趋于理性，需求复杂且驱动力较弱。首次置业客群以安家自住等需求为主，新上海人意向购房区域受轨交、产业影响，上海本地人对通勤时间要求高。临港购房客群以地缘客为主，区域内生属性明显，市场受政策驱动，需求疲软，产品同质化。

4. 房地产市场趋势：2025年政府推地意愿将增加，土地供应向主城区倾斜，整体供应量减少。预计2025年上半年上海商品住宅市场完成筑底。中短期内豪宅需求稳定释放，置换改善客群是新房市场重要粮仓，首置客群仍是有力支撑。

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