最近的二手楼市，有些让我百思不得其解。

一方面业主们卖房哀嚎被砍大动脉：如今的二手房买家，砍的不是价，是卖家的大动脉（点击回顾详情），但买家依然觉得广州房源贵得难以下手，在反复观望。

另一方面，某些房源成交却能“逆流而上”，甩开同小区其它房源半边天！

上个月，黄埔科学城次新红盘品秀星樾，有一宗单价接近6万/平的二手成交引起了我的注意。

不得不说这宗成交，单价几乎是其它近期成交房源的两倍，也远远高出小区均价（4.6万/平），在卷麻了的科学城二手楼市，也是相当高的了。

品秀星樾近期成交情况

那么这套房源到底有啥特别之处，单价为何能卖这么高？

这套房源

有何特别？

先来看成交信息，房源为毛坯房，房源年代为2019年，也就是说房子是刚满五年的次新房。

重点来了，房源之所以能卖如此之高，是因为它属于小区的低密度小洋房，总楼层也不过只有4层，梯户比为一梯一户。

询问中介得知，该类型的小洋房，相比平层往往是有3、4层的层高数，毛坯房源稍加改造，可以再盖一层出来实现双层套房，相当于买一送一，使用率绝不止116平。

品秀星樾小洋楼效果图

更不用说小洋房每户还配送有地下室或花园或露台，这么看来，六万/平的单价相当于是买两套房了，价格瞬间就不觉得高了。

其实翻看近两年小洋房的成交数据，低密带有花园等附赠面积的小洋房，成交均价都在6万/平左右。

再看看目前的挂牌情况，品秀星樾单价高的房源均为低楼层低密度的洋房组团。

来源：贝壳

相比之下，品秀星樾的高层住宅组团，成交均价就只有在3万多/平。

总的来说，品秀星樾的低密小洋房和高层住宅楼平房之间的价格并不互通，是两个独立的市场，一个属于改善，另一个属于刚需，价格差距自然就大了。

还有开头的成交也只是个案，并不代表品秀星樾整个楼盘的整体二手价格要涨。

并且我还发现，品秀星樾低密小洋房二手成交单价，回升到了近6万/㎡，虽然成交还不多，但相比9、10月份时同户型4万多/㎡成交价，上涨了近2万/平！

毕竟现在政策利好，特别是11月后豪宅税的正式取消，积压的改善需求得到释放，改善市场成交价格率先出现回升也是合情合理的。

科学城改善盘市场

还是一片蓝海

从以上成交价的上涨也不难看出，科学城的改善其实需求很旺盛。

科学城作为广州重要的发展区域，地段和书包都很能打，至少这年头，什么都不如买家愿意真金白银用脚投票来得真切。

而且科学城是广州上市公司最集中的区域，拥有60多家上市公司，约占黄埔区的80%、广州全市25%，上市公司如此密集的地方，高收入人群肯定也多。

来源：合富置业

据《广州日报》报道，科学城的就业人员平均年薪达17.4万元，相当于广州人均年薪的1.6倍，位居广州前列，有钱人多，就不会缺改善客。

此外，与黄埔其他板块相比，科学城板块拥有优质景观和高舒适度的低密度居住社区，也能满足改善群体的需求。

所以单价6万/平甚至以上的成交单价，科学城是完全能撑得起，加上新政的加持，今年科学城的改善豪宅，价格很有可能会率先回暖，摘掉科学城刚需板块的刻板印象。

最后，对于品秀星樾的小洋房，你如何看待它未来价格的走势？