来源：REITs速达

中金普洛斯REIT4季度财报中并未披露扩募购入资产的详细数据，从已披露的数据对比来看，扩募购入资产的出租率和租金单价并未有明显改善。2024年4季度期末出租面积同比下降3.4%，期末出租率为86.37%；另外，从年内数据来看，四季度末的出租率是披露的全年数据中最高值。租金单价方面，期末租金为35.74元/平方米/月，同比下降5.27%。

一、出租率方面

作为首批上市的REITs项目，中金普洛斯REIT披露的2024年度报告来看，年内整体出租率保持较为稳定；但同比则有所下降。

首发入池资产具体来看，

1、入池资产中顺德物流园保持了较好的出租率，出租单价也呈现平稳增长的态势，是项目入池资产保持较为稳定的一处资产。

2、北京空港项目期末出租率为114,871.05平方米，同比微幅提升0.39%

3、增城物流园出租面积和租金单价双双下降，报告期末的实际出租面积为95,408.83平方米，同比下降幅度达到了15.39%；

4、披露的入池资产中，苏州望亭、顺德物流园期末维持了100%的出租率。

5、淀山湖物流则受到退租影响较大，虽然运营管理机构虽然做出了努力在一定程度上快速填补了部分出租率，但季度内同比下降达10.14%的出租率以及6.23%的租金单价水平也在一定程度上反应了期内项目实际运营情况已经产生了较大的变动。

6、通州光机电项目同比保持了较好增长，期内的实际出租面积达到了39,774.11平方米，实际出租率达到了98.13%。但是，从历史数据来看，通州光机电项目的出租率变动也是存续期间变动最大的一处入池资产。存续期间多个报告期维持在40%以下的出租率。

二、租金单价

从整体来看，租金单价对出租率的影响起到了决定性作用；报告期内，多数项目呈现租金单价同比下降的态势。

1、其中，苏州望亭更是以降低租金单价幅度达13.51%的比例成为整体使出租率维持在去年同期的水平。

2、增城物流园期内租金单价为43.98元/平方米/月，同比下降幅度也达到了3.68%。

3、北京空港的出租率同比微幅提升得益于租金单价的下降，期末租金单价为71.82元/平方米/月，同比下降幅度为1.9%；进一步来看2023年末租金单价为77.03元/平方米/月，如果对比来看可能实际降幅比例会进一步提升。

4、报告期内唯一呈现出租率和租金单价同比增长的是通州光机电项目，期末租金单价为54.76元/平方米/月；去年同期为52.05元/平方米/月。

5、淀山湖项目的租金单价和出租率呈现同比下降的态势，期末租金为29.67元/平方米/月，同比下降幅度为6.23%。

6、同样同比双降的项目还有增程物流园项目，期内出租率降幅15.39%；租金单价为43.98元/平方米/月，下降幅度为3.68%。

小结：作为首批试点项目、首批扩募项目，“中金普洛斯REIT”赶上了试点的黄金期，虽然在存续期内部分入池资产变动幅度较大，但项目发行时已经享受了试点的红利。这也是项目的实际价值一直备受投资者质疑的主要因素；假设按照2023年实现的可供分配金额以其二级市场价格计算年化分派率为5.22%，是目前已上市的仓储物流领域REITs项目中分派率最高的。

探讨：

1、二级市场市值和指数持续攀升，多数项目的价格也在持续增长，以“中金普洛斯REIT”为例，目前二级市场价格能够反映其真实价值吗？

2、如何评判出租率的稳定性与二级市场价格间的联动关系？

3、评估报告的租金增长率在实际应用中的价值如何展现？